Вы наверняка помните эту историю. Народная артистка, любимица миллионов, продаёт квартиру, а потом выясняется, что всё это время ею управляли телефонные мошенники. Суды, апелляции, кассации, и наконец — Верховный суд ставит точку: квартира остаётся у покупательницы. Казалось бы, справедливость восторжествовала, рынок должен выдохнуть.
Но проходит два месяца, и риелторы в один голос говорят: спокойнее не стало. Совсем наоборот.
«Бабушкины схемы» — так на сленге называют сделки, где продавец вроде бы дееспособен, документы в порядке, подписи настоящие, но потом выясняется, что решение о продаже принималось под давлением, в состоянии стресса или под влиянием мошенников. И таких дел после истории с Ларисой Долиной стало только больше.
Давайте разбираться, что реально происходит на рынке недвижимости в феврале 2026 года, почему покупатели массово бегут в новостройки, а продавцы-пенсионеры рискуют остаться и без квартиры, и без денег.
Два месяца после громкого дела: что изменилось?
История Ларисы Долиной и Полины Лурье завершилась 16 декабря 2025 года решением Верховного суда . Певицу выселили из квартиры, ключи передали покупательнице. Прецедент создан, точку поставили. Казалось бы, теперь все будут знать: если сделка прошла регистрацию, а продавец потом жалуется на мошенников, суд может встать на сторону покупателя.
Но практика, как всегда, сложнее теории.
Эксперт по недвижимости София Любимова в интервью «Газете.Ru» констатирует: спокойнее не стало . Просто риски стали заметнее. Раньше такие сделки проходили тихо и быстро, а теперь рынок лихорадит.
И дело не в количестве мошеннических схем — их не стало больше или меньше. Изменилась реакция. Банки, нотариусы, покупатели — все включили режим повышенной тревожности. И это порождает новые проблемы.
Что такое «бабушкины схемы» на самом деле?
Давайте сразу договоримся: термин «бабушкины схемы» не про возраст. Как поясняет София Любимова, речь идёт о ситуациях, когда собственник юридически дееспособен, но фактически находится в уязвимом положении .
Это может быть:
- Пожилой человек с возрастными изменениями психики;
- Человек с проблемами здоровья, зависимостями;
- Тот, кто попал в тяжёлые жизненные обстоятельства (долги, потеря близких);
- Жертва телефонных мошенников, как в случае с Долиной.
Документы в порядке, подписи стоят, Росреестр зарегистрировал сделку. Но остаётся вопрос: насколько свободным было решение продавца? И вот здесь начинается самое интересное.
Три уровня изменений, которые заметил рынок
Первое — позиция банков.
Банки стали значительно осторожнее . Всё чаще встречаются отказы в ипотеке на вторичное жильё, где продавец — пожилой человек, живущий один, или продажа выглядит срочной без внятных причин. Формально банк ссылается на стандартные причины, но по сути это внутренний стоп-лист. Такие сделки теперь считаются токсичными. Банк не хочет через год получить иск от продавца, судебные тяжбы и испорченную репутацию.
Второе — поведение нотариусов.
Нотариусы, которые удостоверяют сделки, тоже перестраховываются . Они чаще общаются с продавцом наедине, задают прямые вопросы, иногда фиксируют беседы на видео. В ряде случаев нотариусы отказываются удостоверять сделку, даже если документы идеальны. Год назад такое было редкостью, сейчас — часть практики.
Как отмечает член Правления Нотариальной палаты Свердловской области Екатерина Путинцева, нотариус может только рекомендовать дополнительные проверки, но активная позиция должна исходить от самого покупателя .
Третье и самое значимое — поведение покупателей.
Люди стали откровенно бояться вторичного жилья со сложной историей . Особенно если в сделке участвуют пожилой собственник, доверенности или запутанные семейные обстоятельства.
Результат: многие клиенты готовы переплатить за новостройку, лишь бы избежать многолетних судебных разбирательств . Квартиры с «седой» историей продаются дольше, часто со скидкой и только после тщательной проверки.
Судебная практика: волна пошла
Самое пугающее для покупателей — это пересмотр старых дел. Оспариваются сделки двух, трёх, а иногда и пятилетней давности, которые раньше считались закрытыми .
Яркий пример — история преподавателя из Москвы Нино Цитлидзе .
Осень 2022 года. Нино покупает квартиру у пожилой женщины. Ипотека, крупнейший банк, проверка чистоты сделки, медицинское освидетельствование продавца в больнице имени Ганнушкина, справка из психдиспансера. Всё идеально.
Проходит время, и бабушка-продавец (та самая, которая потом попыталась поджечь военкомат под влиянием мошенников) подаёт в суд. Сделка признаётся недействительной. Нино остаётся и без квартиры, и без денег, и с ипотекой на 30 лет.Дело доходит до кассации. Второй кассационный суд указывает на ошибки и отправляет дело на пересмотр. Эксперты радуются: прецедент! Но 16 декабря 2025 года (в тот самый день, когда Верховный суд решал судьбу квартиры Долиной) городской суд снова признаёт сделку недействительной. Правда, теперь применяют двустороннюю реституцию: Нино возвращает квартиру, продавец — деньги.Но продавец объявляет себя банкротом и заявляет в суде, что не вернёт ни рубля. Итог: Нино опять без квартиры, без денег и с ипотекой, которую платит уже четыре года за жильё, где не прожила ни дня.
Ещё одна показательная история — семья Котковых из Волжского . Они купили квартиру у 90-летнего дедушки. Перед сделкой заказали экспертизу в Институте Сербского — заключение: «вменяем, понимает значение своих действий». Спустя полтора года тот же Институт выдаёт заключение, что «способность к целостной критической оценке происходящего была нарушена». Суд признаёт сделку недействительной. Дедушка получает квартиру обратно, а деньги должен вернуть... но где их взять, если он всё отдал мошенникам?
Почему дело Долиной — не панацея
Многие ошибочно решили, что решение Верховного суда по делу Долиной теперь гарантирует победу покупателям. Но это не так .
Адвокат Александр Строкин поясняет: каждое дело рассматривается индивидуально. В случае с Долиной ключевым оказалось отсутствие доказательств того, что певица в момент сделки находилась в состоянии, не позволяющем осознавать свои действия .
А в истории с 90-летним дедушкой из Волжского такие доказательства нашлись — экспертиза, хоть и спорная, подтвердила нарушения.
Поэтому юристы ждут более детальных разъяснений от Верховного суда. Там уже готовят обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью .
Таблица: старые и новые риски
Чтобы наглядно показать, как изменилась ситуация, собрал ключевые параметры в таблицу.
Что предлагает государство?
Проблема настолько серьёзная, что подключилась Генпрокуратура. Ведомство предложило обсудить введение «периода охлаждения» при сделках с недвижимостью .
Что это значит:
- Регистрацию перехода права собственности предлагают приостанавливать на 7 дней после подписания договора;
- Средства продавцу будут зачисляться только на банковский счёт после регистрации;
- Предполагается использование защищённых счетов и банковских аккредитивов.
Кроме того, Генпрокуратура предлагает ввести обязательные требования для риелторов: высшее образование, отсутствие судимости за экономические преступления .
Росреестр тоже думает над увеличением срока регистрации сделок с жильём пожилых людей . Правда, эксперты сомневаются: поможет ли это или создаст новые бюрократические барьеры.
Как защитить себя в 2026 году: советы профессионалов
Эксперты сходятся в одном: старые методы проверки уже не работают. Недостаточно просто заказать выписку из ЕГРН и получить справку из ПНД .
Вот что советуют юристы и риелторы.
1. Проверяйте не только объект, но и человека.
Обращайте внимание на поведение продавца :
- Понятно ли он объясняет причину продажи?
- Есть ли у него альтернативное жильё?
- Участвуют ли родственники в процессе?
- Продажа единственного жилья без альтернативы — всегда зона повышенного риска.
2. Копайте глубже.
Минимальный стандарт безопасности сегодня включает :
- Расширенную выписку ЕГРН с историей переходов прав;
- Архивные выписки о зарегистрированных лицах;
- Проверку наследственных оснований;
- Анализ использования материнского капитала;
- Судебные иски и ограничения.
3. Не полагайтесь на формальные гарантии.
Нотариус, психиатрические справки, видеофиксация — всё это не гарантирует защиту, если доказано давление или манипуляция . Единственная реальная защита — предотвращение риска до сделки.
4. Используйте безопасные расчёты.
Передача денег — самый уязвимый этап. Рекомендуется:
- Аккредитив или эскроу-счёт;
- Чёткие условия доступа к средствам;
- Фиксация каждого этапа расчёта;
- Полный отказ от наличных .
5. Заказывайте комплексную экспертизу.
Юрист Макка Салигова советует запрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров . А если есть сомнения — проводить комплексное судебно-психиатрическое освидетельствование . Да, это дорого. Но история Нино Цитлидзе показывает: даже экспертиза в Ганнушкина не спасла.
Бесплатная консультация юриста
Что в итоге?
Рынок недвижимости в 2026 году переживает сложный период. С одной стороны, государство пытается найти баланс между защитой уязвимых продавцов и интересами добросовестных покупателей. С другой — суды всё чаще встают на сторону тех, кто действовал под влиянием, даже если сделка выглядела идеально.
Прогноз эксперта Софии Любимовой неутешителен: споров вокруг таких сделок станет больше . Рост будет не резким, но стабильным. Суды будут чаще признавать дисбаланс сил между сторонами и игнорировать формально безупречные договоры.
Для покупателей это означает одно: вторичный рынок больше не про «быстро и выгодно». Это про «долго, сложно и с риском». И пока государство не предложит работающих механизмов защиты, люди будут голосовать рублём за новостройки, где рисков значительно меньше.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
А главный вывод, который стоит вынести из всех этих историй: риск в подобных сделках скрыт не в документах, а в дисбалансе сил между сторонами . И суды этот дисбаланс больше не игнорируют, даже если договор составлен безупречно.