На площади Конституции перестроят два здания БЦ вокруг Leader Tower
Вчера на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга представили проект строительства новых корпусов на месте двух бизнес-центров, примыкающих к небоскребу Leader Tower. Источник «Ъ Северо-Запад» сообщил, что возведением строений будет заниматься ГК «Лидер Групп» — девелопер стоящего по центру офисного комплекса. Затраты на реализацию проекта, по оценке экспертов, могут составить свыше 10 млрд рублей, а окупаемость, в случае использования заемных средств,— превысить 15 лет.
Проектировщиком выступило ООО «Архитектурное бюро "Студия 44"». Представлявший проект на заседании глава организации Никита Явейн сообщил, что застройщик уже полностью выкупил одно из зданий, которое планирует снести, и близок к полному приобретению другого. Площадь новых корпусов составит 54 и 53,9 тыс. кв. м. Во дворе расположится зеленая территория, которая в сумме займет чуть более 1,6 тыс. кв. м.
В ГК «Лидер Групп» не ответили на запрос «Ъ Северо-Запад» о планах по инвестициям в проект и срокам его реализации.
По оценке аналитиков консалтинговой компании Maris, стоимость строительства составит от 100 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, застройщик может вложить не менее 10 млрд рублей. Партнер, директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова отмечает, что в случае если к возведению зданий приступят в ближайшее время, их ввод стоит ожидать к 2029 году.
«Каким будет рынок офисной недвижимости к 2030-м годам, предугадать сложно. Будет ли это продажа помещений или предложение в аренду? От концепции предложения и от коммерческих условий также будет зависеть портрет будущего покупателя или арендатора. Единственное, что сейчас можно сказать с уверенностью,— вряд ли сегодня найдутся компании, которые будут готовы подписать договоры аренды или купли-продажи с перспективой использования через три года»,— считает госпожа Алейникова.
Данная локация привлекательна для арендаторов: в 2025 году лидирующие позиции в объеме спроса заняли именно Московский и Центральный административные районы города с 25 и 19% валового объема спроса соответственно. Текущие ставки аренды на офисы в них составляют 2650 рублей за квадратный метр в месяц в классе А и 1800 рублей в классе В с учетом НДС и операционных расходов. Доля вакантных площадей составляет 7,9%, или 60 тыс. кв. м. Площади востребованы только в готовой чистовой отделке. Сейчас они продолжают освобождаться и предлагаются на рынке как крупными лотами, так и небольшой нарезкой, уточняет эксперт.
С точки зрения локации проблем у проекта нет, подтверждает партнер и генеральный директор компании «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников. При этом он подчеркнул, что если проект будет реализоваться на заемные деньги, это вряд ли это будет экономически востребовано в нынешних реалиях, а окупаемость может превысить 15 лет. Господин Ступников отмечает, что, учитывая превышающую 100 тыс. кв. м суммарную площадь зданий, какие-то корпуса можно превратить в многособственнические объекты и распродать в розницу, а какие-то оставить как доходные и крупными блоками отдать корпоративным клиентам.
При этом важно наполнить объекты дополнительными функциями: расположить внутри спортивные объекты, заведения общепита, магазины, сохранив в качестве основы офисную недвижимость. Значимую роль в развитии проекта будет играть согласованность в работе собственников разных помещений и выбор профессиональной управляющей компании, подчеркнул эксперт.
После публикации материала в архитектурном бюро «Студия 44» добавили, что проект будет дорабатываться с учетом результатов обсуждения на Градсовете. Изменения, прежде всего, коснутся планировки дворовых пространств.
Артемий Чулков