Льготная ипотека создала иллюзию доступности, где платежи съедают «всего» 60% зарплаты вместо 80% пять лет назад. Но на деле все не так радужно - даже семьям с детьми теперь нужно копить на первый взнос не меньше семи лет вместо прежних 4,4.
Аналитики объясняют, что копить на жилье стало сложнее, потому что доходы растут медленнее цен. За последние пять лет новостройки дорожали в среднем на 20% в год, а зарплаты - только на 15%.
К тому же реальный первоначальный взнос по ипотеке намного выше условных 20%. По данным «Эйлер Аналитических технологий», в 2025 году он в среднем достиг 58% и за пять лет вырос с 37%.
По данным ЦБ, за год жилье в ипотеку формально стало чуть доступнее. Но если смотреть на рыночные ставки, то в 2025 году среднестатистический заемщик мог позволить себе всего 16 квадратов в новостройке или 25 - на вторичке.
Чтобы сейчас купить трешку в Москве, нужно зарабатывать не меньше 700 тысяч в месяц. Ипотеку на двушку банк одобрит только тем, у кого доход больше 500 тысяч рублей в месяц. При этом, средняя новая квартира в России всего 33 кв. м. Получается, квартира теперь роскошь. Даже при льготных ставках позволить себе собственное жилье могут только те, кто имеет высокий доход.
За двушкой - с доходом от 500 000
«РБК Недвижимость» подсчитала, что жителям Москвы нужно зарабатывать более 500 тыс. рублей в месяц для одобрения ипотеки на двушку. Средняя двухкомнатная квартира в столице площадью около 55 квадратов сейчас стоит примерно 22,6 млн рублей.
В половине крупных городов России - а это восемь из шестнадцати - для ипотеки на двушку нужно зарабатывать от 150 до 190 тыс. рублей в месяц. Тем, чьи заработки меньше 120 тыс. рублей в месяц, ипотеку на двушку не дадут ни в одном мегаполисе.
Причем Москва - не единственный город с такими высокими требованиями к доходу. Почти догнал ее Санкт-Петербург: там для ипотеки на двушку придется получать около 297,5 тыс. рублей в месяц - это в полтора раза больше, чем в среднем по городам-миллионникам. В Казани нужно зарабатывать примерно 248,6 тыс. , а в Нижнем Новгороде - около 192,2 тыс. рублей.
Самые низкие требования к доходу для ипотеки на двушку - в двух городах. Там можно позволить себе жилье, имея доход примерно на треть меньше среднего по миллионникам:
- Волгоград, где достаточно зарабатывать 123,6 тыс. рублей в месяц.
- Челябинск, где требуется зарплата 128,7 тыс. рублей в месяц.
За трешкой - не менее 700 000
В Москве, чтобы взять новую трехкомнатную квартиру в ипотеку, нужно зарабатывать больше 700 тысяч рублей. Средняя цена такой квартиры - около 30,8 млн рублей, подсчитали эксперты «РБК-Недвижимости».
В среднем по крупным городам России для обычной рыночной ипотеки на трехкомнатную квартиру нужно около 258 тысяч рублей дохода. Но есть города, где требования заметно выше.
Например, в Петербурге трешка обойдется в среднем в 17,6 млн рублей - и для ее покупки понадобится доход около 406 тысяч в месяц. В Казани - примерно 339 тысяч рублей при цене квартиры 14,6 млн. А в Нижнем Новгороде - около 261 тысячи за трешку стоимостью 11,3 млн рублей.
По данным Росстата, средняя зарплата в Москве - около 173,7 тысячи рублей в месяц, а после налогов остается примерно 151 тысяча. С таким доходом банк даст максимум около 5,2 млн рублей на 20 лет. Получается, чтобы взять трешку в ипотеку, придется самостоятельно накопить не 20%, а больше 80% стоимости квартиры, пишет агентство.
Площадей всё меньше
При этом, средняя новая квартира в России теперь меньше деревенской избы - всего 33 кв. м. В 2025 году построили около 108 млн кв. м жилья - почти как годом ранее. Основной рост обеспечило строительство частных домов. Новых проектов стало меньше на 12%, эксперты предупреждают: через пару лет на рынке может просто не хватить готового жилья.
Согласно статистике Росстата, заметно, что средний размер жилья уменьшается: около 33,2 квадрата, то есть студия или небольшая однушка. Зато в сегменте ИЖС картина гораздо оптимистичнее: ввод частных домов вырос с 49,1 до 63,5 млн кв. м в 2025 году, а средняя площадь держится на 136,4 кв. м.
По данным ДОМ. РФ, основной спад пришелся на дома с вводом в 2027 году, так что в следующем году на рынке новостроек может встать серьезная проблема с готовым жильем: если спрос подскочит, то предложений не останется.