При заключении сделки купли-продажи квартиры стороны могут предусматривать внесение предварительного платежа. На практике используются два варианта: аванс или задаток. Эти понятия имеют разные правовые последствия.
Что такое задаток?
Задаток регулируется статьей 380 Гражданского кодекса РФ. Это денежная сумма, которая передаётся одной стороной в счёт будущих платежей по договору и одновременно подтверждает намерение заключить сделку.
У задатка две функции:
• он засчитывается в стоимость квартиры;
• он обеспечивает исполнение обязательств.
Главное отличие задатка — последствия при отказе от сделки:
• если покупатель отказывается — задаток остаётся у продавца;
• если продавец отказывается — он возвращает сумму в двойном размере;
• если исполнение невозможно по независящим от сторон причинам — задаток возвращается.
Соглашение о задатке обязательно заключается в письменной форме независимо от суммы. При отсутствии письменного указания на задаток переданная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Что такое аванс?
Аванс — это предварительная оплата в счёт будущего договора. В Гражданском кодексе он не выделен как способ обеспечения обязательств и выполняет только платёжную функцию.
Аванс не даёт гарантий исполнения сделки. Он засчитывается в стоимость квартиры при заключении договора, но не предусматривает двойной ответственности сторон.
Если сделка не состоялась, аванс подлежит возврату. Исключения возможны только если в предварительном договоре прямо прописаны иные условия.
Как правильно оформить аванс?
Передавать деньги только по расписке или краткому соглашению рискованно. Такой документ подтверждает факт передачи денег, но не фиксирует условия сделки.Более корректный вариант — заключить предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).
В нём указываются:
• объект недвижимости;
• цена;
• сроки заключения основного договора;
• порядок расчётов;
• условия возврата денежных средств.
В этом случае сумма аванса становится частью согласованных условий сделки.
Как передать деньги?
Денежные средства можно передать:
• наличными под расписку;
• банковским переводом;
• в рамках предварительного договора.
В расписке или договоре должны быть указаны:
• данные сторон;
• сумма;
• дата передачи;
• назначение платежа;
• ссылка на договор (если он заключён).
Нотариальное удостоверение не требуется, но письменная форма обязательна.
Что делать, если деньги не возвращают?
Если продавец отказывается возвращать аванс или задаток:
1. Попробуйте урегулировать вопрос в переговорном порядке.
2. Направьте письменную претензию с требованием возврата.
3. При отсутствии реакции — обращайтесь в суд.
Для защиты своих прав потребуется подтверждение передачи денег.
Главное различие в том, что задаток — это способ обеспечения обязательств, прямо предусмотренный законом. Аванс — это предоплата без обеспечительной функции.
Если соглашение о задатке не оформлено письменно, переданная сумма считается авансом.
Перед передачей денег важно заранее определить, какую именно форму расчёта выбирают стороны, и зафиксировать условия письменно.