Друзья, добрый день. Сегодня 23 Февраля, поздравляю всех мужчин, нашим воинам - выдержки и всем вернуться живыми.
Стандартный запрос: у меня есть 15 миллионов рублей, что я за эти деньги смогу купить? Постановка запроса предполагает, что там должно быть несколько вариантов ответов, но на самом деле, обычно покупатель подсознательно уже нарисовал себе картину в голове и ждёт, что ему подтвердят возможность найти этот вариант: 2-ка или 3-ка в новостройке бизнес-класса, в хорошем районе Москвы (обычно это означает внутри или недалеко от ТТК на западе, северо-западе или юго-западе) в шаговой доступности от метро, с новым ремонтом и идеальными документами. Только квартира, никаких апартаментов. Не первый этаж.
Как бы да, желание прекрасное, но вот есть ли возможность найти такое - вопрос.
Какой наиболее простой способ проверить вероятность нахождения такого варианта? Определить цену кв.м.
Ну, то есть, ок, мы хотим трёшку, но готовы и на двушку. Договорились. Сколько площадь хорошей двушки - метров от 60, верно? Делим 15 миллионов на 60 кв.м и получаем 250 000 рублей за кв.м.
Ищем.
И находим что-нибудь такое.
Площадь 71,1 кв.м. ЖК 2015 года постройки. С ремонтом.
Внутри ТТК, правда к юго-востоку от Кремля, а не к западу или юго-западу и класс объекта всё-таки "комфорт", а не "бизнес". Но в целом, да, наверное, стоит рассмотреть.
Проблема в том, что, к сожалению, то, что нам нравится и подходит, в ином бюджете:
435 000 рублей за кв.м, а не 250 000. В итоге, с учётом площади, объект в 2 раза дороже.
Не получается. Ищем дальше.
И находим, например, такое:
Хорошая цена, неплохой район, рядом с метро и ТТК, не первый этаж. Но маленькая площадь, дом 1970 года и т.д.
Ищем дальше.
И находим, например, такое
Дом посвежее, 1989 года постройки, площадь побольше, правда, это уже Медведково. Стоит ли жить в Медведково, да ещё в 15 минутах от метро?
Ищем дальше. И находим идеальный вариант. Кто ищет, тот всегда найдёт :-)
Прекрасная площадь 60 кв.м, отличная цена - до 250 000 за кв.м, новый жилой комплекс, свежий ремонт, чистые документы. Хорошо всё, кроме расположения - за МКАД.
Техзадание было хорошее, но, к сожалению, невыполнимое в актуальных условиях . Да, возможно, мы с Вами ещё увидим коррекцию, но и тогда, то, что было указано в техзадании, скорее всего будет стоить в районе 23 млн, но никак не 15.
В чём проблема? В том, что мы пытаемся подогнать наш бюджет под "идеальную квартиру", которую мы себе нарисовали. А так как "идеальная квартира" существует лишь в нашем воображении, любой реальный вариант оказывается заведомо хуже.
К сожалению, в настоящий момент нет такой квартиры с такими параметрами в этом бюджете. А те, которые есть в этом бюджете - Вас не устраивают. Это не Ваша проблема. Это проблема неправильной постановки задачи.
Вам нужно сварить 5 литров супа на семью, но в Вашем распоряжении лишь маленькая 2-литровая кастрюлька, как ни пытайся - ничего не получится. Нужно либо смириться с объёмом кастрюли и исходить из него, либо купить новую кастрюлю (радикально увеличить бюджет).
Так как бюджет обычно более важен, чем всё остальное, правильный способ: попытаться понять, что "самое лучшее" мы сможем купить за эти деньги?
Проще всего перепроверять каждый из пунктов и уточнять, насколько он важен и насколько мы готовы именно этим пунктом пожертвовать.
Наше первоначальное ТЗ: двушка, от 60 кв.м, с хорошим ремонтом, новостройка бизнес-класса, хороший район, недалеко от ТТК, чистые документы, не первый этаж, не апартаменты, бюджет до 15 млн.
Изначально сразу перепроверяем свое ТЗ на выполнимость. У каждого района есть своя "базовая цена", ниже которой предложений в этом районе просто нет. Наше изначальное ТЗ исходит из бюджета 15 млн и/или 250 000 рублей за кв.м. Можно такое найти в районе, который мы для себя определили как приемлемый? Давайте попробуем. Например:
Отличный район - Хорошёвский, хорошая площадь, почти 60 кв.м, шаговая доступность до метро, не первый этаж. Правда, не новостройка, а дом 1957 года и бюджет на 3,5 миллиона выше желаемого. Плюс вишенкой на торте - 5-ый этаж 5-ти этажной высокопотолочной сталинки без лифта - вряд ли самый ликвидный вариант :-)
Отмечаем для себя, что минимальная цена кв.м в Хорошёвском 310 000 рублей, и 250 000 мы вряд ли там найдём.
Смотрим дальше. И видим, например, такое.
Новый жилой комплекс бизнес-класса, прекрасный Хорошёвский район, шаговая доступность до метро, не первый этаж и есть неиллюзорная возможность сторговать 500 000 рублей и уложиться в заявленный бюджет 15 млн. Правда, это апартаменты, а не квартира, площадь на 15 кв.м меньше желаемой и в квартире ещё предстоит делать ремонт. Отмечаем для себя, что цена "в бетоне" 344 000 рублей за кв.м, а с ремонтом будет стоить, вероятно 420 000. Очевидно, что 420 000 сильно выше 250 000 рублей, и с нашим техзаданием что-то не так.
По итогам всех этих поисков, Вы можете либо принять, что московская недвижимость - зло, закрыть ЦИАН и больше к этой теме не возвращаться, либо перефмормулировать техзадание.
С "хорошими районами" мы с Вами всё поняли - есть "базовая цена" и, если она выше, чем то, что мы себе придумали, мы просто теряем время. Где проще всего базовую цену посмотреть? Здесь.
Видим, что в тех районах, которые мы для себя предварительно "наметили" цены в районе 340-370 т.р за кв.м. При этом это весь жилфонд, а не новостройки бизнес-класса, цена которых очевидно выше. А у нас цель - 250 000. Не получается.
А есть вообще цена 250 000 за кв.м? Конечно:
Опять же понимаем, что это средневзвешенные цены на весь жилфонд в локации, новые жк, к сожалению, будут дороже. Смотрим, и находим, например, такое:
Хороший монолит 2014 года, более-менее подходящая площадь, отличная цена, шаговая доступность до метро. Правда, это уже Новая Москва.
Но, возможно, оптимальным выбором по соотношению цена/качество будет какая-нибудь такая двушка:
Как и все остальные варианты, она, к сожалению, не идеальна и не соответствует первоначальному техзаданию. Но на этом этапе мы с Вами уже понимаем, что реализация того ТЗ - невозможна.
А, когда, Вы перебираете каждый фактор, самостоятельно устанавливая его вес, Вы в итоге находите свой вариант. Не идеальный, отнюдь. Но оптимальный. И самый бюджетный в моменте.
Обсудим? Буду признателен за Ваши комментарии.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно посмотреть здесь
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov