В 2022–2024 годах апартаментный формат активно развивался по всему туристическому Бали — от Чангу до Улувату, от Санура до Убуда.
К 2026 году рынок вторичных продаж стал более сложным.
Причина — не в отсутствии спроса.
Причина — в структуре самого формата.
1. Масштабируемость продукта
Апартамент — воспроизводимый актив.
В одном проекте может быть десятки или сотни идентичных юнитов.
При перепродаже собственник конкурирует:
— с аналогичными лотами внутри своего же комплекса
— с другими проектами в той же локации
— с новыми очередями строительства
Высокая взаимозаменяемость снижает индивидуальность предложения.
Вилла обладает уникальными параметрами — участок, топография, вид, окружение.
Апартамент — стандартизирован по площади и планировке.
2. Формирование ценового коридора
Когда на рынке присутствует значительное количество сопоставимых объектов, цена быстрее ориентируется на среднерыночный диапазон.
Покупатель сравнивает предложения в пределах одного проекта или района.
Если различия минимальны, решающим фактором становится стоимость.
Это ограничивает возможность удерживать премию при продаже.
3. Конкуренция с первичным рынком
В 2026 году многие проекты продолжают реализовываться.
Инвестор, выходящий на вторичный рынок, конкурирует с:
— рассрочкой от застройщика
— маркетинговой поддержкой
— гарантированными доходными программами
— новыми корпусами
Покупатель часто выбирает первичный рынок, если ценовой разрыв незначителен.
Это увеличивает срок экспозиции вторичных апартаментов.
4. Юридическая структура
На Бали отсутствует классическая категория «апартаменты» в европейском понимании.
Чаще используются:
— долевые конструкции
— модель владения через PT PMA
— коллективные схемы
Для вторичного покупателя это означает дополнительную проверку структуры.
Любая сложность юридической модели увеличивает срок принятия решения и влияет на ликвидность.
5. Отсутствие естественного дефицита
Ключевой фактор перепродажи — ограниченность предложения.
Земельный участок с видом или редкой топографией невозможно воспроизвести в большом количестве.
Апартаментный формат, напротив, может масштабироваться.
Когда предложение может быть увеличено, дефицит снижается.
А вместе с ним снижается и скорость перепродажи.
Стратегический вывод 2026
Апартаменты остаются частью инвестиционного рынка Бали.
Однако их перепродажа в 2026 году требует учёта:
— плотности аналогичных объектов
— стадии проекта
— юридической конструкции
— объема нового строительства
Сложность выхода связана не с отсутствием интереса к Бали, а с высокой взаимозаменяемостью продукта.
При выборе формата важно учитывать не только входную доходность, но и архитектуру выхода из проекта.
В 2026 году именно структура ликвидности определяет стратегию инвестора.