В последнее время очень часто ко мне приходят с запросами люди, интересующиеся темой торгов по поводу снятия ограничений, запретов и залогов с имущества, приобретаемого в процедурах.
Для начала разберём торги по банкротству. В статье 126 федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и начале процедуры реализации имущества. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается. И вроде всё ясно и понятно, но не определен порядок, кем и как снимаются эти ограничения и аресты. Этим и пользуются все, кто только может.
Очень часто в процедуре банкротства арбитражные управляющие в приложенных шаблонах договора купли-продажи стали прописывать пункты о том, что на имуществе есть действующие ограничения и запреты и покупатель самостоятельно совершает действия по снятию их своими силами и средствами (это в основном речь про движимое имущество, т.к. недвижимое регистрируется в Росреестре и право собственности переходит только после прохождения регистрации). И даже не приписывая подобные пункты в договоре организаторы торгов могут так скажем быть совсем не заинтересованы и не мотивированы в организации снятия ограничений.
Как обезопасить себя на торгах?
1. Проверка перед участием в процедуре торгов. До того как переводить задаток и участвовать в торгах, закажите свежую выписку из ЕГРН (по недвижимости) или проверьте автомобиль на сайте ГИБДД и ФССП. Если висят запреты, это не повод отказываться от лота, но повод задать вопросы организатору.
2. Изучение проекта договора. Внимательно читайте проект договора купли-продажи. Если там есть фраза про снятие ограничений за ваш счет, подумайте, готовы ли вы к этому. В некоторых случаях можно попробовать связаться с управляющим и попросить убрать этот пункт, но на практике управляющие редко идут на уступки.
3. Фиксация обязательств. Если лот вас очень интересует, попросите управляющего подтверждение, что на дату торгов он гарантирует чистоту имущества или обязуется в разумный срок (например, 30 дней) предоставить все необходимые документы в Росреестр или ГИБДД. Лучше, если это будет зафиксировано в протоколе о результатах торгов.
4. Юридическое сопровождение. Для дорогих объектов (квартиры, дома, коммерческая недвижимость) привлекайте юриста, специализирующегося на банкротстве. Он сможет правильно составить претензию к управляющему или оперативно подать заявление в суд о снятии ограничений.
Положения статьи 126 127-ФЗ действительно освобождают имущество банкрота от арестов, но на практике это освобождение часто происходит не автоматически, а по инициативе заинтересованных лиц. Покупателю на торгах нужно быть готовым к тому, что победа в аукционе — это только первый этап. Второй этап — это «расчистка» актива от обременений, и хорошо, если эти хлопоты берет на себя грамотный арбитражный управляющий, а не сам покупатель. В противном случае экономия на торгах может обернуться непредвиденными судебными расходами и потерей времени. Будьте внимательны и вооружитесь знанием закона!
Телеграм-канал https://t.me/ByvshijGraf