Как одна проверка за 15 минут спасла сделку — и почему агент продавца знал, но молчал.
Знаете, что меня всегда удивляет? Люди, которые говорят "мне агент не нужен, я всё сделаю сам".
Разумеется, я никого не уговариваю. Каждый сам выбирает. Интернет переполнен инструкциями. Авито, ЦИАН — всё открыто, заходи и смотри.
Но вот одна история из практики. Она не выдуманная. Не байка для устрашения.
Продавец выглядел нормально
Мы работали с клиентом по полному сопровождению — поиск, проверка, сделка.
Нашли объект. Продавец — с агентом. Рассказывают, показывают, улыбаются.
Мужчина лет сорока пяти. Одет прилично, говорит уверенно. Агент со стороны продавца "заливался соловьём" — всё чисто, история прозрачная, любой банк возьмёт.
Первичный осмотр документов — и правда всё выглядело нормально. История квартиры прозрачная. Никаких красных флагов на поверхности.
Цена рыночная. Немного поторговались — уступили.
Мы назначили дату аванса, я взял данные продавца.
И вот тут началось.
Первый отчёт
Я всегда заказываю проверку продавца перед авансом. Не потому что все мошенники — просто для меня любой незнакомый человек в сделке на миллионы рублей это не повод для слепого доверия.
По первому отчёту вылезло вот что:
6 действующих непогашенных кредитов на сумму более 2 000 000 рублей. Из них почти все в просрочке — больше 1 200 000 рублей долга висит без выплат.
Ладно. Это тревожный сигнал, но не приговор. Заказываю второй отчёт — по участию в судебных процессах.
Второй отчёт. Вот это поворот
Оказалось, что продавец:
— директор не одного, а нескольких ООО, — плюс действующий ИП, — участник 7 судебных процессов, из которых 5 проиграл, — у него 18 исполнительных производств, — общая сумма долгов по ним — почти 4 800 000 рублей.
Суммируем: кредиты + исполнительные производства = под 7 миллионов рублей долгов у человека, который продаёт квартиру.
Он потенциальный банкрот. А значит — при определённом развитии событий — сделку могут признать недействительной. И квартиру заберут. У нового собственника.
Вы можете погуглить "блогеры, которых лишили квартиры из-за банкротства продавца" — таких историй немало. И это не фантастика.
А агент продавца знал?
Я спросил напрямую.
Агент со стороны продавца пожал плечами: "Это риски покупателя, не мои. Я работаю на продавца."
Формально — да, он прав. Его задача продать.
Но вот вопрос: покупатель, который пришёл бы на эту сделку без сопровождения — он бы это проверил? Скорее всего нет.
Авито показывает красивые фото и цену. ЦИАН — то же самое. Росреестр — историю объекта.
Никто из них не скажет вам, что у продавца 18 исполнительных производств на 4,8 миллиона рублей.
Что дальше
Мы отказались от сделки.
Клиент не потерял ни копейки. Не потерял нервы. Не потерял годы жизни на разбирательства.
Потому что была проверка. Не сложная и недорогая.
Почему я это рассказываю
Не для того чтобы вас напугать.
Я рассказываю это, потому что регулярно вижу людей, которые покупают недвижимость впервые, черпают знания из форумов и искренне уверены, что всё под контролем.
Контроль — это когда вы знаете то, чего не видно с поверхности.
Вторичный рынок — это дебри. Особенно если речь про комнаты, альтернативные цепочки, продавцов с бизнесом и долгами.
Прежде чем покупать самостоятельно — изучите вопрос по-настоящему. Не один форум, не одна статья. Поймите, что вы проверяете и зачем.
Одно упущенное исполнительное производство может стоить вам квартиры.
Если вы сейчас в процессе выбора объекта — напишите мне в Телеграм: @the_realtor_spb.. Расскажу, что и как проверять на каждом этапе.
Подписывайтесь на мои каналы, чтобы не пропустить:
• Честные обзоры новостроек СПб
• Разборы реальных сделок с цифрами
• Инсайды рынка недвижимости
• Лайфхаки для покупателей
YouTube — обзоры ЖК и осмотры квартир
ВКонтакте — новости рынка и эксклюзивные кейсы
MAX — всё то же самое без VPN!
