Покупка недвижимости в ОАЭ остаётся одним из самых прозрачных и быстрых способов получить вид на жительство (ВНЖ) для иностранных инвесторов. В 2026 году программа резидентских виз через недвижимость продолжает действовать, но важно понимать реальные требования, официальные условия и юридические нюансы, а не маркетинговые упрощения.
Что такое резидентская виза в ОАЭ при покупке недвижимости
Резидентская виза ОАЭ - это долгосрочный вид на жительство, который иностранный инвестор может получить при покупке недвижимости в разрешённых для иностранной собственности районах (Freehold Zones).
Главный принцип программы: инвестор приобретает недвижимость → регистрирует право собственности → подаёт заявление на резидентскую визу
Актуальные виды ВНЖ в ОАЭ через недвижимость (2026)
1. Резидентская виза инвестора на 2 года
Минимальная стоимость недвижимости: от 750 000 AED (~204 000$ / ~15 664 791₽ / ~100 624 738₸)
Ключевые условия:
- недвижимость должна быть оформлена в собственность (Title Deed)
- объект должен находиться в freehold-зоне
- допускается совместная собственность супругов (при соблюдении порога стоимости)
Важно: это не «золотая виза», а стандартная investor residence visa, которая действует ограниченный срок и продлевается при сохранении объекта в собственности.
2. Золотая виза ОАЭ на 10 лет (Golden Visa)
Минимальный порог инвестиций: от 2 000 000 AED в недвижимости (~545 000 $ / ~41 769 927₽ / ~268 332 634₸)
Актуальные требования на 2026:
- недвижимость должна находиться в собственности инвестора
- допускается владение одной или несколькими объектами (суммарно от 2 млн AED)
- объект должен быть зарегистрирован в земельном департаменте
- возможно использование ипотеки при соблюдении условий банка и подтверждении инвестиционной стоимости
Золотая виза выдаётся сроком на 10 лет с возможностью продления при сохранении инвестиции.
Кто может получить ВНЖ через недвижимость
Основные требования к заявителю в 2026 году:
- возраст от 18 лет
- легальное происхождение средств
- отсутствие судимостей
- прохождение медицинского осмотра в лицензированных клиниках ОАЭ
- наличие медицинской страховки
Можно ли включить семью в заявку
Да, резидентская программа ОАЭ позволяет оформить ВНЖ для членов семьи.
В зависимости от типа визы:
- супруг/супруга
- дети
- при золотой визе - расширенные категории членов семьи (включая взрослых детей при соблюдении правил спонсорства)
Срок визы членов семьи соответствует сроку визы инвестора.
Реальная процедура получения ВНЖ через недвижимость
Шаг 1. Покупка недвижимости
Срок: 2–6 недель
Инвестор приобретает объект в freehold-зоне и регистрирует право собственности.
Шаг 2. Подготовка документов
В стандартный пакет входят:
- загранпаспорт
- договор купли-продажи
- свидетельство о собственности (Title Deed)
- медицинская страховка
- фотографии и анкеты
Шаг 3. Подача заявления
Заявка подаётся через иммиграционные органы эмирата и соответствующие государственные структуры.
Шаг 4. Медицинский осмотр и биометрия
Обязательный этап для получения резидентского статуса.
Шаг 5. Получение Emirates ID и резидентской визы
После одобрения инвестор получает Emirates ID и официальную резидентскую визу.
Средний срок оформления: от 4 до 10 недель в зависимости от эмирата и полноты документов.
Налоги в ОАЭ: реальная ситуация в 2026
Корректная информация:
- подоходный налог для физических лиц: 0%
- налог на аренду для частных инвесторов: отсутствует
- НДС: 5%
- корпоративный налог: 9% (для бизнеса, введён с 2023 года)
Важно:
Получение ВНЖ в ОАЭ само по себе не делает инвестора автоматически налоговым резидентом другой страны или освобождённым от налогов за рубежом - это зависит от налогового законодательства страны проживания.
Что даёт ВНЖ в ОАЭ инвестору
Получение резидентской визы через недвижимость предоставляет:
- право легально проживать в ОАЭ
- возможность открывать банковские счета
- оформление Emirates ID
- доступ к медицинским услугам по страховке
- возможность оформлять визы для семьи
- право владения недвижимостью и активами в стране
