Вот скажите мне честно — вы когда последний раз проверяли, правильно ли вам вообще считают налог на землю? Не просто квитанцию в ящике нашли и заплатили, а именно проверяли — откуда эта сумма взялась, на каком основании, кто её придумал и почему именно столько?
Я вот не проверял. Годами. Платил — и всё. Пришла бумажка, я посмотрел сумму, поворчал немного и пошёл платить. Как все. Как нормальный законопослушный человек.
А потом выяснилось, что я, мягко говоря, переплачивал. И не чуть-чуть, а в несколько раз. И что самое обидное — всё это время государство смотрело на меня и молчало. Никто не пришёл, не постучал в калитку и не сказал: "Слушай, Артём, тут ошибочка вышла, мы тебе лишнее насчитали." Нет. Плати — и радуйся.
Ну ничего. Теперь я разобрался. И вам расскажу — потому что таких, как я, по всей стране, думаю, миллионы.
Как всё началось — случайный разговор у забора
Сосед у меня есть, Михалыч. Мужик дотошный, въедливый, из тех, кто любую бумажку прочитает от корки до корки и ещё подчеркнёт что не так. Работал раньше в каком-то земельном комитете, потом вышел на пенсию и осел на даче. Огурцы выращивает, малину, и периодически всем вокруг рассказывает, что они делают что-то не так.
Обычно я его советы пропускаю мимо ушей — ну, вы понимаете, есть такой типаж людей, которые всё знают лучше всех. Но в тот раз разговор зашёл про налоги, я пожаловался, что в этом году пришла квитанция рублей на пятьсот больше, чем в прошлом, — и Михалыч вдруг говорит:
— А ты кадастровую стоимость своего участка смотрел вообще?
— Какую стоимость?
— Кадастровую. По ней налог считают. Зайди на сайт Росреестра, введи кадастровый номер — и увидишь, во сколько государство твою землю оценило.
Я честно говоря особо не придал значения. Ну оценило и оценило. Но вечером всё-таки залез, ввёл номер — благо кадастровый номер у меня на документах записан, я человек аккуратный в этом плане.
И вот тут у меня, что называется, глаза на лоб полезли.
Болото по цене элитного посёлка
Участок у меня — шесть соток. Не в Подмосковье, не в каком-нибудь коттеджном посёлке с охраной и шлагбаумом. Обычная дача в Тверской области, куда мы ездим с женой с мая по октябрь. Земля — скажем честно — непростая. Половину участка каждую весну топит так, что в огород без сапог не зайдёшь. Угол один вообще заболоченный — там ни яблони нормальной не посадишь, ни картошку не вырастишь. Я туда смородину загнал, она хоть как-то держится.
Так вот. Кадастровая стоимость этого моего болота — внимание — была выставлена как будто это земля под Рублёвкой. Конкретно не буду называть, но скажу так: соседи в нашем же посёлке, у которых участок сухой, ровный, с нормальной почвой и даже с небольшим прудиком декоративным — у них кадастровая стоимость была примерно такая же, как у меня. При том что их земля реально лучше моей раза в три, если не больше.
Я позвонил Михалычу.
— Михалыч, это как вообще так получилось?
— А вот так и получилось, — говорит он невозмутимо. — Когда делали массовую кадастровую оценку, по всему региону прошлись одной гребёнкой. Взяли среднюю цену по категории земель, умножили на площадь — и всё. Никто не ходил, не смотрел, что там за земля, есть ли подтопление, далеко ли до дороги, в каком состоянии. Просто — среднее по больнице.
— И что, так и платить теперь?
— Зачем? Оспаривай.
Оказывается, это можно оспорить. И даже не очень сложно
Вот это я не знал. Вообще не подозревал, что такое возможно. Думал, раз государство посчитало — значит, так и есть, спорить бесполезно, себе дороже выйдет. Ан нет.
Михалыч объяснил мне схему. Есть два пути — через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Суд — это долго, дорого, нервно. Комиссия — попроще, хотя тоже не быстро. Но начинать надо с комиссии.
Главное что нужно — это независимая оценка рыночной стоимости участка. Не кадастровая, а рыночная — то есть сколько эта земля реально стоит, если её продавать. Для этого нанимаешь оценщика — человека с лицензией, он приезжает, смотрит участок, составляет отчёт. Отчёт этот потом и будет главным документом.
Я, честно говоря, поморщился. Оценщик — это деньги. Отчёт — это деньги. Ещё и время. Может, ну его?
Михалыч как будто прочитал мои мысли.
— Ты сколько налога в год платишь?
Я назвал сумму.
— А после пересмотра будешь платить раза в три меньше. Оценщик окупится за два года. А потом — чистая экономия каждый год до следующей массовой оценки. Считай сам.
Я посчитал. И пошёл искать оценщика.
Два дня беготни — это я ещё легко отделался
Честно скажу — я настраивался на неделю мытарств. Думал: оценщик, потом очереди, потом документы, потом ещё какие-нибудь справки которых у меня нет, потом снова куда-то ехать. Всё как обычно в наших реалиях.
Но обошлось относительно спокойно. Хотя без нервов всё равно не обошлось.
Первый день ушёл на сбор документов и визит к оценщику. Документы нужны вот какие: выписка из ЕГРН на участок (заказывается через Госуслуги или МФЦ, готовится несколько дней, так что лучше заранее), свидетельство о праве собственности или выписка, подтверждающая что земля ваша, ну и паспорт само собой.
Оценщика нашёл через знакомых — Михалыч порекомендовал мужика из районного центра, говорит, нормально работает, не дерёт лишнего. Договорились, он приехал на участок, походил, посмотрел, особо внимание уделил заболоченному углу — я ему специально показал, где весной стоит вода, где земля никогда толком не просыхает. Он всё фотографировал, записывал. Часа полтора потратили.
Потом он ещё несколько дней делал отчёт. Отчёт получился толстый — страниц сорок с чем-то, с фотографиями, с расчётами, с анализом рынка земли в нашем районе. Серьёзная бумага. Глядя на неё, я уже начал думать, что не зря всё это затеял.
Второй день — поездка в МФЦ и подача заявления. Вот тут пришлось немного постоять. Очередь была, но терпимая. Взял талончик, подождал минут сорок, подошёл к окошку.
Девушка на приёме документов смотрела на меня с таким видом, как будто я принёс ей что-то очень неудобное. Листала отчёт, хмурилась, переспрашивала. Видно было, что такие заявления она принимает нечасто — большинство людей просто платят и не рыпаются. Но формально придраться было не к чему — документы все в порядке, отчёт составлен по всем правилам. Приняла. Выдала расписку.
И началось ожидание.
Ждать пришлось, но результат того стоил
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Я честно говоря особо не надеялся на быстрый успех — думал, откажут, придётся переделывать что-то или идти в суд. Но нет.
Примерно через три недели пришло уведомление. Комиссия решила: кадастровую стоимость пересмотреть. Новая стоимость — в соответствии с рыночной оценкой из отчёта — оказалась значительно ниже прежней.
Конкретно по цифрам: была кадастровая стоимость, допустим, около восьмисот тысяч рублей. Стала — около двухсот двадцати тысяч. Налоговая ставка та же самая, никуда не делась. Но база, с которой считается налог — совсем другая.
В итоге: раньше платил за год около четырёх тысяч восьмисот рублей. Теперь буду платить чуть больше тысячи двухсот.
Разница — три с половиной тысячи рублей в год. Казалось бы — невелики деньги. Но это каждый год. Это за пять лет — почти восемнадцать тысяч. За десять лет — тридцать пять тысяч. Это уже, между прочим, неплохой инструмент для дачи, или теплица нормальная, или просто деньги в кармане, а не в неизвестно где.
И всё это — законно. Никакого мухлежа, никаких серых схем. Просто воспользовался правом, которое у меня было всегда. Просто раньше не знал.
Что меня больше всего разозлило
Нет, не сама переплата. И не бюрократия в МФЦ. Больше всего меня разозлило другое.
Я потом разговорился с соседями по дачному посёлку — ну, поделился своей историей, как водится. И выяснилось, что из двенадцати семей, с которыми я пообщался, только у одной была адекватная кадастровая стоимость. У остальных — та же картина что у меня, а то и хуже. Один мужик рассказал, что у него вообще на участке пять соток из шести — это фактически овраг, туда ни зайти ни въехать, а считается как нормальная пахотная земля.
И никто не знал, что это можно оспорить. Никто. Люди годами платили завышенный налог — и даже не догадывались, что имеют право прийти и сказать: "Вы неправильно посчитали, вот вам независимая оценка."
Вот это по-настоящему обидно. Не то что чиновники ошиблись при массовой оценке — люди не машины, ошибки бывают. Обидно, что никто нигде особо не кричит о том, что это право у людей есть. Что можно прийти и оспорить. Что это реально работает.
Вот я и кричу. По-своему, со своего канала.
Пошаговая инструкция — берите и делайте
Раз уж взялся рассказывать, расскажу по-человечески, что конкретно нужно сделать.
Первое — узнайте свою кадастровую стоимость. Идёте на сайт Росреестра, находите раздел "Справочная информация по объектам недвижимости", вводите кадастровый номер своего участка — он есть в любом документе на землю. Смотрите стоимость. Потом идёте на любой сайт с объявлениями о продаже земли в вашем районе и смотрите, почём реально продают похожие участки. Если кадастровая сильно выше рыночной — у вас есть основания для оспаривания.
Второе — закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать через Госуслуги или в МФЦ. Стоит недорого, несколько сотен рублей. Готовится несколько рабочих дней, так что не тяните.
Третье — найдите оценщика. Важно: оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО) — это обязательное условие, иначе его отчёт не примут. Спросите в местных чатах, поищите в интернете. Цены разные — от пяти до пятнадцати тысяч рублей в среднем по регионам, зависит от сложности. Договаривайтесь, чтобы приехал на участок лично — это важно, особенно если у вас есть проблемные зоны: подтопление, неровный рельеф, близость к болоту или свалке.
Четвёртое — с готовым отчётом об оценке идёте в МФЦ и подаёте заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Пакет документов: заявление (форму дадут в МФЦ), отчёт оценщика, выписка из ЕГРН, паспорт. Всё. Больше ничего не нужно.
Пятое — ждёте решения комиссии. Срок — до тридцати рабочих дней. Если одобрят — налог пересчитают с первого января того года, в котором вы подали заявление. То есть если подали в этом году — уже за этот год заплатите меньше.
Если комиссия откажет — можно идти в суд. Это дороже и дольше, но тоже реально работает, особенно если отчёт составлен грамотно.
Напоследок — скажу прямо
Я не юрист. Не чиновник. Не эксперт по земельному праву. Я просто мужик, у которого есть дача с болотистым углом и желание платить столько, сколько положено — не больше и не меньше.
Потратил два дня. Заплатил оценщику. Получил результат.
Теперь каждый год экономлю деньги, которые раньше уходили неизвестно куда. И сплю спокойно, потому что всё сделано по закону, всё официально, никаких вопросов ни у кого нет и быть не может.
Если ваш участок — не элитные сотки в престижном месте, а обычная земля с обычными дачными проблемами — проверьте свою кадастровую стоимость. Прямо сегодня. Это занимает пять минут и не стоит ни копейки.
Может, окажется, что всё у вас нормально и государство посчитало справедливо. Ну и хорошо. А может, окажется как у меня — и тогда будете знать, что делать.
А у вас как — проверяли когда-нибудь кадастровую стоимость своего участка? Пересматривали? Или тоже платите сколько скажут и не задаёте лишних вопросов? Напишите в комментариях — интересно узнать, много ли таких историй по всей стране.