Доля складской недвижимости в общем объеме инвестсделок взлетела с 10% до 25% за год. Рынок достиг 245 млрд рублей: главным драйвером стали розничные инвесторы и ЗПИФы, а цена квадратного метра на вторичке перешагнула порог в 100 тыс. рублей
Доля складов в общем «инвестиционном пироге» выросла с 10-15% до четверти. Об этом заявил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, выступая на конференции «Склады с «Коммерсантом»».
История вопроса:
Если раньше в сегмент вкладывали по 20-30 млрд рублей в год, то по итогам 2025 года эта цифра достигла 245 млрд. Ключевым драйвером стал приход на рынок «длинных денег» розничных инвесторов через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Казарян отметил, что 56% всех покупок пришлось на инвесторов, и львиную долю в этом объеме заняли именно управляющие компании фондов. Инвесторов привлекают бренды: объекты с арендаторами вроде Ozon или «Золотое яблоко» собирают высокий спрос, так как ассоциируются с надежностью, долгосрочными договорами аренды и регулярной индексацией ставок.
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин добавил еще один весомый фактор – прирост стоимости активов за счет капитализации. Он напомнил, что в 2018 году квадратный метр склада стоил 30-35 тыс. рублей, тогда как сегодня цена на вторичном рынке достигла 60-80 тыс., а на небольшие объекты перешагнула порог в 100 тыс. рублей. При этом склады не теряют в качестве на протяжении 20-30 лет, и старые объекты продаются в тех же деньгах, что и новые, обеспечивая инвесторам значительный прирост капитала.
Отвечая на вопрос о потенциальной емкости рынка, Евгений Бумагин спрогнозировал, что в ближайшие пять лет общий объем складских площадей в России достигнет 100 млн квадратных метров. Значимую долю в этом приросте составят проекты реновации и редевелопмента, так как значительная часть существующих объектов старше 20 лет требует обновления. Это приведет к сильному разбросу ставок и разделению складов на классы.
Ключевой темой обсуждения стала доходность. Микаэл Казарян назвал комфортным уровнем капрейта (ставки капитализации) для текущего рынка 12-12,5% при ставках аренды 12-12,5 тыс. рублей за квадратный метр. Эксперт также объяснил, почему инвесторы продолжают вкладываться в склады, несмотря на высокую доходность депозитов в 15-16%). Главный аргумент – инфляция. «Базовый актив на депозите инфлирует: положив 100 рублей, через год вы получаете 90, даже с учетом начисленных процентов», – пояснил Казарян. Недвижимость же, напротив, впитывает инфляцию, показывая прирост стоимости базового актива, текущую доходность и потенциал последующей индексации. Это делает ее более интересным инструментом на среднюю и долгосрочную перспективу.
Напомним, по итогам 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 461 млрд рублей, фактически оставшись на уровне предыдущего года. Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют сохранение высокой активности в 2026 году за счет смягчения монетарной политики ЦБ и выхода на рынок стрессовых активов, реализуемых через торги. LR