Большинство людей идёт по привычному сценарию. Работа, накопления, потом ипотека на квартиру на 30 лет.
Это кажется единственным правильным вариантом.
Но если посмотреть на вопрос с точки зрения денег, появляется другая стратегия.
Квартира в ипотеку: комфорт, но без дохода
Когда человек покупает квартиру в ипотеку, он решает вопрос жилья.
Но одновременно появляется долг на десятилетия. Каждый месяц нужно платить банку крупную сумму.
Квартира при этом не создаёт денежный поток. Она просто закрывает потребность в жилье.
«Квартира чаще всего решает бытовую проблему, но не финансовую».
Да, со временем она станет вашей. Но все эти годы деньги только уходят.
Простой расчёт при рыночной ипотеке 20 процентов
Представим квартиру стоимостью 10 миллионов рублей.
Первоначальный взнос 20 процентов. Это 2 миллиона.
Кредит 8 миллионов на 30 лет под 20 процентов.
Ежемесячный платёж примерно 134 тысячи рублей.
За 30 лет банку будет выплачено около 48 миллионов рублей.
«Квартира за 10 миллионов в реальности может обойтись почти в 50».
И всё это время квартира не создаёт доход.
Коммерческая недвижимость работает иначе
Коммерческую недвижимость тоже часто покупают в кредит. Платежи банку также остаются.
Но у неё есть принципиальное отличие.
Она приносит доход от аренды.
В среднем такие объекты могут давать около 12 или 15 процентов годовых от своей стоимости.
Для объекта за 10 миллионов это примерно 100 или 120 тысяч рублей в месяц.
«Коммерческая недвижимость способна участвовать в выплате собственного кредита».
Что если платить столько же, сколько по ипотеке квартиры
Возьмём тот же объект за 10 миллионов рублей.
Первоначальный взнос также 2 миллиона. Кредит 8 миллионов под 20 процентов.
Платёж банку остаётся примерно тем же. Около 134 тысяч рублей в месяц.
Но помещение приносит около 110 тысяч рублей аренды.
Теперь представим стратегию.
Человек готов тратить на недвижимость те же 134 тысячи рублей в месяц, которые он платил бы за ипотеку квартиры.
Но к этим деньгам добавляется арендный доход.
В банк фактически уходит около 240 тысяч рублей в месяц.
«В выплате кредита участвуют два источника денег: арендатор и владелец».
Из за этого основной долг уменьшается гораздо быстрее.
Индексация аренды меняет всю математику
В коммерческой недвижимости часто применяется индексация аренды.
Например рост ставки на 10 процентов примерно раз в год. Часто это каждые 11 месяцев.
Посмотрим, как это влияет на доход.
Стартовая аренда около 110 тысяч рублей в месяц.
Через год примерно 121 тысяча рублей в месяц.
Через два года около 133 тысяч рублей в месяц.
Через три года примерно 146 тысяч рублей в месяц.
Через четыре года около 160 тысяч рублей в месяц.
Через пять лет примерно 176 тысяч рублей в месяц.
Через шесть лет около 194 тысяч рублей в месяц.
«Доход растёт, а кредит остаётся тем же».
Срок окупаемости
Если учитывать повышенные платежи по кредиту и рост аренды,
долг может закрыться примерно за 5 лет.
Это в несколько раз быстрее, чем стандартная ипотека на квартиру.
После выплаты кредита помещение начинает приносить чистый доход.
К этому моменту арендный поток может быть около 180 или 190 тысяч рублей в месяц.
Это больше 2 миллионов рублей в год.
Что происходит дальше
Появляется стабильный денежный поток.
Эти деньги можно направить на покупку жилья.
Например использовать их для ипотечных платежей по квартире.
Или продолжать инвестировать.
За следующие несколько лет такой поток потенциально может помочь приобрести ещё одну или даже две квартиры.
«Актив сначала создаёт деньги. Потом деньги создают новые активы».
Квартира в ипотеку решает вопрос жилья сегодня.
Коммерческая недвижимость может сначала создать финансовую основу.
А уже потом эта основа может оплатить квартиру или её аренду.
Именно поэтому некоторые инвесторы сначала покупают актив, который приносит деньги.
Стратегия SoloSalon позволяет снизить окупаемость помещения в 2 раз!
А как вы считаете: что разумнее, сначала покупать жильё или сначала создавать актив, который приносит доход?
Напишите своё мнение в комментариях.
Подписывайтесь на канал. Здесь мы разбираем реальные финансовые решения и стратегии работы с недвижимостью.