Продажа жилья из‑за долгов нередко оборачивается проблемами для покупателя. Формально квартира уже принадлежит новому владельцу, но прежние жильцы могут отказываться съезжать, ссылаясь на ошибки торгов, трудные жизненные обстоятельства или на сохранённые законом права проживания.
В истории, о которой пойдёт речь, суды долго выясняли два ключевых вопроса: законно ли прошла продажа квартиры и можно ли выселить тех, кто продолжает там жить.
Началось всё с того, что женщина оформила кредит под залог своей квартиры. Со временем финансовое положение ухудшилось, платить по графику она перестала, долг вырос. Банк получил право на взыскание, обратился в суд, и жильё выставили на торги, чтобы погасить задолженность. С юридической точки зрения ситуация стандартная: ипотечную квартиру могут изъять и продать даже в том случае, если это единственное жильё должника.
На аукционе квартиру купила другая женщина - она как раз искала недорогой вариант и накопила небольшую сумму. Такие объекты среди имущества должников часто продаются дешевле рынка, поэтому её предложение устроило.
Когда сделка была оформлена, новая собственница предложила прежним жильцам - бывшей хозяйке, её матери и сыну - добровольно освободить квартиру. В ответ последовал отказ. Главный аргумент был житейский: идти им некуда, другой недвижимости у семьи нет, а денег на аренду тоже нет.
Покупательнице пришлось подать иск о выселении.
В суде бывшая владелица стала настаивать, что торги незаконны и она намерена их оспаривать, поскольку цена, по её мнению, была слишком низкой. Дополнительно она ссылалась на рекомендации Банка России о приостановке принудительных выселений должников в период пандемийных последствий (по её версии - до конца 2023 года).
Но решающее значение имело другое обстоятельство. Квартира была приватизирована в 2009 году, и тогда мать бывшей собственницы проживала в ней и отказалась участвовать в приватизации. Взамен закон закрепил за ней право пожизненного (бессрочного) пользования жильём. А такое право, как правило, сохраняется независимо от смены собственника - выселить человека только потому, что квартира продана, нельзя.
Суд первой инстанции эти нюансы фактически проигнорировал и постановил выселить всех. Однако апелляция и кассация отменили решение, встав на сторону прежних жильцов и сославшись на рекомендации ЦБ.
Точка в споре о выселении дошла до Верховного суда. Он разъяснил: письма и рекомендации Банка России не обязательны для судов. При этом Верховный суд подтвердил, что мать бывшей владелицы действительно сохранила право бессрочного проживания, так как отказалась от приватизации. В итоге суды пришли к компромиссу: мать остаётся жить в квартире, а бывшая собственница и её сын подлежат выселению (Определение ВС по делу N 6-КГ23-2-К2, Определение Рязанского облсуда по делу N 33-1687/2023).
Для покупательницы радости это, мягко говоря, не добавило: в приобретённой квартире навсегда остался «пожизненный жилец», который не является членом её семьи.
Дальше конфликт развернулся в другую сторону. Бывшая хозяйка попыталась признать торги недействительными и вернуть квартиру. Она утверждала, что объект продали почти вдвое дешевле рынка, долг якобы «накрутили», а о судебных процессах её не уведомили - о смене собственника она узнала уже тогда, когда новая владелица потребовала освободить жильё.
Суд первой инстанции по этому заявлению счёл аргументы достаточными: торги аннулировали, а запись в ЕГРН о переходе права собственности отменили - формально квартира «вернулась» прежней владелице.
Но уже покупательница обжаловала такой исход. В кассации установили: даже если в процедуре торгов были нарушения, бывшая собственница пропустила срок на оспаривание.
По закону торги можно оспорить в течение года. Женщина подала иск позже и не смогла доказать уважительные причины пропуска. Проще говоря - обратилась слишком поздно.
В результате окончательный вывод оказался таким: квартира остаётся за новой собственницей, но мать прежней хозяйки по‑прежнему выселению не подлежит и имеет право жить там пожизненно (Определение Второго КСОЮ по делу N 88-12736/2024, Определение Рязанского облсуда по делу N 33-52/2025).
Самое неприятное - процесс растянулся почти на два года и вымотал нервы добросовестной покупательнице. Похоже, теперь она десять раз подумает, стоит ли связываться с жильём должников. Дешёвая квартира с торгов далеко не всегда означает счастливое новоселье.