Если вы спросите петербуржца, не следящего за рынком недвижимости, про намыв Васильевского острова, с вероятностью 90% услышите слово «гетто». Десятилетиями эта локация ассоциировалась с песчаными бурями, отсутствием дорог и плотной застройкой масс-маркета.
Но сухие цифры аналитики говорят об обратном: в январе-феврале продажи квартир на намыве пошли невероятно бодрым темпом. Люди активно голосуют рублем, заходя в проекты бизнес-класса с интересными способами покупки: рассрочки (ПВ от 10%) и адекватная ипотека "для всех" (5% на 5 лет, 11.9% на весь срок).
Что произошло? Возможно, сработала синергия сильных застройщиков и новых интересных стартов (например, ЖК «Бульвар Грина»). А может быть, покупатели наконец-то разглядели то, что задумывалось изначально — масштабную визионерскую идею «питерского Дубая». До детальных разборов каждого ЖК я обязательно доберусь в следующих статьях, а пока давайте посмотрим на намыв в целом, честно оценив его плюсы и минусы.
Будущее Намыва. Шедевры и виды
Представьте картину. В пассажирский морской порт на Васильевском острове вновь заходит (как когда-то раньше) огромный круизный лайнер с туристами из Европы. Морские путешественники видят с борта приближение берега, и это не царская историческая архитектура (она ждет их в центре), а новый «Морской фасад» Петербурга. Современные стильные здания с панорамными окнами, башни-небоскребы, вантовый мост, «летающая тарелка» «Газпром Арены» с яркой ночной подсветкой. Эта береговая линия настолько восхищает, что моментально становится новым «открыточным» видом города, который печатают на сувенирах.
А теперь нарисую еще одну картину, уже глазами жителя «Морского фасада». На Финском заливе безумно красивые рассветы и закаты. В теплое время года это буйство красок и фантастические формы облаков — словно смотришь в окно на шедевр Айвазовского, который меняется каждый час. Живешь в Питере, но на море. При этом: до центра на машине 15 минут, до Пулково по ЗСД — минут 20, столько же на север до Лахты. Шикарная логистика у этой локации, в любую часть города можно быстро добраться.
«Морской фасад» — масштабный стратегический проект, один из крупнейших в мире по освоению прибрежной полосы. Да, по сей день он всё еще не выглядит так, как задумано — пока это визионерское будущее, мечты о «питерском Дубае». Но это будущее уже явно вырисовывается в железобетонных конструкциях и четких сроках строительства.
Прошлое Намыва. Слово ругательное
Парадокс в том, что этот ценнейший лакомый кусок территории, которому судьбой было уготовано стать золотой жилой для элитной недвижимости, на первых порах освоения достался «эконому». Градостроительная ошибка стоимостью в десятилетие. Как же так получилось?
В 2006 году компания «Терра Нова» выкупила у города права на создание 476 га суши за $5,35 млн. Процесс гидронамыва требовал колоссальных вливаний. В 2008 грянул мировой финансовый кризис и первоначальный амбициозный мастер-план рухнул. Чтобы избежать банкротства и отбить затраты, «Терра Нова» начала распродавать первые участки земли по демпинговым ценам.
По изначальным договоренностям город должен был провести инженерию и построить дороги. Но на фоне смены губернатора и дефицита бюджета Смольный фактически умыл руки, заявив, что намыв — это коммерческий проект. Элитный покупатель никогда не отдаст миллионы за квартиру, к которой нужно пробираться на внедорожнике по барханам без уличного освещения. Для премиум-класса локация стала токсичной.
Кто готов покупать дешевую землю без дорог и сетей? Девелоперы, работающие на жестком потоке. Их бизнес-модель была предельно прагматичной: выкупить землю за копейки, застроить с максимальной плотностью, сэкономить на архитектуре и выбросить на рынок студии по 1,5–2 млн рублей. Покупателей отсутствие инфраструктуры не смущало — всё решала аномально низкая цена входа.
Всё изменилось в декабре 2016 года, когда запустили центральный участок ЗСД. Вопрос транспортной изоляции решен. Одновременно город жестко изменил правила игры: больше никаких разрешений на строительство без гарантий возведения школ, детских садов и дорог силами самих застройщиков.
Десятилетиями «намыв» для петербуржцев был словом ругательным, синонимом песчаного гетто с нулевой инфраструктурой. Многие до сих пор живут этими предубеждениями. Но на «большую землю» теперь прилетают другие новости об острове. Золотые купола Golden City стали фоном для модных городских фотографов, открылась элитная школа Газпрома, оранжевая ветка метро приросла станцией «Горный институт» (продолжения «Гавань» и «Морской фасад» уже получили точки на картах). А кто видел рендеры новых кварталов бизнес-класса, тот про гетто уже не вспоминает.
Настоящее Намыва. Как сейчас в реальности обстоят дела
— Южная половина намыва: активно достраивается жилыми кварталами, дорогами, парками. В проектах есть рестораны и торговые променады, возможно концерт-холл. Сбер получил ГПЗУ и проектирует под себя огромную штаб-квартиру, планируя собрать всех своих под одной крышей и отказаться от разбросанных по городу офисов (ставших внезапно тесными).
— Северная половина: завершены работы по намыву земли — эта часть получила название «Новый намыв острова Декабристов». Здесь когда-то начнется такая же большая стройка в «чистом поле», как на южной половине.
— По другую сторону ЗСД: перестраивается «Галерная гавань». Тут новые красивые комплексы, деловая резиденция «Газпрома», станция метро в проекте после 2030 года.
🏠 Если покупать для жизни прямо сейчас
В целом всё стало значительно лучше. Появилось много магазинов и кафе, немного школ и детских садов, недавно появилась своя поликлиника (здание ввели в эксплуатацию). Люди приспособились, адаптировались к нехватке детских учреждений, обживают место.
Есть сильно ощутимая проблема с парковками (а где ее нет?) — автомобиль как основной способ передвижения, поэтому их тут много, паркуются на обочинах узких дорог, примыкающих к высотным домам-муравейникам.
Вокруг да около всё ещё много стройки и это создает особое ощущение жизни. Елочки, посаженные несколько лет назад в будущем парке на проспекте Крузештерна, выросли самую малость, пока что не дотягивают по размерам даже до "подростков", не говорю про взрослые деревья. Летом большое количество открытого грунта, не укрепленного газоном и кустарниками, приводит к песчаным бурям, в этом плане на намыве «всё по-старому».
Понимаю, что многое из этого звучит не очень соблазнительно и кажется, что жить здесь и сейчас — не лучший момент. Но смотря для кого. Ведь выбор субьективен, а недвижимость — это компромисс. Небо, море, порт и современная архитектура создают здесь совершенно уникальный район, который перекрывает временные трудности. Бури не длятся вечность.
📈 Квартира как инвестиция в будущее
Однозначно и бесспорно: намыв — одна из самых перспективных локаций СПб по росту цен. Особенно к моменту завершения всего проекта «Морской фасад» в его масштабной задумке. Когда строить будет негде, купить новое у застройщиков не получится. Все захотят жить здесь: здороваться в лифте и завтракать в кафе с топ-менеджерами Газпрома и Сбера, вечером кататься по велодорожке вдоль моря или совершать променад по красивейшей благоустроенной набережной Миклухо-Маклая. У каждого нового ЖК есть свои крутые фишки — надо делать отдельные обзоры, кратко не расскажешь.
Интересный факт: в 2018 году двухкомнатная квартира в строящемся Golden City стоила 6 млн рублей, сейчас примерная цена на вторичке — 17–22 млн.
Разумеется, сегодня уже нельзя дешево зайти на котловане и сделать сумасшедшие «иксы» на ключах. Речь идет о потенциале локации на следующие 5 лет, а за это время случиться может всякое. Но если думать о квартире в "Питерском Дубае" как о лотерее — то это, по крайней мере, очень красиво. И если вытянуть особенно удачный лот, вам вряд ли захочется с ним расставаться. Это коллекционный трофей.
===========
Об авторе и честном подходе к недвижимости
Меня зовут Юля Авдеенко. Если вам понравился этот разбор, значит, нам с вами по пути. Я специализируюсь на подборе ликвидных квартир в новостройках Санкт-Петербурга и работаю по принципу «радикальной честности»: рассказываю о минусах проектов так же подробно, как и о плюсах.
Я не верю в агрессивные продажи и давление. Мой метод — это тактичное общение, реальные фото и видео вместо рендеров, цифры вместо фантазий, расчеты выхода из инвестиций и прогнозы доходности. За моей спиной стоит сильная команда: ипотечный брокер, который творит чудеса с одобрениями в самых сложных случаях, и дотошный юрист-педант (поверьте, даже у топовых застройщиков бывают ошибки в документах).
Приглашаю вас на консультацию-знакомство
Мы обсудим вашу задачу, и если вам понравится мой подход и брокерская логика, то... Вы, наверное, ожидали увидеть здесь слово «купим», но нет. Вполне возможно, мы даже не купим для вас квартиру, потому что я могу отговорить вас от сделки, если она не решает вашу истинную задачу.
Чтобы связаться со мной, нажмите на ссылку ниже и отправьте в личные сообщения кодовое слово «НАМЫВ». Так я сразу пойму, что вы пришли из этой статьи.
👉 [Написать Юле в Telegram] https://t.me/yulavdeenko