Дозаправка в воздухе провалилась.
Правительство официально отказало группе «Самолёт» в льготном кредите на 50 млрд рублей, которые девелопер просил на три года, как «стабилизационный инструмент» для погашения долгов и снижения риска невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами. На самом деле реальную цель запроса мы, увы, думаю не узнаем, что там было в обращении и на что они просили денег. Но факт – отказ в помощи – это «красный флаг» для всех участников стройки.
Финансовое положение «Самолет» формально не признано критическим, поэтому оснований для прямой господдержки власти не увидели. На столе остались только обсуждения косвенных мер - что‑то в стиле «мы посочувствуем, но кошелёк не откроем». На мой взгляд – очень правильное решение в текущей экономической ситуации. Дашь одному, попросят все и для чего тогда был весь этот цирк с льготной ипотекой вообще не понятно станет - мы их поддержали, они сначала «наварились», а потом с протянутой рукой за помощью опять прибежали.
Для рынка это важный маркер: крупнейшему игроку показали, что автоматического «страхового полиса» от государства нет, даже если у тебя гигантский объём строек и тысячи дольщиков за спиной. Рассчитывать изначально надо было только на себя, но кто ж думает о будущем, когда так «прет» в настоящем. Объясню.
Как агрессивный рост стал петлёй?
Несколько лет «Самолёт» шёл по классической дорожке «нам море по колено»: агрессивно рос, наращивал земельный банк, входил в новые регионы и проекты сразу по нескольким направлениям. Наглядно было похоже, что «Самолет» готов «из штанов вылезти», лишь бы стать номером один. Такую политику управления выбрали на пике взлета до ужесточения кредитно-денежной политики, когда весь этот рост сопровождался большим объемом продаж и низкой ставкой финансирования.
Казалось бы, как только ставка выросла, надо тормозить и весь «накопленный жир» пустить не на расширение, а на сохранение того, что «нахапал» и выполнение обязательств по текущему строительству на тот момент. Но нет! Компания активно продолжила брать кредиты под покупку земли уже в условиях высоких ставок – то есть фактически подвешивала себе на шею дорогой, неработающий актив до момента, когда на нём появятся метры и продажи.
Это одна из главных причин нынешнего плачевного положения: ставка делалась на быстрый рост через кредитное плечо и землю, а не на устойчивость денежного потока. Когда ключевая ставка высока, земля без стройки – не подушка, а камень, который тянет вниз и по процентам, и по рискам. Еще одна немаловажная причина дальше.
Субсидированные ипотеки, как способ «утопить» себя.
Параллельно с безумным масштабированием, «Самолёт» активно участвовал в гонке субсидированных ипотек: ставки для клиента делали «красивыми», а вот реальная стоимость этих акций ложилась на маржу и долговую нагрузку. При высоких ставках и охлаждённом спросе такая политика превращается не в маркетинг, а в метод ускорить собственную кассовую дыру: сегодня ты продаёшь за счёт скидок и субсидий, а завтра платишь по дорогим корпоративным кредитам.
Когда акции компании за два года проседают примерно на 77%, а на новости о просьбе помощи падают ещё на 8%, это сигнал не только про настроения инвесторов, но и про доверие к управленческим решениям. Рынок фактически голосует рублём за то, верит ли он в способность менеджмента вытащить этот самолёт из штопора.
Это было предсказуемо для тех, кто смотрел на риски, а не на славу.
Если сложить пазл: дорогая земля, купленная в период высоких ставок, агрессивная экспансия, гонка субсидированных ипотек, зависимость от кредитов – картинка текущего кризиса «Самолёта» совсем не выглядит внезапной. Это тот самый накопительный эффект провалов: снаружи несколько лет всё похоже на красивую историю успеха, а внутри трещины идут по всей плите.
Грустная ирония в том, что крах таких стратегий был виден заранее тем, кто смотрел не на рекламные баннеры, а на структуру долгов и источники продаж. Но когда перед глазами только прибыль, рейтинги и слава, вопросы «а что будет, если ключевая ставка останется высокой, спрос просядет, а субсидии урежут?» принято отодвигать на потом. Потом – это сейчас. А сейчас слово из четырех букв, сами угадайте какой.
Что самое удивительное во всем происходящем сегодня?
Это выбранная застройщиком антикризисная мера – субсидирование ставки до 0,1%, чтобы повысить продажи!
Я не топ-менеджер, конечно, и не антикризисный управляющий, но мне лично уже смешно становится, почему именно одни и те же «грабли» выбирают из раза в раз? Может это какой-то отдельный план, о котором нам не известно – типа «закопаем» строительную отрасль своими же руками?
Не знаю, как там всем этим управленцам, но по мне банальное решение лежит на поверхности, а его будто намерено (или специально?) все игнорируют:
- Чтобы выжить в текущем кризисе, застройщику элементарно надо вернуть/заработать доверие и репутацию
- Чтобы их вернуть/заработать, надо выполнить текущие обязательства по всем сегодняшним стройкам перед уже действующими дольщиками
- Чтобы их выполнить, надо все ресурсы направить на сдачу объектов в обещанные изначально сроки.
Пока не решил все вопросы по действующим обязательствам, никакой речи о новых стройках вообще вестись не должно. Я бы вообще поставила мораторий на новое строительство – построил, сдал, отчитался и только тогда имеешь право запускать новую стройку.
Какой-то там вымышленный будущий дефицит нового жилья, которым так любят пугать «воспаленный бетоном» мозг - это цветочки, на фоне ягодок в виде тысяч обманутых дольщиков, оставшихся ни с чем, обанкротившихся застройщиков и неминуемого на этом фоне банковского кризиса. Или это мне одной так кажется? Интересно ваше мнение, поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там оперативные новости и «будни свободного риэлтора» без прикрас.