Последние несколько лет субарендная модель активно масштабировалась. Предприниматели брали крупные помещения, делили их на небольшие блоки и сдавали в аренду малому и среднему бизнесу.
Доходность в ряде случаев была выше, чем при сдаче объекта целиком.
Спрос на компактные площади оставался стабильным. Модель казалась понятной и прогнозируемой.
Однако за последний год рынок развернулся быстрее, чем ожидали многие.
Субарендный бизнес больше не находится в фазе расширения. Он входит в период пересборки и проверки на прочность.
Кто является субарендатором
Основной спрос на блоки 20–60 м² формирует малый бизнес:
•кофейни
• маникюрные студии
• груминг
• барбершопы
• небольшие точки общепита
Сегодня он стал менее устойчивым. Часть предпринимателей адаптируется.
Но массового роста больше нет.
По открытым данным:
• в 2025 году закрылось до 400–500 точек fashion-ритейла
• сегмент общепита демонстрирует снижение оборотов и закрытие точек
Остаются более сильные и финансово устойчивые игроки.
И их объективно меньше.
Как работала модель раньше — и что изменилось
Ещё недавно субарендная модель строилась на устойчивом спросе на небольшие помещения.
Малый бизнес активно открывал кофейни, студии, продуктовые магазины.
Формат 20–60 м² был востребован, а освободившиеся блоки заполнялись достаточно быстро.
Это позволяло субарендодателю:
— удерживать ставку
— жёстко формировать условия договора
— закладывать стабильную разницу между входящей и исходящей арендой
Переговорная позиция в большинстве случаев была на стороне субарендодателя.
Что происходит сейчас
Ситуация изменилась. В последнее время часть индивидуальных предпринимателей прекратила деятельность, часть сократила площади или пересмотрела формат работы. Это привело к росту количества свободных помещений на рынке. Сроки поиска арендатора увеличились.
Предприниматели теперь не спешат соглашаться на первые условия.
Они выбирают, сравнивают ставки, обсуждают детали и готовы уйти, если предложение их не устраивает.
Переговорная сила сместилась — условия всё чаще задаёт арендатор. И на фоне растущего количества свободных помещений ситуация усиливается: часть площадей остаётся без спроса вовсе, поэтому речь идёт уже не столько о торге, сколько о поиске арендатора как такового.
Что происходит с доходностью
Субарендный бизнес зарабатывает на разнице.
Вы арендуете большое помещение у собственника по одной цене, делите его на небольшие блоки и сдаёте эти блоки дороже в пересчёте за квадратный метр.
Именно на этой разнице зарабатывают. Сегодня её недостаточно, чтобы покрывать риски так же легко, как раньше.
В текущих условиях субарендодатель:
— снижает ставку, чтобы удержать арендатора
— предоставляет длительные арендные каникулы
— несёт расходы по пустующим помещениям
— при этом продолжает платить собственнику в полном объёме
В результате финансовый результат существенно снижается.
При этом расходы остаются:
— налоги
— коммунальные платежи
— содержание объекта
Обязательства фиксированы, а доход — уже нет.
В этих условиях субарендная модель начинает терять финансовую устойчивость и перестаёт обеспечивать прежний уровень доходности.
Субарендный бизнес не исчезает.
Но он перестал быть моделью массового входа и быстрого масштабирования.
Теперь это:
• более узкий сегмент
• более низкая доходность
• более длительный поиск арендаторов
• необходимость точного финансового расчёта
Субарендная модель проживает сложный этап.
Свободных площадей стало больше, арендаторы получили выбор, сроки заполнения увеличились.
Это означает, что прежняя скорость оборота и прежний уровень дохода больше не являются базовым сценарием.
Работать по старой логике уже невозможно. Теперь доход формируется не за счёт масштаба, а за счёт точности решений. И это принципиально меняет правила работы в этом сегменте.