🪖 Как рост вакансии на складском рынке может сыграть на руку инвесторам ЗПИФов
Последние 4 года рынок складской недвижимости считался тихой гаванью для инвесторов, а ЗПИФ с удовольствием скупали все доступные и ликвидные активы для своих фондов.
🟦 Но, после нескольких лет острого дефицита складской рынок вошел в фазу охлаждения: растёт объём ввода, увеличивается вакансия, снижается активность арендаторов. Однако для инвесторов это не сигнал риска, а классический маркет цикличности рынка.
©️ Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7:
Рынок складской недвижимости сегодня находится ровно в той точке цикла, которая традиционно вызывает больше всего тревоги у непрофессиональных инвесторов — и больше всего интереса у профессионалов.
Складская недвижимость остается одним из самых устойчивых сегментов к любым экономическим турбулентностям. Как правило, если на рынке коммерческой недвижимости начинают снижаться ставки, в складском сегменте это происходит медленнее: падение меньше, а уровень вакансии даже в пиковые периоды остается ниже, чем в других классах активов.
При выравнивании рынка ситуация развивается в обратную сторону — вакансия в складах сокращается быстрее, а ставки растут более динамично. Такие стрессовые события для экономики, как пандемия Covid и начало СВО, также показали устойчивость сегмента: складская недвижимость фактически единственная не продемонстрировала отрицательной реакции.
Если посмотреть на рынок в динамике, логика становится очевидной.
Складская недвижимость развивается циклично. В 2016 году доля свободных площадей в Московском регионе достигала 11% — исторически высокого уровня. Уже через год началось восстановление: вакансия быстро сокращалась и к 2018-му опустилась до 4,5%.
Затем рынок вошел в противоположную фазу — дефицит.
2025 год стал логичным разворотом: массовый выход спекулятивных проектов вернул рынок в более сбалансированное состояние.
И именно поэтому текущий рост вакансии — это не проблема, а возможности для инвесторов, в том числе для розничных.
В 2027 году рынок снова может войти в фазу дефицита. А когда предложение не успевает за спросом, неизбежно растут арендные ставки — главный драйвер доходности складских активов.
Именно поэтому текущая ситуация особенно интересна для инвесторов в закрытые паевые фонды недвижимости. Ведь, доходность таких инструментов формируется из двух источников. Первый — дивиденды от аренды, сегодня это примерно 12–13% годовых. Второй — рост стоимости паев за счет регулярной переоценки базового актива, который может добавлять еще до 8%. В сумме потенциальная доходность достигает 20–21% годовых.
Для сравнения: доход от сдачи квартиры редко превышает 4%, а банковские ставки постепенно снижаются вслед за ключевой.
Масштаб изменений на рынке подтверждает долгосрочный тренд. За пять лет объем ввода складских площадей в России вырос почти втрое — с 2,5 млн кв. м в 2020 году до 6,4 млн кв. м в 2025-м.
В 2026 году прогнозируется новый рекорд — около 7,3 млн кв. м по стране.
В результате только за 2025–2026 годы общий объем складского рынка увеличится более чем на 27%.
