С 1 января 2026 года мораторий на начисление неустоек, штрафов и пеней застройщикам за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства прекращён. Рынок возвращается к общей модели ответственности по 214‑ФЗ. При этом сохранена отсрочка исполнения уже присуждённых денежных требований до 31 декабря 2026 года по специальным нормам Федерального закона № 46‑ФЗ и правительственных постановлений.
Правовая рамка: что именно изменилось
С 01.01.2026 перестали действовать специальные правила неначисления санкций, предусмотренные Постановлением Правительства РФ № 326 в прежней редакции, включая фиксированную ставку 7,5% и особый порядок расчёта. С этой даты снова применяется общий порядок ст. 6 Закона № 214‑ФЗ: неустойка за просрочку передачи объекта составляет 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, в двойном размере для граждан‑дольщиков.
Одновременно в силу изменений в Федеральный закон от 08.03.2022 № 46‑ФЗ (в ред. от 28.12.2025) суд обязан предоставлять отсрочку или рассрочку исполнения исполнительных документов о взыскании неустойки, штрафа, пеней и иных финансовых санкций с застройщика не менее чем до 31.12.2026 года. Если ранее уже была назначена отсрочка до 31.12.2025 года на основании актов Правительства РФ, она автоматически продлевается до 31.12.2026 без дополнительного обращения в суд.
Мораторий отменён, отсрочка сохранена
Важно разделять два режима: отменён именно мораторий на начисление и возникновение новых требований, но не отменена отсрочка по их фактической выплате.
Уже с 2026 года:
- по нарушениям сроков, возникшим с 01.01.2026, неустойки и штрафы начисляются и взыскиваются в обычном судебном порядке без специальных льгот для застройщиков по расчёту суммы;
- по «старым» обязательствам действует отложенное исполнение: требования, заявленные до 22.03.2024 и (или) начисления за период действия моратория, предъявленные до 01.01.2025, выплачиваются с отсрочкой, как правило до конца 2026 года.
Фактически долги застройщиков перед дольщиками не списаны, а перенесены по времени: решения суда принимаются, исполнительные листы выдаются, но исполнять их в части неустоек и штрафов можно только после окончания отсрочки.
Права дольщика: что можно делать уже сейчас
Отмена моратория не лишает дольщика права:
- обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ,
- требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на исправление дефектов.
Федеральный закон № 46‑ФЗ и разъяснения к нему подчёркивают, что речь идёт об отсрочке исполнения судебного акта, а не о запрете на предъявление требований и вынесение решения. Суд, рассматривая иск дольщика, вправе удовлетворить его полностью, определить размер неустойки, штрафа и компенсаций, но при этом обязан установить отсрочку исполнения в части финансовых санкций до 31 декабря 2026 года.
Из буквального толкования новой редакции Постановления № 326 (с учётом Постановления № 2227 от 30.12.2025) следует, что:
- исключительные правила о неначислении санкций действовали только до 31.12.2025;
- с 01.01.2026 все новые периоды просрочки попадают под общие нормы 214‑ФЗ;
- отсрочка исполнения распространяется, прежде всего, на требования, предъявленные до 01.01.2026, а новые требования 2026 года формально уже не подпадают под режим моратория, хотя к ним применим механизм отсрочки по ст. 18 Закона № 46‑ФЗ.
Периоды, за которые неустойка не начисляется
По ряду постановлений Правительства РФ были установлены «пустые» периоды, которые не учитываются при расчёте неустойки за просрочку передачи объекта:
- Постановление Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 — неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства не начисляется за период с 03.04.2020 по 01.01.2021;
- Постановление Правительства РФ № 479 (касается особенностей ответственности в пандемийный и постпандемийный период, в связке с № 423 и изменениями к Закону о долевом строительстве);
- Постановление Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 (в последней редакции) — исключило начисление санкций за периоды с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 по 31.12.2025, с установлением особого порядка расчёта и отсрочки исполнения.
Таким образом, при расчёте неустойки по ДДУ застройщик вправе исключать из периода просрочки:
- 03.04.2020–31.12.2020;
- 29.03.2022–30.06.2023;
- 22.03.2024–31.12.2025.
Баланс интересов: застройщик и дольщик
В текущих экономических реалиях можно понять обе стороны. Застройщики столкнулись с удорожанием НДС, ростом стоимости строительных материалов, удлинением сроков реализации проектов и дополнительными регуляторными нагрузками. С их точки зрения отсрочка исполнения судебных актов до 31.12.2026 — это способ сохранить ликвидность, завершить строительство и не уйти в банкротство под тяжестью накопившихся неустоек.
Дольщик, в свою очередь, часто несёт бремя ипотечного платежа, не получив вовремя объект, либо получив его с существенными недостатками и затяжными сроками их устранения. При том, что действующее законодательство и условия ДДУ предоставляют ему преимущественное право на получение неустойки и штрафов, фактически реализовать это право в денежной форме он сможет только после окончания отсрочки, то есть после 31 декабря 2026 года. Эти суммы могли бы частично или полностью погасить ипотеку, но временная отсрочка делает защиту прав дольщика более долгой и невозвратной.
В данной статье принципиально не хотелось бы занимать позицию одной из сторон — ни исключительно застройщика, ни исключительно дольщика. Существующие механизмы — это компромисс между устойчивостью строительной отрасли и защитой прав потребителей, который, увы, не всегда воспринимается участниками рынка как справедливый.
Вывод для рынка и приглашение к обращению
На уровне рынка 2026 год — это фактическая «реставрация» ответственности застройщика за новые нарушения сроков, при сохранении отсрочки по выплате старых санкций до конца 2026 года. Для покупателей и инвесторов правила игры становятся понятнее:
- новые срывы сроков будут стоить застройщику обычной неустойки по 214‑ФЗ;
- старые споры продолжают жить, но их денежная реализация отложена.
Практика
Давайте разберем реальный случай с реальным застройщиком и покупателем.
Застройщик должен был 30 сентября 2021 года передать ключи.
Период просрочки с 01.10.2021-29.08.2022
С периода 02.10.2021-28.03.2022 количество дней просрочки: 178 дней.
В связи с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется в данном случае за периоды с 29.03.2022 по 30.06.2023, что учтено при расчете цены иска.
Сумма неустойки (с учетом Постановления Правительства РФ) – 846 160,46 рублей.
Рассчитать свою цену неустойки можно здесь
Если вам необходима юридическая консультация по форме взыскания неустойки, подготовке претензии, расчёту суммы с учётом всех «льготных» периодов и действующих постановлений напишите нам до подачи иска. Такой подход поможет сохранить нервы, капитал и уменьшить риск затяжных конфликтов с застройщиком.
Кроме того, чтобы минимизировать риски на этапе покупки, вы можете пользоваться каталогами недвижимости с проверенными застройщиками, которые своевременно передают объекты и ключи и оперативно устраняют недостатки, если они возникают. Мы оказываем услугу сопровождения сделок «под ключ» — от подбора надёжного проекта до фиксации сроков передачи и контроля качества передаваемого жилья.