Январь 2026 года удивил всех. Обычно первый месяц года — мёртвый сезон на рынке недвижимости: все потратились на новогодние праздники, сидят по домам и не думают о квартирах. Но в этот раз случилось нечто неожиданное — выдача ипотеки взлетела до рекордных 430 млрд рублей . Это вдвое больше, чем в январе прошлого года.
Почему? Люди бросились брать семейную ипотеку по старым правилам, пока не грянули изменения. И они грянули. С 1 февраля 2026 года программа работает по-новому. А вместе с этим выросла просрочка, банки закрутили гайки, а простые семьи пытаются понять: а есть ли у нас вообще шанс на свою квартиру?
Что случилось с семейной ипотекой с 1 февраля
Главное изменение, о котором теперь говорит вся страна, — принцип «одна семья — одна льготная ипотека» .
Раньше многие пары пользовались лазейкой: муж брал ипотеку на себя, жена — на себя, и получалось две квартиры по льготной ставке. Формально закон это не запрещал. С 1 февраля 2026 года такая схема больше не работает .
Что изменилось по факту:
- Оба супруга теперь обязательные созаёмщики в одном договоре. Даже если у вас брачный договор, даже если вы хотите иначе — теперь только так .
- Проверять будут обоих. Раньше можно было спрятать супруга с плохой кредитной историей «за шкаф» — не включать его в сделку. Теперь нет. Если у мужа или жены есть просрочки, исполнительные производства или банкротство — ипотеку не дадут .
- Нельзя использовать «доноров». Была такая схема: в сделку включали родственника с детьми, чтобы получить ставку 6%. Теперь это исключено .
- Ипотека только для себя. Купить квартиру, чтобы сдавать или перепродать, по льготной ставке больше не получится. Только для собственного проживания .
Кто теперь может получить семейную ипотеку:
- Семья с ребёнком до 6 лет
- Семья с двумя и более несовершеннолетними детьми
- Семья с ребёнком-инвалидом до 18 лет
А если у меня уже есть ипотека?
Тут всё зависит от того, когда вы её оформили.
Если ипотека взята до 23 декабря 2023 года — она не считается использованной льготой. То есть вы можете претендовать на новую. Но банк учтёт старый кредит при расчёте вашей долговой нагрузки, и сумма новой ипотеки может быть меньше .
Если ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года — чтобы взять новую, нужно выполнить два условия:
- Полностью погасить предыдущий льготный кредит
- И родить (или усыновить) ещё одного ребёнка после этой даты
То есть просто так переоформиться или взять вторую квартиру по льготной ставке уже не получится.
Почему вообще всё ужесточили?
Государство честно говорит: льготная ипотека задумывалась не для того, чтобы богатые становились богаче, а чтобы семьи с детьми могли улучшить жилищные условия . А на практике получилось, что многие использовали программу как инвестиционный инструмент — покупали квартиры для сдачи в аренду или перепродажи.
Минфин прямо заявляет: изменения сделают систему поддержки граждан более справедливой и помогут тем, кто действительно нуждается в жилье .
Что происходит с просрочками по ипотеке
Теперь про больное. Цифры, от которых становится не по себе.
Объём просроченной задолженности по ипотеке вырос более чем вдвое за год и превысил 200 млрд рублей . А по некоторым данным, речь идёт уже о 265 млрд рублей .
Доля «плохих» кредитов по ипотеке пока держится около 1% — это ниже, чем по потребительским кредитам (там 4,6%), но темпы роста пугают .
Почему люди перестают платить:
Эксперты выделяют несколько причин:
- Кредитный бум 2023–2024 годов. Банки активно раздавали кредиты, в том числе заёмщикам без истории и с высокими рисками. Сейчас эти кредиты «вызревают» — люди начинают не платить .
- Инфляция съедает доходы. В начале 2025 года инфляция превышала 10% . Цены на продукты, ЖКУ, лекарства растут — денег на ипотеку остаётся меньше .
- Ошибки в планировании. Многие взяли ипотеку, не рассчитав силы, а запас прочности оказался слишком маленьким .
- Региональные проблемы. Хуже всего ситуация в южных регионах и там, где закрываются предприятия — в угледобывающих регионах, в автопроме, мебельной промышленности .
Что теперь с одобрением ипотеки
Если вы планируете брать кредит в 2026 году, готовьтесь к тому, что просто так ипотеку не дадут.
Статистика говорит сама за себя: к концу 2025 года кредиты получали лишь 17–18% заявителей — то есть меньше одного из пяти .
Почему стали чаще отказывать:
- Банки проверяют долговую нагрузку жёстче, чем раньше
- Требования к доходу и стажу работы выросли
- Любая тень в кредитной истории — повод для отказа
- С 1 февраля проверяют обоих супругов, и если у одного проблемы — ипотеки не будет
📌 Эксперты прогнозируют, что в период адаптации к новым правилам количество отказов может вырасти ещё на 10–15% .
А что с ключевой ставкой и процентами?
Хорошая новость: ключевая ставка постепенно снижается. С пиковых 21% в 2024 году она опустилась до 16% к концу 2025-го, а сейчас уже 15,5% .
Рыночные ставки по ипотеке, которые ещё недавно зашкаливали за 29%, сейчас закрепились в районе 19–20% .
Прогнозы экспертов:
- Базовый сценарий (ЦБ, Дом.РФ): средняя ключевая ставка 13–15% по году, рыночные ставки по ипотеке могут опуститься до 15–17% к концу 2026-го .
- Оптимистичный сценарий: если инфляция резко замедлится, ставка может упасть до 9–10%, а ипотека — до 12% .
- Пессимистичный сценарий: ставки останутся высокими (17–18%), рынок ждёт стагнация .
📌 Но важно понимать: даже 15–17% — это не те 10–12%, о которых все мечтают. Просто «не запредельно» .
Что будет с ценами на квартиры
Тут мнения расходятся, но большинство экспертов сходятся: цены будут расти, особенно на новостройки.
Прогнозы:
- Новостройки: +10–15% за год
- Вторичка: +7–10%
- В Москве рост может быть ещё выше — до 15–20%
Почему дорожает:
- Себестоимость строительства высокая
- Проектное финансирование дорогое
- Предложение ограничено — застройщики меньше начинали строить в 2025-м (минус 12% новых проектов)
📌 При этом на рынок может выйти дополнительный объём жилья от банков, которые реализуют залоговые квартиры по просроченным кредитам. Это будет сдерживать рост цен, но вряд ли обвалит рынок — залоговое жильё продаётся с дисконтом, но не за копейки .
Что делать обычному человеку, который хочет квартиру
Эксперты советуют не пытаться поймать идеальный момент — минимальную ставку и минимальную цену одновременно почти невозможно .
Несколько рабочих стратегий:
- Если у вас есть дети — ловите семейную ипотеку сейчас. 6% — это уникальное предложение, которое может исчезнуть или сильно подорожать в ближайшие месяцы . В Госдуме уже обсуждают дифференцированную ставку: для семей с одним ребёнком — 10–12%, с двумя — 6%, с тремя и более — 4% .
- Рассмотрите вторичку. Она меньше зависит от льготных программ, и там проще торговаться .
- Комбинированная ипотека. Часть суммы — по льготной ставке (до 6 млн для регионов, до 12 млн для столиц), остальное — по рыночной. С 1 февраля рыночную часть можно рефинансировать, если ставки упадут .
- Копите на первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше кредит и проще его одобрят.
- Проверьте обоих супругов. Кредитные истории, долги, просрочки — теперь это общее дело. Если у одного проблемы, сначала решайте их, потом подавайтесь на ипотеку.
- Не берите ипотеку, если не уверены. Доля свободных доходов после оплаты кредита должна быть. Если сейчас вы еле сводите концы с концами, ипотека только усугубит ситуацию. Рост просрочек — это в том числе про людей, которые переоценили свои силы .
Вывод
Ипотека в 2026 году — это теперь целая стратегия: считать, проверять, планировать, учитывать риски. Государство делает ставку на адресную поддержку семей с детьми . Банки — на надёжных заёмщиков. Рынок — на тех, кто готов разбираться в нюансах.
Но если подойти с головой, шанс на своё жильё есть у многих. Главное — не влезать в кредит, который потом не потянешь. Потому что рекорды по просрочкам никому не нужны, а спокойный сон на своей квадратном метре — нужен.
Если у вас есть вопросы по вашей конкретной ситуации или нужна помощь, чтобы разобраться, потянете ли вы ипотеку — пишите мне в 👉 @Alexander_Shanturov_bot, я на связи и всегда подскажу, куда смотреть.