Алтай начинается с ощущений.
С ощущения пространства, тишины, чистого воздуха, гор, которые не давят, а будто расширяют внутренний горизонт. Несколько лет назад инвесторы говорили только про Сочи, а сегодня всё чаще про Алтай.
Еще недавно он существовал в массовом сознании как место силы, куда едут перезагрузиться. Теперь он все чаще звучит в инвестиционных презентациях и отделах продаж недвижимости. Красивые современные рендеры, горнолыжные трассы, федеральные программы развития, новые мощности аэропорта Горно-Алтайск, растущий внутренний и внешний туризм и даже новомодное аэротакси.
Алтай превращается в идею нового курорта, новых точек роста и инвестиционных возможностей.
Деньги любят истории. А у Алтая сегодня очень хорошая история: государство делает ставку на внутренний туризм, Манжерок развивается как витрина региона и задает тон, кластер все еще формируется, заходят новые девелоперы, а инвесторы активно присматриваются и покупают.
Новая точка роста капитала - это всегда довольно интересная инвестиция с большими ожиданиями роста. И интерес к этой точке вовсе не гарантирует устойчивой модели доходности. И тут важно разобраться, что здесь реальный фундамент для надежной инвестиции, а что может оказаться хайпом?
Мы регулярно разбираем такие точки роста без лозунгов, без горячих и кричащих предложений, только через аналитику и расчеты. Если вам интересно понимать, куда действительно идут деньги и за счет чего формируется инвестиционная логика курортов, подписывайтесь на наш Telegram канал. Там мы продолжаем разговор с цифрами и моделями, а не только с красивыми рендерами.
СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТ ПРО ТО СКОЛЬКО ДЕНЕГ ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР В КОТЛОВОМ МЕТОДЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИБЫЛИ
Хайп ли?
Но если убрать эмоции, горы, казино и загадочную этнику места, остается вопрос: почему туда действительно идут деньги?
Во-первых, государственная ставка на внутренний туризм. После 2020 года внутрироссийские направления стали стратегией развития туристической отрасли. Это означает субсидии, программы развития, поддержку инфраструктуры, участие крупных игроков и государственных проектов. А когда государство заходит в проект системно, это меняет горизонт планирования он становится длиннее за счет долгих и масштабных строек. Мы знаем проекты комплексных курортных развитий территорий до 2043 года.
Во-вторых, инфраструктура. Курорт не существует сам по себе. Он существует там, где есть дорога, аэропорт, инженерные мощности, сервис. Манжерок - это уже не просто точка на карте. Он формирует кластер с горнолыжной инфраструктурой, хотя раньше это был преимущественно летний туризм. Развивающуюся территорию с гостиницами, инвестициями в благоустройство и транспорт. Аэропорт расширяется, логистика улучшается, пробки тоже растут, но именно они заставляют расширять проходимость мостов.
В-третьих, дефицит качественного номерного фонда. Это важный момент. На Алтае долгое время доминировал формат баз отдыха и небольших отелей летних щитовых домиков без отопления. Качественного, современного, управляемого гостиничного продукта почти небыло. Когда спрос начинает расти быстрее предложения, появляется окно возможностей. И девелоперы с капиталом это окно видят.
В-четвертых, изменение самого спроса. Люди устали от одинаковых направлений вроде переполненных пляжей Сочи. Природный туризм, эко-форматы, активный отдых, речные и озерные пляжи, событийные фестивали, спортивные любительские сборы, корпоративный туризм. Это часть глобального тренда и Алтай идеально вписывается в эту логику.
Поэтому основания все-таки есть на устойчивую доходность, деньги на Алтай идут совсем не случайно. О хайпе, тут уже не идет речи.
Но сможет ли Алтай пройти проверку временем? Сможет ли регион не просто расти, а зарабатывать устойчиво в долгую? И здесь начинается более сложный разговор, в котором уже недостаточно красивых картинок и общих слов о развитии туризма.
В Телеграм канале мы регулярно анонсируем открытые онлайн вебинары с разборами инвестиционных отельных проектов и подробно разбираем локации, концепции проектов и цифры. Присоединяйтесь и следите за анонсами Мероприятий FINVILAS.
СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТ ПРО ТО СКОЛЬКО ДЕНЕГ ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР В КОТЛОВОМ МЕТОДЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИБЫЛИ
Опора только на историю
Где еще, как ни в истории найти опору и предсказуемость инвестиций. Давайте взглянем, как это уже было в других регионах.
Сначала появляется романтика: место открывают путешественники. Появляются восторженные рассказы, фотографии, которые хочется сохранить, воздух, который вкуснее, природа, которая красивее, что-то особенное и уникальное. Регион начинает жить в коллективном воображении, основанный на рассказах тех, кто только что вернулся из путешествия. Формируется миф о возможности прикоснуться к чему-то необычному, отдохнуть, расслабиться, перезагрузиться.
Так было с Сочи задолго до Олимпиады.
Так было с Крымом после 2014 года.
Так сегодня происходит с Алтаем.
Потом начинается вторая стадия - инвестиционная. Деньги приходят, инфраструктура начинает развиваться. Обычно все стартует с какого-то знакового масштабного проекта при поддержке правительства. В нашем случае Манжерок.
Появляются и другие мастер-планы, кластеры, амбициозные проекты. Девелоперы начинают говорить о новой точке притяжения, сравнивают с Сочи, верят в свои проекты и массово рассказывают свои идеи агентам по недвижимости. Так проекты распространяются среди инвесторов, у которых появляется ощущение FОМО - навязчивый страх упустить важное событие и выгоду.
Кажется, что если не сейчас, то уже никогда! И именно на этой стадии сейчас находится Алтай.
Но любой регион, переживающий инвестиционный бум, рано или поздно сталкивается с третьей стадией - стадией отрезвления через экономику. То с чем сейчас сталкивается Сочи.
Когда первые отели уже отработали полный цикл и появилась первая статистика. Когда инвесторы понимают, что стоимость метра была так завышена,что фактическая загрузка отеля и стоимость аренды ее не окупают. Когда ожидания инвесторов сталкиваются с реальной статистикой и приходит разочарование.
И очень хочется, чтобы в Алтай заходили уже более опытные инвесторы, наученные ошибками Сочи.
Кстати, именно для этого мы в FINVILAS считаем каждый лот, учитываем каждую цифру и создаем собственные независимые рейтинги проектов.
СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТ ПРО ТО СКОЛЬКО ДЕНЕГ ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР В КОТЛОВОМ МЕТОДЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИБЫЛИ
Где спрятана ловушка?
А теперь давайте поговорим про риски. Что же все-таки может пойти не так и почему инвестиция может не сработать?
Ловушка первая.
Государство действительно может построить дорогу, может модернизировать аэропорт, может вбахать миллиарды в горнолыжный кластер и благоустройство территории. Все это увеличивает доступность региона для туриста.
Но государство не может гарантировать круглогодичный поток гостей в конкретный отель. Помимо доступности, спрос формируется привычками туриста к комфорту, сервису, образу жизни и маркетингом конкретного отеля в который собирается вложиться инвестор. Множественные стройки в одной локации создают скорее негативную конкуренцию.
Ловушка вторая.
Хотя Алтай и превращается из летнего курорта в Летне-Зимний за счет строительства горнолыжки, но межсезонье никуда не исчезает. Когда для прогулок уже холодно, а для горнолыжки слишком тепло.
В Сочи несезон сглаживается бизнес-туризмом, конференциями, круглогодичной инфраструктурой и приятной температурой для парковых и городских прогулок.
В Манжероке этот механизм еще только формируется. Если проект не умеет зарабатывать в апреле и ноябре, он будет компенсировать это за счет коротких пиковых периодов. А значит снижать общий годовой % загрузки отеля.
Ловушка третья.
Алтай регион удаленный, где логистика дороже, отельных и ресторанных подрядчиков меньше и кадровый голод ощутимее. Управляющей компании приходится буквально создавать команду с нуля, перевозить целые группы профессионалов вместе с семьями для постоянного проживания, удерживать персонал и выстраивать цепочки поставок. Эксплуатационные расходы в таких условиях часто оказываются выше, чем заложено в первоначальной модели расчетов застройщика. Еще раз повторюсь, входить в проекты без четких цифр в договорах с управляющими компаниями довольно опасно для вложений.
Ловушка четвертая.
На старте проекты почти всегда демонстрируют оптимистичную доходность. Это естественно: высокий интерес, новизна региона, маркетинговый эффект, вновь повторюсь про эффект FOMO. Плюс крупные запуски сопровождаются PR шумом, публикациями, видео обзорами, новостными тизерами.
Но через два-три года рынок стабилизируется. Рядом обязательно появятся конкуренты и заполняемость отеля снизится. И вот в этот момент заполняемость отеля приблизится к реальным цифрам. К тем, которые мы считаем в FINVILAS как позитивный сценарий, а у застройщиков он обычно негативный.
Ловушка пятая.
Как будем выходить? Сколько инвесторов через 5-7 лет смогут продать свой лот? Сформируется ли вторичный рынок? Будет ли понятна ликвидность без этой бешенной капитализации объекта на стадии строительства?
Сейчас рынок Сочи как раз проходит этот этап. Сформировывается рынок вторичных отельных номеров и продажи идут не совсем гладко.
А в регионах, где только начинается стадия активного роста, вторичного рынка и нет вовсе. Т.е. нужно быть готовым, что быстро продать свои инвестиционный номер не получится без финансовых потерь. Значит продать будет сложнее, чем купить.
Вместо вывода.
Алтай сегодня это регион, в который действительно идут деньги. Государственные программы, инфраструктурные проекты, рост внутреннего и даже внешнего туризма, развитие Манжерока и зоны казино в Белокурихе всё это создает фундамент для развития и это уже не похоже на хайп.
Но доходность проверяется не только самим регионом и его развитием, но и операционной моделью конкретного отеля, в который мы собираемся вкладываться.
Более подробно про то почему 70% инвестиций не приносят ожидаемого дохода рассказала в этой статье.
Алтай может стать сильным туристическим направлением на десятилетия вперед. Но конкретный отель и даже конкретный лот это всегда отдельная история. Именно здесь требуется детальный и точный расчет.
Мы продолжаем разбирать регионы, проекты и реальные модели доходности без иллюзий в Telegram-канале FINVILAS. Там публикуем разборы, сценарии, цифры и то, что редко выносится в рекламные материалы.
СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТ ПРО ТО СКОЛЬКО ДЕНЕГ ПОЛУЧАЕТ ИНВЕСТОР В КОТЛОВОМ МЕТОДЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ПРИБЫЛИ