Потерять право собственности на квартиру можно даже после официальной регистрации сделки, если при покупке не были учтены юридические риски. Об этом в беседе с Pravda.Ru рассказал основатель и почетный член Гильдии риелторов России Константин Апрелев.
Существенные риски возникают при отсутствии полноценного анализа истории перехода права собственности. Если при проверке не выявлены нарушения интересов третьих лиц или проблемы на одном из этапов оформления, сделка впоследствии может быть оспорена в судебном порядке.
"Если не провести системный анализ истории перехода права, могут быть обнаружены нарушенные интересы третьих лиц в предыдущих сделках. Классический пример — дети, которые не были учтены при приватизации, либо лица, находившиеся в местах лишения свободы на момент ее проведения. Также возможны ситуации, когда на каком-то этапе документы были оформлены с нарушениями или подделаны. И таких сценариев на практике достаточно много", — пояснил Апрелев.
Риелтор подчеркнул, что основания для утраты жилья не ограничиваются ошибками в документах. Сделка может быть признана недействительной, если продавец на момент ее заключения не осознавал свои действия, либо если покупка была совершена у лица, не имевшего законных прав распоряжаться недвижимостью.
"Достаточно распространены случаи, когда продавец на момент заключения сделки впоследствии признается лицом, не отдававшим себе отчет в своих действиях по состоянию здоровья. Кроме того, возможна ситуация, когда покупка совершена у ненадлежащего собственника на основании поддельных документов. В таких обстоятельствах сделка может быть признана недействительной, а право собственности — прекращено", — подчеркнул Апрелев.
Он обратил внимание на риск признания покупателя недобросовестным приобретателем. В таком случае право собственности может быть утрачено даже при формально правильно оформленной сделке, если будет установлено, что покупатель не проявил должной осмотрительности при проверке объекта и условий сделки.
"Потеря права собственности возможна, в том числе, если вы будете признаны в судебном порядке недобросовестным приобретателем. Поэтому риски такого признания необходимо купировать заранее. Сделка должна быть проведена по цене, максимально приближенной к рыночной, а расчеты целесообразно осуществлять в безналичной форме через аккредитив. Кроме того, разумно разделить выплаты: одну часть продавец получает после регистрации перехода права, а вторую — после выписки из квартиры и фактической передачи ее в пользование, владение и распоряжение покупателя", — подчеркнул Апрелев.
Он добавил, что дополнительной мерой защиты может стать страхование титула от утраты права собственности и проведение независимой оценки недвижимости на момент покупки. Также он рекомендовал привлекать профессионального риелтора или юриста и прямо закреплять в договоре с ним обязанность провести проверку истории перехода права собственности и анализ всех документов, представленных продавцом. По его словам, именно детальная юридическая проверка и корректно организованная сделка позволяют максимально снизить риски последующего оспаривания права собственности.