После ужесточения условий семейной ипотеки рынок снова обсуждает «донорскую» схему — когда льготника к сделке подключают формально, чтобы получить ставку ниже рынка.
Эксперты оценивают такую схему по разному, однако считают что ответственность донора — не формальность.
Анастасия Андрейчук, предприниматель, основатель Центра недвижимости «Метры»:
"Сам по себе формат "созаемщества" законен.
Гражданское законодательство допускает участие нескольких лиц в обязательстве, и созаемщик несет солидарную ответственность по кредиту.
Однако льготные ипотечные программы - это не просто банковский продукт, а инструмент господдержки, который регулируется отдельными нормативными актами и условиями субсидирования.
Если лицо с правом на льготу формально включается в сделку исключительно для получения пониженной ставки, при том что фактическим приобретателем является человек, не соответствующий условиям программы, это может быть расценено как обход ее целевого назначения.
Каждая ситуация оценивается индивидуально, но ключевой критерий - соответствие требованиям конкретной программы на момент выдачи кредита и в период его действия".
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи»:
"Льготные программы допускают участие третьих лиц в льготном кредитовании — как в случаях, когда у них нет собственной льготы при оформлении ипотеки, так и при выделении им доли в праве собственности.
Заёмщик/созаёмщик с льготой обязательно должен получить не менее 6 кв. м жилплощади (банки иногда требуют выделения более весомой доли – 10% или даже 50%).
Нарушения законодательства и условий программ при этом не возникают, поскольку каждый участник может оформить только один льготный кредит, а повторное право допускается при выполнении ряда условий.
Оформление ипотеки и собственности несколькими лицами не ведёт к повышению ставки или иным санкциям".
Алёна Селина, Старший юрист ООО «Солнцев и партнёры»:
«Донорская ипотека» - схема, при которой человек, имеющий право на льготу (например, семья с детьми для «Семейной ипотеки»), становится созаемщиком у того, кто под критерии программы не подходит.
С точки зрения закона «донорская ипотека» находится в серой зоне: она не является прямым преступлением, но балансирует на грани нарушения условий субсидирования.
С февраля 2026 года регуляторные ограничения практически полностью исключили легальную возможность использования «сторонних» доноров в семейной ипотеке.
«Донорство» фактически превращает человека в финансового заложника без каких-либо реальных гарантий.
А реальный покупатель не может распоряжаться квартирой (продать, подарить) без согласия «донора» либо «донор» может потребовать свою долю деньгами или попытаться вселиться (или наследники «донора»).