Есть два подхода: Покупать ради аренды (денежный поток). Покупать ради роста цены (капитализация). Смешивать их — ошибка. Квартира в новостройке может вырасти в цене, но не давать нормальный поток. Старый фонд может давать поток, но не расти. Нужно понимать, за что именно вы платите.