Времена, когда фраза «Перевод маме» в комментарии к платежу была железным щитом, остались в глубоком прошлом. В 2026 году ФНС работает не как бюрократ с бумажками, а как продвинутый дата-центр с искусственным интеллектом.
Давайте разберем, как именно «цифровой инспектор» вычисляет серых арендодателей через ваши банковские выписки.
1. Поведенческий анализ вместо комментариев
Забудьте про миф о «волшебных словах» в комментариях. В 2026 году алгоритмы ФНС анализируют паттерны (повторяющиеся действия):
- Цикличность: Поступление одной и той же суммы в одни и те же даты (например, 5-е или 15-е число месяца) на протяжении 3–4 месяцев подряд.
- Идентичность: Если на карту падает, условно, ровно 55 000 рублей каждый месяц от одного и того же физлица — для ИИ это «красный флаг» аренды.
- Связи: Система видит, что плательщик не является вашим родственником (нет пересечений в базах ЗАГС) и не является вашим сотрудником.
2. Связка «Росреестр + Банк»
Это самая эффективная ловушка. Налоговая сопоставляет две базы данных:
- Объекты недвижимости: Если у вас в собственности 3 квартиры, а по адресу прописки вы живете только в одной, две другие попадают в зону риска.
- Движение по счетам: Система ищет по владельцу «лишних» квартир регулярные зачисления. Если квартир три, а официального дохода от аренды (НПД или 3-НДФЛ) — ноль, вам прилетает «письмо счастья» с просьбой пояснить происхождение средств.
3. Цифровые следы и «пауки» на сайтах объявлений
В 2026 году ФНС массово использует поисковых роботов («пауков»), которые сканируют Avito, Циан и Яндекс Недвижимость.
- Робот находит объявление, сопоставляет номер телефона с базой банковских карт и проверяет, платит ли этот человек налоги.
- Даже если вы удалили объявление, оно сохраняется в кэше. Если дата удаления совпала с началом регулярных переводов на вашу карту — пазл для инспектора сложился.
4. Роль банков и «антиотмывочный» закон
Банки теперь обязаны быть «глазами» налоговой. Система СУНР (Система управления налоговыми рисками) автоматически помечает транзакции как «подозрение на незарегистрированную предпринимательскую деятельность».
- Если банк видит признаки серой аренды, он может временно ограничить дистанционное обслуживание (блокировка приложения) до предоставления пояснений. А пояснения банк передает прямиком в ФНС.
5. Последствия в реалиях 2026 года
На фоне повышения НДС до 22% и общего ужесточения контроля, штрафы стали ощутимее:
- Налог: Вам доначислят НДФЛ 13–15% за все выявленные месяцы.
- Штраф: 20% от суммы неуплаченного налога (а если докажут умысел — то все 40%).
- Пени: За каждый день просрочки.