В России принято считать, что снимать квартиру — значит «выбрасывать деньги». Своё жильё — это надёжность, фундамент, то, что «останется детям». Большинство россиян живут именно в собственных квартирах: 92,6% домохозяйств владеют жильём — один из самых высоких показателей в мире.
А теперь посмотрим на Германию. Одну из богатейших стран планеты. Страну с сильной экономикой, стабильными институтами и высоким уровнем жизни. Там 54% домохозяйств снимают жильё. Не могут купить? Нет. Просто не хотят.
Это либо означает, что немцы что-то знают, чего не знаем мы. Либо — что мы знаем что-то, чего не знают они. Разберёмся.
47% против 92% — и это не случайность
Германия занимает последнее место в ЕС по доле собственников жилья. Среднее по Евросоюзу — 68%. Румыния — 94,8%, Польша — 84,3%, Франция — 62%, даже Великобритания — 70%. Германия с показателем 47,2% отстаёт от всех, кроме Швейцарии.
Россия, напротив, в компании восточноевропейских стран с постсоветским прошлым — Румыния, Словакия, Венгрия. Там доля собственников тоже под 90–95%. Не случайно: массовая приватизация 1990-х годов перевела советский жилфонд в частные руки фактически бесплатно. Большинство россиян стали собственниками не через ипотеку, а через ваучер или просто росчерк пера в паспортном столе. Это важно — к этому мы ещё вернёмся.
В Германии такой приватизации не было. Там исторически сложилась другая система, которую не сломал даже экономический рост последних десятилетий.
Почему немцы не покупают — и это не бедность
Здесь легко ошибиться с диагнозом. «Не покупают, потому что дорого» — поверхностный ответ, который не объясняет ничего. Во Франции не дешевле, в Финляндии тоже, но там доля собственников значительно выше.
Немецкий рынок аренды устроен принципиально иначе, чем российский. Квартиру здесь снимают не на год, а на 10–20 лет. Арендатора практически невозможно выселить без веских оснований. Арендная плата не может расти произвольно — существуют законодательные ограничения на её повышение. Плюс к этому при съёме квартиры часто обустраивают её под себя: делают ремонт, вешают шкафы, живут так, как будто это их собственное жильё — потому что с точки зрения комфорта и стабильности так оно и есть.
В таких условиях вопрос «покупать или снимать» становится чисто финансовым расчётом, а не эмоциональным. А финансовый расчёт в Германии часто говорит: арендовать выгоднее. Квартира в Мюнхене окупится через аренду за 37–39 лет — это при условии, что ты сдаёшь её другим. Если просто живёшь сам, деньги, вложенные в покупку, можно было инвестировать иначе.
Ещё один фактор — немцы много переезжают. Каждый год около 9 миллионов немцев меняют место жительства, в среднем человек переезжает 4–5 раз за жизнь. Работа в другом городе? Съехал. Расстался? Съехал. Захотел ближе к природе? Съехал. Квартира в собственности при такой мобильности — скорее якорь, чем актив.
А что в России — откровенный разговор о цифрах
Высокий процент собственников в России — это во многом наследие, а не выбор. Большинство тех, кто владеет квартирой, получили её или приватизировали в 90-е, а не покупали на рынке. Сегодня купить жильё в России на рыночную ипотеку — совсем другая история.
По данным Центрального банка России, на ноябрь 2025 года индекс доступности жилья при рыночной ипотеке составляет: примерно 16 кв. м для новостроек и 20 кв. м для вторичного жилья. Это означает, что среднестатистическая семья, направляя разумную часть дохода в ипотеку, может позволить себе купить жильё именно такого метража — не больше. В пересчёте на реальность: однушка в большинстве городов — это потолок, а в Москве и Петербурге и этого не хватит.
Ипотека в 2025 году — при ключевой ставке ЦБ на уровне 21% — превращается в инструмент для избранных или для тех, кто попал под льготные программы. Декабрь 2025-го дал небольшое оживление: выдано 168 тысяч кредитов, плюс 54% к ноябрю — но это во многом сезонный эффект и отложенный спрос от льготников.
Так что «россияне покупают» — это всё точнее описывает поколение 50+ с давно приватизированной квартирой, чем молодого специалиста из Новосибирска, который смотрит на ценники в новостройках.
Так кто выигрывает — честное сравнение
Это не тот вопрос, где есть правильный ответ. Есть контекст.
Немецкая модель работает, потому что вокруг неё выстроена система: сильная защита арендаторов, стабильный рынок, долгосрочные договоры, предсказуемые цены. Аренда там — это не временное решение «пока не накопил», это полноценный образ жизни на десятилетия.
Российская модель понятна, потому что у неё другой контекст: высокая инфляция исторически обесценивала накопления, арендный рынок нестабилен и слабо защищён законодательно, а квартира воспринималась как единственный надёжный актив. Логика «купи — и это твоё навсегда» вполне рациональна, если аренда может закончиться в любой момент по желанию хозяина.
Парадокс в том, что немецкий арендатор часто чувствует себя увереннее в своём съёмном жилье, чем российский арендатор — в чужой квартире. Это не про собственность, это про правила игры.
Что меняется прямо сейчас
Ситуация медленно, но сдвигается в обеих странах.
В Германии арендный рынок перегрет: в Берлине строится меньше нового жилья, чем в Бухаресте — при вдвое большем населении. Аренда дорожает, молодёжь всё чаще задумывается о покупке. Показатель собственности, который десятилетиями снижался, в последние годы чуть вырос.
В России на фоне заоблачных ипотечных ставок часть потенциальных покупателей вынужденно остаётся в аренде — не потому что хочет, а потому что другого выхода нет. Арендный рынок постепенно становится не временным явлением, а частью жизни целого поколения.
Так что обе страны движутся — пусть медленно — навстречу друг другу. Не к одинаковому результату, но к схожей реальности: жильё в собственности — это хорошо, но это не единственный разумный вариант.
А теперь вопрос к вам:
Вы бы предпочли снимать квартиру всю жизнь — но в немецких условиях со стабильной защитой и предсказуемой ценой? Или всё равно «только своё»?
Напишите в комментариях. Мне правда интересно, как вы это чувствуете — не теоретически, а для себя.
Если вам важен такой взгляд — без агитации и упрощений
Подписывайтесь на канал. Здесь мы смотрим на привычные вещи под другим углом — через цифры, историю и реальный опыт людей в разных странах. Не «у них плохо» и не «у нас лучше». Просто честно.
👉 Подпишитесь, чтобы не пропустить.