Инвестиции в недвижимость традиционно считаются самым понятным способом сохранения капитала в России. Однако порог входа в покупку целой
квартиры (особенно в мегаполисах) сегодня непомерно высок, а ипотечные
ставки делают покупку «в бетон» менее привлекательной.
Что такое ЭПИФ?
ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд, отличающийся ограниченным числом паев. Каждый инвестор получает пай, который отражает его долю в общем портфеле фонда. Стоимость такого пая изменяется в зависимости от стоимости чистых активов фонда (СЧА).
Представьте, что большой торговый центр или складской комплекс стоит 1
млрд рублей. У обычного инвестора таких денег нет. Управляющая компания
(УК) создает фонд, выкупает этот объект и делит его стоимость на равные
части — паи. Вы покупаете пай (долю в фонде). УК управляет объектом: ищет арендаторов, платит налоги, делает ремонт.Вы получаете доход: арендные платежи распределяются между владельцами паев пропорционально их долям.
Виды ЗПИФов по стратегии дохода
Инвестору важно понимать, на чем именно он будет зарабатывать. Обычно фонды делятся на два типа:
Рентные фонды-ориентированы на стабильный поток. Фонд владеет складами, ТЦ или офисными центрами. Вы получаете ежемесячные или ежеквартальные выплаты от аренды.
Девелоперские(строящиеся) фонды:-фонд вкладывается в строительство ЖК на ранних этапах. Дохода от аренды нет, но когда дом достраивается, цена пая значительно вырастает. Это стратегия для тех, кто готов ждать 2–3 года ради высокой прибыли.
Плюсы и скрытые риски таких инвестиций
Главные преимущества:
Доступ к коммерческой недвижимости: вы не сможете купить склад класса «А» в одиночку, но через ЗПИФ станете его совладельцем. Налоговая эффективность заключается в том что ЗПИФ не платит налог на прибыль внутри фонда, что позволяет реинвестировать больше средств(налог платит только инвестор при получении дохода — 13-15% НДФЛ). Самое главное преимущество в том что имущество фонда отделено от имущества управляющей компании. Если УК обанкротится, недвижимость останется за пайщиками.
О чем стоит помнить (Риски):
Управляющая компания берет процент за свои услуги (обычно 0,5–3% от стоимости активов), что «съедает» часть доходности. Если цены на недвижимость упадут или крупные арендаторы съедут, стоимость пая и размер выплат снизятся. Некоторые фонды доступны только «квалифицированным инвесторам» (нужно соответствовать требованиям ЦБ по капиталу или опыту).
Как начать инвестировать?
Для начала необходимо открыть брокерский счет: Большинство рентных ЗПИФов торгуются на Московской бирже как обычные акции. Прежде чем начать инвестиции подробно изучите состав активов. Кто является арендатором помещений? (Например, склады, арендованные крупными маркетплейсами вроде Ozon или Wildberries, считаются очень надежными). Так же необходимо узнать с какой периодичностью производятся выплаты. Одни фонды платят каждый месяц, другие — раз в год.Купить лот: Нажмите кнопку «Купить» в приложении вашего брокера.
Важно: Обращайте внимание на доходность. Хорошим показателем для рентного фонда сейчас считается 10–14% годовых плюс потенциальный рост стоимости самого объекта.