В условиях высоких ипотечных ставок многие ищут способы получить кредит на более выгодных условиях. Один из механизмов, который был популярен до начала 2026 года, — так называемая донорская ипотека. Разберёмся, как она работала, какие риски несла и почему сейчас недоступна.
Суть донорской ипотеки
Донорская ипотека — не отдельная программа, а схема оформления льготной ипотеки с привлечением человека, который имеет право на господдержку.
Ключевые участники схемы:
- Донор — человек с правом на льготную ипотеку (например, работник IT‑сферы, военный, педагог, медработник, участник семейной, Дальневосточной или Арктической программы). Он выступал в роли созаёмщика.
- Реципиент — основной заёмщик без права на льготу, который хотел купить жильё под низкий процент. Он выплачивал кредит и жил в квартире.
Механизм работал так: донор помогал реципиенту получить льготную ставку (обычно 2–6% годовых вместо 20% и выше), а тот брал на себя обязательства по выплатам.
Кто мог стать донором
Требования к донору:
- Соответствие условиям льготной программы (например, наличие ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года, для семейной ипотеки).
- Чистая кредитная история.
- Достаточный доход для самостоятельного погашения кредита (по оценке банка).
- Подходящий возраст (срок ипотеки рассчитывался по старшему из заёмщиков).
- Отсутствие действующей льготной ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года.
Донором мог быть родственник, друг или даже посторонний человек — иногда за вознаграждение (процент от суммы кредита или фиксированную плату).
Как оформляли донорскую ипотеку
Алгоритм действий:
- Устная договорённость между донором и реципиентом.
- Нотариальный договор между сторонами. В нём прописывали:
механизм передачи доли (если банк требовал выделить её донору);
порядок выплат;
обязательства донора после погашения кредита (например, оформление дарственной на долю). - Подача заявки в банк на льготную ипотеку. Участники предоставляли:
паспорта;
справки о доходах (выписки счетов, справки с работы);
документы, подтверждающие право на льготу (например, свидетельства о рождении детей);
документы на недвижимость. - Одобрение кредита. Банк мог запросить дополнительные справки для проверки рисков.
- Выплата кредита. Основной долг нёс реципиент, но при просрочке ответственность переходила к донору.
- Погашение ипотеки. После закрытия кредита реципиент получал полное право собственности. Если донор имел долю, он оформлял дарственную.
Пример. Брат хотел взять ипотеку под 6%, но не подходил под условия семейной программы. Он договорился с сестрой, у которой был ребёнок, рождённый после 1 января 2018 года. Сестра стала созаёмщиком, брат — заёмщиком. Квартира могла быть оформлена только на брата (в Сбербанке) или с выделением доли сестре (101 в «Абсолют Банке»).
Риски для участников
Для донора:
- потеря права на будущую льготную ипотеку;
- риск испортить кредитную историю из‑за просрочек реципиента;
- финансовая ответственность за кредит (банк мог потребовать выплаты, даже если квартира не была оформлена на донора);
- сложности с получением других кредитов до погашения ипотеки.
Для реципиента:
- риск конфликта с донором (например, если тот требовал увеличения доли из‑за выплат);
- необходимость выделять долю в квартире (по условиям некоторых банков);
- зависимость от стабильности дохода донора (банк учитывал его долговую нагрузку);
- возможность повышения ставки, если банк заподозрил фиктивность сделки.
Почему схема перестала работать
С 1 февраля 2026 года донорская ипотека фактически запрещена. Главные изменения:
- Принцип «одна льготная ипотека на семью». Супруги теперь автоматически становятся созаёмщиками по одному договору. Раньше каждый мог оформить кредит отдельно или выступить донором для третьих лиц.
- Чёткий круг участников. В льготных программах могут участвовать только сами семьи с детьми, а не посторонние доноры.
- Усиление контроля. Банки и Минфин ужесточили проверки, чтобы исключить спекулятивные схемы и нецелевое использование бюджетных средств.
Эти меры сделали донорство невозможным: теперь нельзя привлечь стороннего человека для получения льготы.
Вывод
Донорская ипотека была востребованным, но рискованным инструментом. Она позволяла взять кредит под низкий процент, но требовала полного доверия между сторонами и чёткого юридического оформления. С февраля 2026 года схема ушла в прошлое — льготные программы стали более адресными, а доступ к ним получили только те, кто соответствует строгим критериям.
Сегодня единственный способ получить семейную ипотеку — соответствовать условиям программы напрямую (например, быть родителем ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года). Перед принятием решений о кредите рекомендуется консультироваться с юристами и финансовыми экспертами.
Хотите, я раскрою какой‑то аспект подробнее или помогу с другими вопросами по ипотеке?