Купили квартиру / дом / участок с красивым видом. Но сосед закрыл его своим домом / забором / деревом. Что делать?
Данное видео спровоцировало эту статью. Посмотрите обязательно, пособолезнуйте хозяйке квартиры... Как не оказаться в такой же ситуации?
Есть такое понятие - «Сервитут вида» (или «видовой сервитут»).
Это классический пример института, который блестяще развит в зарубежных правопорядках, но в российском праве находится в зачаточном состоянии и реализуется совсем иными способами.
Зарубежный подход: Сервитут вида как полноценное право
В зарубежных правопорядках, восходящих к римскому праву, сервитут вида — это разновидность предиальных (земельных) сервитутов. Он предоставляет собственнику господствующего участка право требовать от собственника служащего участка не возводить строения (или не сажать деревья) выше определенного уровня, чтобы не загораживать вид (например, на море, горы или городской пейзаж).
Сервитут вида основан на принципе, что право собственности может быть ограничено в пользу соседа не только в отношении прохода или водопровода, но и в отношении нематериальных благ (эстетическое восприятие, инсоляция, вид). Это ограничение негативное (запрет на действие), а не позитивное (право пройти).
Примеры:
- Франция: «servitudes pour l'usage des bâtiments» (сервитут для использования зданий).
- Великобритания: «negative easements» (негативные сервитуты).
- США: «view easement» (сервитут вида)
Сервитут вида оформляется как обременение служащего участка и вносится в публичный реестр недвижимости. Новый собственник служащего участка обязан его соблюдать. Нарушение дает право требовать сноса незаконной постройки (если она превышает разрешенную высоту) в судебном порядке.
Российский подход: Защита вида через иные институты
В российском праве легального определения «сервитута вида» нет. Закрытый перечень оснований для установления сервитутов содержится в ст. 23 Земельного кодекса РФ и ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Этот перечень не включает «вид» или «инсоляцию».
Земельный кодекс РФ, ст. 23 (Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)). Устанавливает, что сервитут может быть публичным (для обеспечения государственных нужд) или частным (для обеспечения нужд собственника соседнего участка). Цели частного сервитута: проход, проезд, прокладка коммуникаций. «Вид» не упомянут.
Гражданский кодекс РФ, ст. 274 (Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)). Дублирует земельный кодекс, указывая, что сервитут устанавливается для обеспечения прохода, прокладки коммуникаций и «других нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Теоретически, под «другие нужды» можно попытаться подвести защиту вида, но судебная практика идет по пути крайне узкого толкования. Суды требуют доказать невозможность использования господствующего участка без ограничения соседа. «Невозможность любоваться закатом» не считается основанием.
Как же защищают "вид" в России?
1. Градостроительный регламент (Правила землепользования и застройки — ПЗЗ) и Правила благоустройства.
Это основной публичный инструмент. Муниципалитет в ПЗЗ и Правилах благоустройства может установить требования к архитектурному облику, высотности и плотности застройки для всей территориальной зоны. Если участок попадает в зону с ограничением высоты, собственник соседнего участка получает защиту вида не через частный сервитут, а через публичный градостроительный запрет.
Правовая основа: Ст. 30–32, 38 Градостроительного кодекса РФ. Предельные параметры разрешенного строительства (включая высоту) устанавливаются именно здесь.
2. Зона с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Например, зона охраны объектов культурного наследия (ОКН). Если ваш участок находится в исторической части города, где действуют зоны охраны ОКН, строительство выше определенного уровня будет запрещено законом. Это тоже защита вида, но публичная.
Ограничения по высотности зданий имеются и в других ЗОУИТах:
- Приаэродромной территории
- Зона охраны гидрометеорологических станций
- Зона охраны объектов электросетевого хозяйства
- Санитарно-защитные зоны
- Зона охраняемых объектов
Правовая основа: статья 105 Земельного кодекса РФ, а также статьи в тематических Кодексах или ФЗ, посвященных отдельным ЗОУИТам, например ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...»
3. Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ).
Это единственный частноправовой способ, но он не создает постоянного обременения (сервитута), а лишь устраняет конкретное нарушение. Для подачи такого иска нужно доказать, что постройка соседа создает реальные и существенные препятствия в пользовании вашим участком. «Вид из окна» суды, как правило, к существенным препятствиям не относят, если только не нарушены нормативы инсоляции (освещенности). Это ваше «право на свет» и оно зафиксировано в СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Если длительность «непрерывной инсоляции» падает значительно ниже установленных в вашем регионе норм (например, в Москве это 2 часа в день… а из-за постройки соседа они превратились в 1 час).
Правовая основа: Гражданский Кодекс РФ, ст. 304 (Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения). Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Чтобы было нагляднее, прикладываю примеры из судебной практики.
Ростов-на-Дону, 2025 год. Сосед пожаловался на глухой забор из металлического профлиста, который "существенно затеняет часть дома, что привело к возникновению сырости, появлению плесени и появлению астмы у супруга истца". Как опору в иске использовали те самые Правила благоустройства, согласно которым глухой забор должен быть не выше 1,8 м., а он у соседа оказался более 2 метров. Суд обязал соседа изменить конфигурацию забора (то бишь, снизить его высоту).
Тамбов, 2024 год. Собственница квартиры подала в суд на соседа, который возвёл навес и забор, которые "ухудшили естественную освещенность и инсоляцию в квартире истца. В доме сырость, происходит заболачивание почвы". Базой для иска стала экспертиза инсоляции и "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" (статья 10 ФЗ 384 от 30.12.2009). Решение суда: демонтаж навеса и забора.
Таганрог, 2024 год. Типичная проблема долевых домов: окно одного выходит на участок другого... Сосед возвел на расстоянии 40 см от окна кухни истца некий щит (защитный экран) из металлопрофиля, аргументируя так: "экран был установлен для прекращения вмешательства итца в личную жизнь семьи ответчика, поскольку окно открывается вовнутрь, истец в любое время может его открыть, наблюдать за их личной жизнью, проникать на территорию домовладения". Вот он! Наконец-то суд касательно загороженного вида из окна!
Естественно, решение не в пользу ответчика, защитный экран - убрать!
4. Соглашение о неприменении определенных видов использования (частный случай).
Можно заключить с соседом договор, по которому он обязуется не строить выше определенной отметки. Это будет не сервитут в чистом виде, а обязательственное правоотношение (ст. 421 ГК РФ — свобода договора). Такой договор будет связывать только стороны, но не их правопреемников (если не зарегистрировать его как обременение, что Росреестр не сделает из-за отсутствия законных оснований для регистрации такого «сервитута вида»).
Выводы
1. Уберечь себя от потери вида специальным соглашением - неэффективно. То есть заранее защитить свои интересы не выйдет. Только в суде, уже по факту: через доказывание нарушения соседом градостроительных / пожарных / санитарных норм.
Если в Лондоне или Ницце вы можете за отдельную плату купить участок с обременением для соседа «не строить выше первого этажа», чтобы сохранить вид на Ла-Манш, то в Москве или Подмосковье такой инструмент отсутствует. Ваш вид будет защищен ровно настолько, насколько его защищают публичные градостроительные нормы (ПЗЗ) или, в исключительных случаях, если сосед залезет на ваш участок тенью, нарушив нормативы инсоляции.
В России «сервитут вида» остается доктринальной категорией и предметом научных дискуссий, но не работающим правовым механизмом.
2. Как себя обезопасить от потери "вида"? Совет один. Внимательно изучить соседние участки, которые стоят между вами и "видом". В какую территориальную зону они входят и какой вид разрешенного использования имеют?
Рассказывал о такой "находке" в своём тг-канале: во время экспертизы участка, которую я проводил для клиента, обнаружилось: вместо вида в лес, которым хвалился продавец - забор и промзона. Их может не быть сейчас... Но то, что они появятся - без сомнения.
Увы! Когда покупают квартиру редко задумываются о том, что участок под домом, в котором она расположена и участки рядом с домом - тоже нужно проверять. Для новостроек это просто необходимо!
Скрин из проверки квартиры, покупаемой моим клиентом:
