Вот сидишь такой, думаешь: "Ну зачем мне этот дяденька или тётенька с печатью? Мы же свои люди, брат сестре дарит, мама — сыну, какая разница, как бумажка выглядит?" Да?
А разница, как выясняется, колоссальная. И не где-нибудь в методичках для регистраторов, а в совсем свежих разъяснениях Верховного Суда. Там теперь всё разложили по полочкам — жёстко, без сантиментов и, главное, с отсылками на Гражданский кодекс, который, как выяснилось, важнее, чем здравый смысл обывателя.
Ну а я вы как люди практичный всегда считали: если можно не переплачивать — зачем платить? Тем более когда речь идёт о родственных сделках. Ну скажите, зачем мне нотариус, если я хочу подарить своей дочери половину квартиры? Мы же не чужие люди, у нас доверие, у нас всё по-честному. Договор в интернете скачала, распечатала красиво, подписи поставили — и бегом в МФЦ. Казалось бы, какие вопросы?
А вопросы, дорогие мои, оказываются, есть. И очень серьёзные. Причём узнаёшь о них обычно в самый неподходящий момент — когда уже всё, поезд ушёл, а ты осталась на перроне с чемоданом без ручки.
Вот сижу я на днях, изучаю новости для клиентов (я же юрист, мне по статусу положено) и просто глазам своим не верю. Верховный Суд, представляете, взял и перекрыл кислород всем нашим хитростям. Теперь даже если вы с сестрой решили подарить свои доли брату, чтобы он стал единоличным хозяином родительской трёшки — без нотариуса ни шагу. Даже если все согласны. Даже если вы трое суток уговаривали друг друга и наконец-то пришли к консенсусу. Закон сказал: надо — значит, надо.
Знаете, что объединяет людей, решивших подарить долю в квартире без нотариуса? Чаще всего — поход в суд. Потом. Обязательно потом. Потому что первый поход — в МФЦ с папкой документов и надеждой, что "авось пронесёт" — заканчивается ровно там же, где и начинался: у стойки информации с уведомлением о приостановке регистрации. А вы говорите — дорогие тарифы. Да я вам больше скажу: нотариусы, конечно, деньги любят, но суды — ещё больше. И берут они не проценты от сделки, а куда больше — ваши нервы, время и, в конечном счёте, саму квартиру, если сделка рухнет.
Арифметика простая: или нотариусу сейчас, или суду потом
Честно признаться, я сама лет десять назад, когда только начинала практику, думала: «Ну что за пережитки, зачем эти сложности, люди взрослые, сами разберутся». Пока не столкнулась с историей одной моей клиентки — царство ей небесное, хорошая женщина была.
Подарила она племяннику комнату в коммуналке. По-родственному, по-простому. Без нотариуса. Через год поссорились — он её, видите ли, из этой комнаты начал выживать. А она ему: «Я тебе не дарила, я тебе просто попользоваться дала!» Суды, слёзы, экспертизы... До сих пор, кстати, тянут. Только вот женщина уже умерла, а наследники её теперь с этим племянником грызутся. И нотариуса того, который мог бы заснять на видео её «хочу подарить» и подтвердить, что она была адекватна, — нет и не было.
Так что вы мне не рассказывайте про дороговизну. Да, нотариальные тарифы — штука чувствительная. Особенно когда считают процент от кадастровой стоимости, особенно в столицах. Рука так и тянется к принтеру распечатать образец из интернета. Но давайте прикинем по-женски, на калькуляторе.
Допустим, нотариус берёт 10-15 тысяч плюс процент. Допустим, для московской квартиры выходит 30-40 тысяч. Дорого? Конечно, дорого. А суд сколько стоит? А адвокаты? А время? А нервы, которые потом никакими деньгами не восстановишь? И главное — если сделку признают ничтожной, квартиру-то вернут. Или не вернут. Или вернут, но не тому. Короче, каша заварится — не расхлебаешь.
Что нам Верховный Суд прописал
Теперь по существу, для тех, кто любит точность. В Гражданском кодексе, в статье 574, с декабря прошлого года чётко прописано: договор дарения недвижимости между гражданами — только через нотариуса. Неважно, дарите вы всю квартиру целиком или дольку в полтора метра. Неважно, что в Законе о регистрации (это который № 218-ФЗ) есть исключение для случаев, когда все собственники разом отчуждают свои доли по одной сделке. Верховный Суд сказал: Гражданский кодекс выше. Точка.
То есть этот самый пункт 1.1 статьи 42 Закона о регистрации — он как бы есть, но он противоречит Кодексу, а значит, применяться не должен. Хитро, правда? Законодатели, видимо, сами запутались, кто что написал, а Верховный Суд пришёл и навёл порядок. По-своему, жёстко, но зато теперь ясность полная.
И вот что самое обидное для любителей сэкономить: Росреестр теперь не имеет права закрыть глаза на отсутствие нотариальной печати. Даже если документы уже приняли, даже если сотрудница в окошке улыбнулась и сказала «всё хорошо». Потом, когда дело дойдёт до проверки, — привет, приостановка регистрации. А за ней отказ. Идите и делайте всё заново, по-честному. Только время упущено, а нервные клетки, как известно, не восстанавливаются.
Жизненные истории, или Кто попадал
Я вам больше скажу. Ко мне недавно пришла пара — муж с женой, люди уже в возрасте, под 60. Решили они оформить дарственную на сына, чтобы потом с наследством не возиться. Причём у них была доля в квартире, которую они когда-то покупали в браке. Доля в общей совместной собственности. Ну, думают, мы же вместе дарим, значит, можно без нотариуса. Начитались советов в интернете. Я им: «Ребята, вы что? Вас же развернут». Не поверили. Пошли в МФЦ. Через две недели звонят: «Ой, а нам приостановили, что делать?» А я им: «А я что говорила?»
Теперь идут к нотариусу. И платят не только за удостоверение, но и за то, что он им заново договор составит, потому что их «самопал» уже никуда не годится. Вот вам и экономия.
Или другой случай. Сестра с братом делили наследство. Брат решил подарить сестре свою долю, чтобы не продавать на стороне. Ну, думают, сейчас быстренько оформим, и дело в шляпе. А у них там долевая собственность была — по 1/2. И по закону, если один участник долевой собственности дарит свою долю другому — это вроде как не отчуждение третьему лицу, можно без нотариуса? Как бы не так. Верховный Суд и этот вариант прикрыл. Форма договора дарения не зависит от того, кому дарите — своему или чужому. Если дарение — значит, к нотариусу. Всё.
Материнский капитал и прочие радости
Отдельная песня — сделки с участием несовершеннолетних. Там нотариус вообще обязателен, это все вроде знают. Но хитрецы попадаются. Одна дама решила подарить квартиру, купленную с маткапиталом, своей взрослой дочери, а доли детей выделить потом, обещанием. Типа «я потом оформлю». Нотариуса, естественно, не было. Росреестр документы принял, зарегистрировал. А через год органы опеки подняли кипеш: где доли детей? Сделку оспорили, квартиру вернули обратно даме. И дочь осталась и без подарка, и с осадком.
Вот вам и результат. И главное, нотариус бы эту даму сразу остановил: «Гражданочка, так нельзя, сначала выделите доли, потом дарите». И всё было бы законно. А так — сплошные слёзы.
Моё личное мнение (женское, практичное)
Знаете, я как человек, который застал и советские очереди, и лихие 90-е, и нулевые с их переделами собственности, твёрдо усвоила: на документах экономить нельзя. Можно на колбасе сэкономить, на сапогах, на косметике даже — переживём. Но на том, что касается крыши над головой и прав на неё, — ни-ни.
Нотариус сегодня — это не просто тётенька с печатью, берущая деньги за красивый бланк. Это человек, который проверяет, действительно ли даритель понимает, что делает. Не поддавлен ли он, не обманут ли, не впал ли в маразм. Это видеозапись, которая потом, если что, ляжет на стол судьи. Это объяснение всех последствий — иногда нудное, иногда дотошное, но необходимое.
Да, дорого. Да, обидно платить, когда «все свои». Но знаете, я лучше заплачу эти 30-40 тысяч сейчас и буду спать спокойно, чем потом буду бегать по судам и тратить сотни. Потому что суд — это лотерея. А нотариус — это почти гарантия.
Вместо послесловия
В общем, девочки (и мальчики тоже, но к ним это меньше относится), запоминайте простую истину: решили подарить недвижимость — идите к нотариусу. Не слушайте соседок, которые «всегда так делали и всё проходило». Не верьте статьям в интернете десятилетней давности. Не надейтесь на авось. Авось в нашем возрасте — это рискованный партнёр.
Подарок должен быть в радость. И вам, и тому, кому дарите. А не в судебные тяжбы на долгие годы. Так что пусть лучше нотариус возьмёт свои проценты, чем адвокаты потом сдерут втридорога. Это я вам как женщина с опытом говорю. И как юрист, который насмотрелся всякого.
Благодарю за внимание!
ВАШ ЮРИСТ.