Перепланировка в квартире не редкое явление, потому что часто меняют функционал для удобства использования, раньше не так критично к этому относились наши законодатели, а безнаказанность влекла за собой реализацию различных фантазий собственников.
Разберем с Екатериной Бунтовичевой мешает ли это продаже или покупке.
И да и нет! Все зависит от того, а будет ли согласен Покупатель на имеющуюся перепланировку и готов ли, в случае, чего приводить в исходный вид.
Покупатели часто думают, что любую перепланировку можно узаконить. Собственники тоже уверены: «если аккуратно сделали ремонт — проблем не будет». Но на практике есть изменения, которые узаконить почти невозможно.
И именно из-за них чаще всего срываются сделки.
Разберём самые распространённые.
1. Уменьшение или демонтаж вентиляционного короба
Вентиляционный короб - это часть общей инженерной системы дома, вертикальная шахта, которая работает по принципу тяги. Когда его уменьшают:
- уменьшается сечение канала
- падает тяга
- нарушается циркуляция воздуха по стояку
В результате могут появиться:
- запахи из соседних квартир
- обратная тяга (воздух начинает идти в квартиру, а не из неё)
- сырость и плесень
- плохая работа газовых приборов
Из-за того, что он относится к общедомовому имуществу - уменьшение, перенос, демонтаж короба запрещены. Если это выявит БТИ, жилищная инспекция или соседи, то Вас могут обязать:
- восстановить короб за свой счёт
- оплатить штраф, который для физлиц от 5 000 до 300 000 руб.
- компенсировать ущерб соседям (если нарушилась вентиляция) и с большой долей вероятности через суды.
Банк может не пропустить такую перепланировку при покупке по Ипотеке, если нужно будет вызывать оценщика..
В целом купить такое можно, даже с банком договориться, нонужно оценивать риски и принимать их или не принимать.
Также на рынке прецеденты лишения жилья, но это после многократных призывов вернуть изменения в исходное состояние.
2. Объединение кухни с комнатой при наличии газа в квартире.
Если в квартире газовая плита, кухня должна быть отделена дверью. Это ограничение связано с законодательными нормами и требованиями безопасности на случай утечки газа. Закрывающаяся дверь не даст распространиться газу на всю квартиру.
Поэтому нельзя:
- полностью объединять кухню и гостиную
- делать студию
- убирать перегородку без двери.
Допускается вариант раздвижной перегородки, которая должна быть согласована законодательно. Но полностью открытая кухня — нет.
Ранее такие квартиры мы покупали даже по ипотеке, вопрос решался фотографиями соседней квартиры, а также можно было договориться с оценщиками, сейчас ответственность за такие манипуляции стала гораздо серьезнее.
3. Перенос кухни над жилой комнатой соседей
Кухню можно переносить не везде. Запрещено размещать кухню:
- над спальней соседей
- над их гостиной.
Потому что кухня - это «мокрая зона». И по нормам она должна располагаться:
- над кухней
- над коридором
- над санузлом.
Такая перепланировка распространена в однокомнатных квартирах, в кухню переносят спальню, когда она метров 10 хотя бы, а в большой комнате делают кухню-гостиную. Возможно, это удобно и квартира превращается в так называемую евро планировку, но дороже от этого не становится, так как, перепланировка, как правило, это все равно дисконт.
4. Расширение санузла за счет жилой комнаты или за счет кухни. Есть строительные нормы, которыми регламентируются те или иные изменения в квартирах.
Расширять санузел можно только за счёт: коридора, кладовки, нежилых помещений. И нельзя: за счёт спальни, за счёт гостиной, за счет кухни
Причина та же — мокрые зоны не должны располагаться над жилыми помещениями соседей. Зачастую увидеть перенос санузла на кухню сложно, у нас в практике была продажа квартиры, где сдвинули санузел в кухню всего на 10 сантиметров.
5. Демонтаж несущих стен. Это Самое опасное изменение. Несущие стены держат конструкцию дома.
Поэтому:
- сносить их нельзя
- переносить нельзя.
Иногда допускается проём с усилением, но только по согласованному проекту. Полный демонтаж — невозможен для согласования. В моей практике были разные объекты.
Почему такие перепланировки создают проблемы при продаже
Если перепланировка незаконная:
- банк может отказать в ипотечном кредите
- оценщик снизит стоимость квартиры
- покупатель потребует дисконт
- сделка может сорваться.
На практике именно из-за таких изменений до 20–30% сделок срываются на проверке документов.
Вывод
Делая ремонт, важно помнить простое правило: Есть изменения, которые можно согласовать. А есть те, которые изначально делать нельзя.
К ним относятся:
- вмешательство в вентиляцию
- перенос мокрых зон над жилыми помещениями
- объединение газовой кухни с комнатой
- демонтаж несущих конструкций.
Именно такие перепланировки чаще всего превращают красивый ремонт в большую проблему при продаже квартиры.
Наш телефон для консультаций: +7 995 787-78-17
