Вместо коридора 55-65 тыс. рублей за «квадрат» рынок получил вилку, где итоговая стоимость зависит от требований e-commerce, фуд-ретейла или омниканальных операций. Девелоперы больше не могут закладывать старые бенчмарки в финансовые модели – точечный спрос размыл усредненные показатели
Рост себестоимости строительства складов остановился, но девелоперы столкнулись с новым вызовом: точечный спрос клиентов сделал невозможным расчет экономики проектов по старым бенчмаркам. Об этом на конференции «Склады с «Коммерсантом» рассказал вице-президент MEGASTROY Александр Голицын.
История вопроса:
Участники рынка больше не могут оперировать усредненными показателями стоимости «сухого склада класса А», констатировал эксперт. Если в предыдущие годы стандартная «коробка» с инженерным обеспечением стоила в диапазоне 55-65 тыс. рублей, то сейчас разброс стал слишком велик. Причина – в структуре спроса: клиентам нужны не просто метры, а подготовленные площадки под конкретные задачи e-commerce, фуд-ретейла или омниканального ретейла. Эти требования сильно дифференцируют итоговую стоимость проекта, пояснил Александр Голицын.
При этом, по наблюдениям Голицына, себестоимость строительства в целом стабилизировалась. Давление на бюджет теперь оказывает не рост зарплат, а изменение налоговой нагрузки. С отменой льготы по социальным налогам ставка выросла с 15% до 30% (до определенного порога), что для компании MEGASTROY обернулось дополнительными расходами в 350 млн рублей в год.
На этом фоне девелоперы корректируют стратегии. Как отметил Голицын, его компания с 2025 года не начинает в Москве ни одного спекулятивного проекта. В столице ставка делается на генподрядные контракты, поскольку запущенные сторонними девелоперами проекты часто выигрывают за счет лучшей локации. В регионах, где спрос более зрелый, а переговоры длятся дольше, MEGASTROY практикует рискованный, но вынужденный подход: запускает проекты build-to-suit без подписанного договора, ориентируясь только на подтвержденный интерес будущего арендатора.
Перспективы складского рынка Алексей Сивяков, генеральный директор PARUS Asset Management, оценил как переход от «легкого обезумения» к балансу. Последние годы рынок характеризовался гонкой ставок и объемов строительства, поэтому стабилизация стоимости возведения складов и приведение арендных ставок в соответствие с экономикой проектов – это, по его словам, здоровая тенденция. Дальнейшее развитие событий будет тесно коррелировать с динамикой ключевой ставки.
В условиях возможного снижения ключевой ставки привлекательность банковских депозитов для инвесторов начнет падать. Доходность же фондов недвижимости, по оценке Сивякова, сохранится на привлекательном уровне: например, при ключевой 12% пайщик может рассчитывать на доходность около 10-10,5%. Снижение доходности вслед за действиями регулятора неизбежно, но произойдет оно с определенным временным лагом. Механизм адаптации рынка Сивяков видит в корректировке цен продажи активов: когда доходность объекта начнет снижаться вслед за ключевой ставкой, собственники будут поднимать цену на свой продукт, чтобы сохранить маржу. Таким образом, вокруг стоимости складов сложится новая рыночная динамика, которая через череду сделок приведет стороны к правильному балансу.
Напомним, доля складов в общем «инвестиционном пироге» по итогам 2025 года выросла с 10-15% до четверти. Об этом заявил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Если раньше в сегмент вкладывали по 20-30 млрд рублей в год, то по итогам 2025 года эта цифра достигла 245 млрд. Ключевым драйвером стал приход на рынок «длинных денег» розничных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды. LR