Краснодарский рынок жилья ждет "жесткая посадка" - эксперт

Январь 2026 года показал высокий спрос на новостройки в Краснодаре. По данным "РБК Недвижимость", объем реализованного жилья достиг 126,6 тысяч кв. метров, что на 235% выше января прошлого года. О причинах "высокого" месяца, тревожных настроениях покупателей и будущем рынка недвижимости в интервью информагентству в эксклюзивном комментарии рассказал руководитель федеральной программы "Семейный капитал", ведущий эксперт по курортной недвижимости Краснодарского края Евгений Ткачёв.

"Переварить" январские рекорды

— Евгений, Краснодар показал колоссальный рост спроса на новостройки — плюс 235% к январю прошлого года. Эксперты связывают ажиотаж с грядущими изменениями условий семейной ипотеки. Насколько, на ваш взгляд, этот всплеск носит искусственный характер?

— Такой рост спроса, конечно же, связан с изменениями условий семейной ипотеки и носит ажиотажный характер. Так исторически сложилось, что к моменту окончания действия льготной ипотечной программы или ужесточения ее условий покупатели массово мобилизуются. Это связано в том числе и с усиливающимся маркетинговым напором со стороны девелоперов и риелторов, которые активизируют работу с клиентами, подогревая опасения, что "поезд уйдет".

— Спрос вырос в разы, но вслед за ним часто приходит отрезвеление. Не приведет ли такой всплеск к провалу на рынке в ближайшие месяцы?

— Следствием такого явления будет вымывание спроса будущих периодов.

Те люди, которые планировали покупку через полгода или год, поторопились принять решение сейчас. Соответственно, уже сейчас можно сказать, что примерно до апреля мы будем наблюдать спад продаж недвижимости в Краснодарском крае.

Рынку нужно время, чтобы "переварить" январские рекорды и накопить новых покупателей.

— Повышение на 235% — цифра, безусловно, впечатляющая. Означает ли это, что на рынке Краснодара сформировался гигантский отложенный спрос, который реализовался именно сейчас?

— На мой взгляд, тенденции отложенного спроса в Краснодаре сейчас нет.

Мы находимся на неком ценовом плато. В этих условиях застройщики решают две задачи: пытаются распродать то количество квадратных метров, которое строится и находится в стадии высокой готовности, и одновременно выводят на рынок новые проекты, чтобы избежать дефицита предложения в будущем.

Что касается покупательских предпочтений — да, сезонность спроса по-прежнему имеет место быть. Пики традиционно приходятся на лето, осень и конец года. Январь же, как правило, месяц затишья, и нынешний всплеск — чисто эмоциональная реакция на внешние факторы, а не новая рыночная реальность.

От гонки цен к борьбе за комфорт

— Этот высокий процент всплеска спроса на недвижимость все же аномалия — даже для такого миграционно привлекательного региона, как Краснодарский край. Может рынок перегрет, а покупатели находятся в паническом настроении?

— О том, что рынок близок к насыщению, говорит затоваренность.

Мы видим большой объем предложения на фоне потенциально падающего спроса в будущем. Это классический признак "перегрева".

С точки зрения влияния льготных программ на рынок можно однозначно сказать, что более 90% продаж на первичном рынке происходят с использованием льготной ипотеки. Основной покупатель недвижимости сегодня — семья.

— Кстати, если семейная ипотека станет менее доступной, насколько серьезным может быть охлаждение рынка?

— На мой взгляд, изменение условий данной ипотечной программы продолжит тренд на сокращение спроса. Рынок уже находится в фазе охлаждения, и январский всплеск был временной аномалией на данном фоне. Однако у этой медали есть и обратная сторона: сокращение спроса в какой-то мере остановит повышение стоимости недвижимости в Краснодаре. Застройщикам придется более гибко подходить к ценообразованию, чтобы удерживать покупателя.

Я думаю, что среднегодовое значение роста стоимости в тех объектах, которые сейчас строятся и продаются, не будет больше 10%. Рынок переходит от гонки цен к борьбе за качество и комфорт для клиента.

Ранее сообщалось, что жители Кубани все чаще выбирают недвижимость Таиланда.