Делюсь своей схемой. Никакой теории — только то, что проверил на себе.
Этап 1. Первый контакт и проверка 👀
Размещаю объявление, поступают звонки. Приходит на просмотр, например, семейная пара. Если после беседы и осмотра они дают предварительное согласие — начинаю готовить договор.
Но перед этим прошу отправить мне копии паспорта (лицевая сторона + прописка). В ответ обычно скидываю скан своего. Думаете, данные нужны только для заполнения договора? Нет 😉
Я пробиваю кандидатов всеми возможными способами, по всем сайтам — точно так же, как проверяю продавцов квартир. Если нахожу судебные иски или дела о взыскании кредитов — с высокой вероятностью прощаюсь. Но предварительно уточняю, что за иски и кредиты были.
Перейдите по ссылкам ниже, чтобы узнать как самостоятельно проверить потенциального нанимателя:
1. Как самостоятельно проверить продавца квартиры на судебные иски и банкротства. ч.1
2. Как самостоятельно проверить продавца квартиры на судебные иски и банкротства. ч.2
Этап 2. Составляем договор 📝
Если проверка прошла, начинаю формировать договор. Вот ключевые пункты.
1. Расторжение договора
Прописываю: при досрочном расторжении со стороны нанимателя (например, в первые 6 месяцев) обеспечительный платеж (депозит = плата за 1 месяц) не возвращается.
Важный нюанс: если наниматель оплатил месяц 1-го числа, а через 10 дней решил съехать — деньги за оставшиеся 20 дней не возвращаются. Он может спокойно прожить эти оставшиеся 20 дней и съехать.
Со своей стороны (наймодатель) прописываю обязанность уведомить о выселении за 1 месяц без штрафных санкций.
Договор заключаю на 11 месяцев без автоматической пролонгации. Через 11 месяцев если всё ок — заключаем новый.
2. Проверки и переписка
Прописываю право проверять квартиру 1 раз в месяц по согласованию времени. Наниматель обязан предоставить доступ. При отказе — мое право на досрочное расторжение без возврата депозита. По факту прихожу только в 1й месяц, а далее проверяю в онлайн режиме (видеозвонок). Конечно это только в том случае, если наниматели не вызывают никаких подозрений.
Важно: прописываю в договоре, что переписка по email и в мессенджерах считается официальной, юридически значимой. Прописываю адреса почты и номера телефонов. Датой получения сообщения считается дата отправки с моей стороны. Технические проблемы нанимателя — не моя головная боль (это также указывается в договоре).
3. Кто живет и можно ли сдавать другим
Прописываю ФИО всех проживающих и прямой запрет на субаренду.
4. Что под запретом 🚭
Прописываю конкретно: никаких сигарет, курительных смесей, кальянов. Без животных. Не шуметь, не беспокоить соседей.
Проговариваю голосом: если услышу запах сигарет, кальяна, или будут жалобы на шум со стороны соседей — это повод для расторжения. Например у меня был случай, когда квартира провоняла курительными смесями.
В статье ниже я писал как ремонтировал эту квартиру после нанимателей:
Обязательно проговаривайте все пункты договора голосом т.к. часто наниматели не читаю полностью все пункты договора, а потом начинаются конфликты.
5. Деньги 💸
Прописываю конкретную дату оплаты (например, не "с 1 по 5", а именно "1-го числа"), номера счетов. Штраф за каждый день просрочки — например, 1000 руб. И право на расторжение при неоднократной просрочке.
Прописываю, кто платит коммуналку, вывоз мусора, интернет. Лично отправляю квитанции нанимателю, он переводит мне сумму, я оплачиваю сам.
Этап 3. Самозанятость и налоги 💼
Регистрируюсь как самозанятый через приложение "Мой налог" (пара минут) и плачу 4%. Зачем?
Не только ради закона. А чтобы в случае спора, порчи квартиры и суда у меня был официальный договор и уплаченный налог. Иначе факт нелегальной аренды могут использовать против меня — в том числе сами наниматели. Будьте осторожны.
P.S. Готов выслать шаблон такого договора за 3000 руб. Пишите мне в Макс. Либо можете составить сами — это несложно.
Всем спасибо! 🙏
=====================================================
Ищете жильё в Краснодаре, Новороссийске, Анапе или Геленджике? Планируете продать недвижимость, сдать её в аренду или сделать ремонт? Нужен земельный участок или дом?
📲 Звоните или пишите в Max / Telegram:
8 928 070-03-50
Также, если у вас есть вопросы о жизни у моря в нашем городе — спрашивайте! Всегда на связи. 🌊💬
======================================================