Для реализации крупных инфраструктурных проектов закон позволяет изымать имущество граждан, которое мешает строительству дорог или соцобъектов. Однако, согласно Конституции РФ, изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения потерь. До сих пор оценщики не выработали единый подход определения выкупной цены жилья, к примеру, в аварийных домах. Как правило, она завышается, в результате регионы терпят убытки, не вводятся вовремя объекты в рамках комплексного развития территорий, затягиваются сроки реализации госпроектов. Возможные пути решения проблемы обсудили на круглом столе в Совете Федерации 20 февраля.
Судебные споры и удорожание проекта
Строительство транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры в рамках комплексного развития территории в том или ином регионе нередко сопряжено с необходимостью снести объект, который мешает реализации проекта. Изъятие такого имущества для государственных, муниципальных нужд происходит по строгим правилам, основное из которых зафиксировано в статье 35 Конституции РФ, гарантирующей право частной собственности, отметила член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Надежда Ильина.
Сенатор напомнила: согласно конституционной норме, принудительное изъятие имущества возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Соответственно, Гражданским, Земельным и Жилищным кодексами установлены подходы по изъятию земельных участков и жилых помещений.
«При этом изъятие жилых помещений допускается при одновременном соблюдении ключевых условий — наличии значимой публичной цели, невозможности достижения этой цели иным путем и обеспечении предварительного и равноценного возмещения собственникам. Законодательством закреплены общие принципы реализации всех этих мероприятий», — пояснила Ильина.
И хотя принципы определены в соответствии с законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, а также федеральными стандартами, утверждаемыми Минэкономразвития, на практике то и дело возникают проблемы при установлении размера выкупной цены, уточнила сенатор.
«Мы сталкиваемся с большим количеством правовых проблем и оценочных коллизий, что приводит к судебным спорам, затягиванию сроков реализации государственных, муниципальных, инфраструктурных проектов и программ в целом, к росту бюджетных расходов, не только связанных с необходимостью исполнять решение суда, но и с достройкой, с завершением тех процессов, которые послужили основанием для изъятия», — подчеркнула Надежда Ильина.
В качестве примера она привела строительство дороги, которое не может завершиться, так как вопрос изъятия имущества, мешающего реализовать проект, в судах затягивается на годы. А к тому времени, когда выносится вердикт, дорога «уже не стоит столько, сколько было на нее запланировано и выделено денежных средств». Судебная волокита и споры с владельцами недвижимости, по словам парламентария, приводят либо к невозможности завершения стройки, либо к ее безусловному удорожанию.
Оцениваем правильно, считаем точно
А дело все в том, что муниципальная экспертиза, как правило, не устраивает собственников жилья из-за низкой оценки его стоимости, а оценка сторонних экспертов, завышенная порой в два раза, явно не подходит уже органам госвласти. Поэтому здесь необходимо найти баланс интересов, убежден первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству Николай Владимиров.
Сенатор сослался на постановление Конституционного суда, в котором тот дал оценку положениям Жилищного кодекса о размере возмещения за изымаемое жилое помещение. «В нем он подчеркнул, что эти положения необходимо рассматривать как конкретизацию статей 35 и 40 Конституции РФ в части недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного равноценного возмещения. Вместе с тем единообразный подход к судебной практике по этому вопросу так и не сложился», — сказал Владимиров.
Он добавил, что количество споров между собственниками изымаемого аварийного жилья и органами публичной власти по вопросу размера выкупной цены растет. «При этом собственники апеллируют к тому, что размер выплачиваемого возмещения должен дать им возможность приобрести новое вторичное жилье по рыночной стоимости, — заметил сенатор. — И суды, как правило, принимают решение именно в пользу собственников на основании, безусловно, оценок».
В качестве еще одной проблемы Владимиров назвал ситуацию, при которой аварийное жилье становится популярной инвестицией: зачастую собственники, получившие возмещение, вновь приобретают жилое помещение в предаварийном доме, поскольку не решен вопрос об однократности предоставления такой меры господдержки.
Сенатор напомнил, что в декабре прошлого года группа депутатов внесла на рассмотрение Госдумы законопроект, предлагающий установить новый порядок определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в рамках реализации проектов комплексного развития территории. В нем авторы «предложили включить возмещение в равновесную стоимость предлагаемого жилого помещения и иного имущества». В настоящее время инициатива обсуждается, резюмировал сенатор.
Замдиректора департамента комплексного развития территорий Минстроя Максим Галь при этом уточнил, что ранее принятый закон, разработанный кабмином, отчасти эту проблему решил: «Согласно действующей норме, если есть сделка в аварийном жилом доме, то сумма изъятия не должна превышать сумму этой сделки». Однако по факту, признал чиновник, норма может работать не так эффективно, как хотелось бы, «поэтому, возможно, ее следует уточнить».