Неотделимые улучшения представляют собой изменения и дополнения, которые становятся неотъемлемой частью объекта недвижимости: здания, дома, квартиры или земельного участка, которые не могут быть легко демонтированы без повреждения имущества.
Вышеуказанные улучшения можно и нужно учитывать, как в судебном разбирательстве, так и при внесудебном порядке урегулирования спора, когда речь заходит о разделе совместно нажитого имущества, расторжении договора, взыскании убытков и в иных ситуациях, когда решается вопрос о выплате денежной компенсации истцу или ответчику за фактически понесенные им расходы, связанные с улучшением спорного объекта недвижимого имущества.
Давайте рассмотрим подробнее, что из себя представляют неотделимые улучшения, в чем их отличия от отделимых улучшений, в каких случаях и как именно заявляются требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
Что такое неотделимые улучшения
Напрямую в российском законодательстве нет четкой формулировки, что такое неотделимые улучшения. Существует лишь общая формулировка, закрепленная в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, согласно которой неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.
Например, Иванов арендовал у Петрова квартиру. В квартире Иванов установил за свой счет систему кондиционирования воздуха.
Установленная арендатором система кондиционирования является неотделимым улучшением квартиры, поскольку, если снять с наружной стены сплит-систему, то в стене останется сквозная дыра, что будет свидетельствовать о причинении вреда переданной в аренду квартире.
В каждом отдельно взятом случае наличие неотделимых улучшений устанавливается индивидуально, с учетом характеристик данного конкретного имущества, и тех работ, которые необходимо выполнить для приведение этого имущества в первоначальное состояние (изъятия ранее произведенных улучшений).
В чем отличие неотделимых от отделимых улучшений
В отличие от неотделимых, отделимые улучшения можно изъять без вреда для имущества.
Действующим российским законодательством не регламентируется четкое разделение улучшений на неотделимые и отделимые улучшения. Поэтому, если между сторонами договора возникает спор о том, можно ли считать улучшение отделимым или же оно относится к неотделимым улучшениям, то этот вопрос разрешается судом.
Например, вышеуказанный арендатор Иванов установил в квартире арендодателя Петрова не только систему кондиционирования воздуха, но также интернет-роутер и систему видеонаблюдения.
По окончании срока действия договора аренды Петров потребовал от Иванова в судебном порядке демонтировать все установленные в квартире системы и компенсировать причиненные убытки, которые включали в себя стоимость ремонта квартиры для приведения её в первоначальное (до установки системы кондиционирования, роутера и видеонаблюдения) состояние.
В рассматриваемом примере суд, скорее всего, назначит проведение по делу строительно-технической экспертизы, чтобы установить, какие из установленных арендатором систем являлись отделимыми, а какие неотделимыми улучшениями квартиры.
Если эксперт придет к выводу о том, что какие-то из произведенных ответчиком улучшений жилого помещения относятся к числу неотделимых, то у истца будет выбор между тем, чтобы не требовать ликвидации неотделимых и отделимых улучшений и оставить их себе, либо взыскать с ответчика лишь часть ранее заявленной суммы убытков, связанной с предстоящим демонтажем неотделимых улучшений.
Неотделимые улучшения при аренде жилого помещения
Как отделимые, так и неотделимые улучшения имущества часто встречаются при аренде жилых помещений.
Если грамотно подходить к вопросу заключения договора аренды (найма) жилого помещения, то в таком договоре следует указать, имеет ли право арендатор на неотделимые улучшения арендуемого жилья, и являются ли такие улучшения собственностью арендодателя по завершении срока действия договора аренды (найма) жилого помещения.
Например, указанные выше арендатор Иванов и арендодатель Петров предусмотрели в тексте договора аренды (найма) жилого помещения право Иванова на осуществления за свой счет ремонта арендуемой квартиры, но с условием о согласовании каждого из видов ремонтных работ с арендодателем Петровым.
По условиям договора Петров приобретал право собственности на неотделимые улучшения квартиры, произведенные за счет Иванова.
По окончании срока действия договора аренды Иванов потребовал от Петрова выплатить ему денежную компенсацию за замену полов, ванной и монтаж встроенной кухни в арендованной им квартире Петрова.
В рассматриваемом случае, если договором не было предусмотрен зачет стоимости произведенного арендатором ремонта квартиры в счет арендных платежей за квартиру, то он имеет права потребовать от арендодателя компенсации убытков – стоимости понесенных расходов на ремонт квартиры арендодателя. Размер компенсации арендодателем стоимости проведенных арендатором неотделимых улучшений квартиры будет равен их рыночной стоимости на дату прекращения действия договора аренды (найма) квартиры.
Будьте всегда в курсе новых статей и видео на моем канале. Делитесь статьями в социальных сетях и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ.
В том случае, если договором был бы предусмотрен зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей за квартиру, арендатор будет вправе рассчитывать на компенсацию стоимости неотделимых улучшений лишь в той части, в какой эта стоимость будет превышать размер зачтенных платежей за аренду квартиры.
Например, арендная плата была установлена в размере 150 000 (ста пятидесяти тысяч) рублей в месяц.
Иванов вложил в ремонт арендуемой им у Петрова квартиры 2 000 000 (два миллиона) рублей.
В договоре было предусмотрено условие о том, что все неотделимые улучшения квартиры становятся собственностью арендодателя Петрова. При этом, стоимость неотделимых улучшений засчитывается равными частями в течение первых 20 месяцев аренды квартиры после окончания её ремонта в счет ежемесячных арендных платежей.
После окончания ремонта квартиры Иванов вселился в арендованную квартиру и начал осуществлять на банковский счет Петрова ежемесячные арендные платежи в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в месяц, поскольку из ранее оговоренных сторонами 150 000 (ста пятидесяти тысяч) рублей ежемесячно вычиталась 1/20 от произведенных Ивановым расходов на ремонт квартиры Петрова.
Однако через год Иванов вынужден был расторгнуть договор найма квартиры и выселиться из арендуемой им квартиры.
Соответственно, Петров обязан будет выплатить Иванову денежную компенсацию стоимости неотделимых улучшений квартиры в размере 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, поскольку за 12 месяцев проживания в этой квартире Иванов взаимозачетом компенсировал лишь 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей из фактически произведенных им расходов в ремонт квартиры в размере 2 000 000 (двух миллионов) рублей.
Возможна ситуация, когда договором аренды (найма) квартиры будет предусмотрена обязанность арендатор вернуть квартиру арендодателю в её первоначальном состоянии. При таком условии договора арендатору придется за свой счет демонтировать все неотделимые улучшения квартиры и передать квартиру арендодателю без таких улучшений.
Учет неотделимых улучшений при разделе совместно нажитого имущества
При разделе совместно нажитого имущества неотделимые улучшения учитываются, когда речь идет о компенсации вложений в увеличение стоимости недвижимости, являющегося собственностью одного из супругов.
Например, Никифоров до брака приобрел по Договору долевого участия в строительстве трехкомнатную квартиру без чистовой отделки стоимостью 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей.
После регистрации брака с Федотовой квартира была отремонтирована. Сумма вложенных в её ремонт денежных средств составила 7 000 000 (семь миллионов) рублей. Брачный договор супруги не заключили.
После расторжения брака Федотова подала к Никифорову иск о разделе совместно нажитого имущества и взыскании с него денежной компенсации половины вложенных в ремонт квартиры денежных средств.
В рассматриваемом примере, поскольку квартира была приобретена и оплачена бывшим мужем до регистрации брака, то сама квартира является его личной собственностью и разделу между бывшими супругами не подлежит. Однако вложенные в период брака денежные средства в ремонт (неотделимые улучшения) этой квартиры считаются общими средствами супругов, и в случае расторжения брака эти денежные вложения могут быть разделены между бывшими супругами в равных долях.
Учет неотделимых улучшений при расторжении или признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка, дома, квартиры, комнаты) может быть расторгнут или признан судом недействительным.
При расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным имущество возвращается его прежнему собственнику – продавцу. Однако до момента расторжения договора или признания его недействительным покупатель может понести существенные расходы на улучшение приобретенного имущества. В этом случае покупатель вправе взыскать с продавца стоимость произведенных им неотделимых улучшений.
Например, Сидоров купил у Мартынова земельный участок с домом по цене 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей.
Далее Сидоров провел за свой счет к дому водопровод, установил септик и огородил земельный участок кирпичным забором, потратив на эти улучшения денежную сумму в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Через два года суд по иску Мартынова признал договор купли-продажи земельного участка с домом недействительной сделкой. Земельный участок и дом были возвращены в собственность продавца, и суд обязал истца Мартынова возвратить Сидорову 27 000 000 (двадцать семь миллионов) рублей.
После этого Сидоров подал в суд иск к Мартынову отдельный иск о взыскании 3 000 000 (три миллиона) рублей в счет компенсации произведенных им расходов на обустройство водопровода, установки септика и забора.
В рассматриваемом случае иск Сидорова будет судом удовлетворен, поскольку он за свой счет произвел неотделимые улучшения купленного имущества, и вместе с имуществом продавцу будут возвращены также и эти неотделимые улучшения.
Таким образом, неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно изъять без причинения вреда недвижимому имуществу. Стоимость неотделимых улучшений учитывается как во внесудебном порядке разрешения споров, так и на этапе судебного разбирательства по делам, связанным с приобретением и отчуждением объектов недвижимости, передачи этих объектов в аренду, а также при разделе совместно нажитого имущества супругов.
Записаться на консультацию можно по телефону: 8 (495) 740-55-17
Ещё больше статьей, новостей и он-лайн консультации ждут вас на моём сайте: https://kmcon.ru
Моя страница ВКонтакте
Электронная почта: veter2016rus@yandex.ru