Допустим, вы имеете желание стать владельцем, пусть небольшого, но собственного жилья у моря в Крыму или Севастополе. При этом, у вас есть возможность исполнить свое намерение, в виде собственных или заёмных денежных средств. Следующим этапом встаёт вопрос - что за недвижимость это будет?
Большинство потенциальных покупателей рассматривают небольшое помещение площадью 20-40 м2. Чаще всего это квартира в новостройке или на рынке вторичной недвижимости. Только вот не всякая "квартира" является квартирой по определению.
Существует такой вид недвижимости как "апартаменты". На первый взгляд, они могут ничем не отличаться от обычной жилой квартиры-студии и даже выглядеть более привлекательно по стоимости и внешнему виду. На самом же деле, владение апартаментами имеет ряд существенных нюансов, которые нужно учитывать, независимо от цели покупки, будь то инвестиция или выбор своего уютного уголка у моря для отдыха и жизни.
Выбор между квартирой и апартаментами зависит от множества факторов, включая цели приобретения, финансовую ситуацию, личные предпочтения и жизненные обстоятельства. Оба типа недвижимости имеют свои особенности, преимущества и недостатки, которые влияют на комфорт проживания, финансовые затраты и юридические аспекты. В зависимости от выбранного варианта, грамотный подход и предварительное исследование помогут обеспечить комфортное и выгодное приобретение недвижимости. Давайте разберемся подробнее, чтобы сделать осознанный выбор и извлечь максимальную выгоду.
Апартаменты - тип жилья, который активно развивается не только в Крыму и Севастополе. Фактически это жилая площадь, которая находится в нежилом здании, например, построенном под гостиницу или офисы. По этой причине у апартаментов другие коммунальные счета, налоговые ставки и условия регистрации. В чём же особенности апартаментов и могут ли они быть выгоднее квартиры?
Главная особенность апартаментов в том, что они относятся к нежилой недвижимости и могут законно располагаться в бизнес-центрах, апарт-отелях или других коммерческих помещениях. То есть правовой статус апартаментов отличается от статуса квартиры, так как они относятся к категории коммерческих объектов недвижимости.
Несмотря на это, многие застройщики позиционируют апартаменты как альтернативу жилью, предлагая довольно комфортные условия проживания. Фактически апартаменты можно купить или построить самостоятельно, например, переделать нежилое помещение в цокольном этаже в комфортную "квартиру" или переоборудовать здание в мини-отель.
Перед тем как покупать выбранные апартаменты, выясните назначение земли, на которой они построены. Это нужно, чтобы узнать можно ли сделать временную регистрацию ("прописку"), перепланировку или оказывать коммерческие услуги на дому.
Если собираетесь использовать апартаменты как жильё, подойдут следующие назначения земли:
- Земельный участок под размещение гостиницы, вид разрешённого использования (ВРИ) с кодом 4.7. Является самым защищённым вариантом. В этом случае вы покупаете помещение по 214-ФЗ, также как квартиру в новостройке. Именно в данном случае можно будет оформить временную регистрацию по адресу апартаментов. С временной регистрацией можно жить так же, как и с постоянной - получить паспорт, загранпаспорт, ИНН и пенсионное свидетельство. Для детей тоже ничего не меняется, их можно устроить в садик или школу по месту регистрации.
- Земельный участок под объекты общественно-делового назначения с кодами ВРИ 4.1, 4.2. В данном случае регистрация будет невозможна, но вероятно, более развита инфраструктура - наличие магазинов и различных видов услуг в этом же здании или комплексе зданий.
Узнать назначение и вид разрешённого использования земельного участка на котором размещены апартаменты можно двумя способами:
- Запросить у застройщика или собственника выписку из ЕГРН с данными о назначении земельного участка и виде разрешённого использования.
- Найти интересующий участок с помощью публичной кадастровой карты Росреестра.
Важный момент для любого владельца недвижимости - налоги и налоговые льготы. Налоговая ставка на апартаменты зависит от назначения и кадастровой стоимости помещения. В 2026 году налог на имущество физических лиц составляет по Севастополю 0,5 до 1% и от 0,5 до 2,5% по Крыму. Это выше налоговой ставки для жилых помещений - квартир, домов и комнат, так что налог за апартаменты придется платить более высокий. Чтобы его рассчитать, нужно узнать кадастровую стоимость недвижимости и умножить её на применимую ставку налога.
При расчете налога для апартаментов не применяются налоговые вычеты и не действуют налоговые льготы. То есть, налог рассчитывается на полную кадастровую стоимость всей площади нежилого помещения. Имущественный вычет на апартаменты тоже не действует. Немного сэкономить на налогах получится только при продаже такого помещения. По закону сумму, полученную от сделки, можно будет уменьшить на 250 тысяч рублей, и оплатить налог с остатка.
Самую высокую ставку налога обычно применяют для апартаментов и других нежилых помещений, которые соответствуют хотя бы одному из следующих критериев:
- расположение в административно-деловом или торговом центре;
- если в помещении по документам или фактически размещены офисы, объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- кадастровая стоимость помещения превышает 300 миллионов рублей.
Узнать точную налоговую ставку можно на сайте ФНС в разделе "Справочная информация".
Налог на имущество физических лиц владельцы недвижимости обязаны уплачивать один раз в год - до 1 декабря текущего года за предыдущий год, а вот коммунальные платежи - ежемесячно. Для апартаментов они тоже будут выше.
В среднем коммунальные платежи в апартаментах будут обходиться на 15%-20% дороже, чем в квартире. Точная стоимость услуг зависит от управляющей компании (УК) и перечня предоставляемых ею услуг. Например, в апартаментах бизнес-класса к ним могут относиться услуги садовников, охраны, консьержа и другие. А в эконом вариантах - уборка, вывоз мусора, услуги сантехника и электрика.
Согласно ст. 259.1 ГК РФ каждый владелец недвижимости имеет право на долю общего имущества. То есть покупая квартиру, апартаменты или таунхаус, собственник частично владеет тем, что относится к зданию, в том числе, в некоторых случаях, и долей земельного участка. Общедомовым имуществом считается лестничная клетка, подвалы, детская площадка, хозпостройки и так далее.
Это значит, что ответственность за содержание дома и прилегающей территории частично лежит на каждом владельце собственности, жилой или нежилой. Следить за тем, как работают коммуникации, фонари во дворе и проводится уборка, может владелец здания или управляющая компания. При этом, например, владелец апарт-отеля не обязан советоваться с жильцами по поводу ремонта или благоустройства здания и территории.
Закон не обязывает собственников апартаментов делать взносы на капремонт. Как известно, капитальный ремонт - запланированный комплекс масштабных работ по улучшению состояния недвижимости. Это может быть замена труб по всем стоякам, ремонт крыши и фасада, замена проводки, лифта или покраска стен обедомовой площади.
Вопрос о платежах в фонд капитального ремонта решается на собрании собственников апартаментов. Они могут откладывать понемногу каждый месяц или заплатить всю сумму разом, перед началом капремонта. На апартаменты государственные льготы на капремонт не распространяются.
Во всех случаях нюансы условий обслуживания и ежемесячных обязательных платежей и взносов должны быть прописаны в договоре купли-продажи апартаментов, либо в отдельном договоре на обслуживание.
Апартаменты в глазах закона не приравниваются к жилью, поэтому их могут изъять за долги по судебному решению как коммерческую недвижимость. Исполнительский иммунитет в этом случае не подействует, даже если в помещении живёт семья с детьми и это их единственное жильё.
Апартаменты могут располагаться вдали от социальных учреждений, таких как школы и больницы, так как наличие социальной инфраструктуры не является обязательным при строительстве нежилой и коммерческой недвижимости. Апартаменты как раз коммерческая недвижимость, поэтому условия строительства и содержания к ним мягче. В основном это соблюдение пожарной безопасности и соответствие требованиям Ростехнадзора.
Банки менее охотно выдают кредиты на покупку апартаментов, предлагая более высокие ставки и меньшие сроки кредитования, в сравнении с жилой недвижимостью.
А что же с преимуществами покупки апартаментов? Они тоже существуют. К ним относятся:
- более низкая стоимость по сравнению с аналогичной по площади жилой недвижимостью;
- более разнообразные варианты по площади, расположению и отделке;
- свободная планировка позволяет владельцам самостоятельно проектировать пространство своего жилища;
- законом предусмотрено коммерческое использование, инвесторы охотно покупают апартаменты с целью сдачи в аренду или организации гостиничного бизнеса;
- некоторые комплексы апартаментов предлагают дополнительные сервисы, такие как уборка территории, охрана, консьерж-сервис, тренажёрные залы и даже СПА-комплексы, например, СПА-отель Приморский парк в Ялте. Стоимость таких апартаментов на Авито сейчас начинается от 13 500 000 за самые бюджетные однокомнатные, до 42 500 000 рублей за самые дорогие - двухкомнатные, примечательно, что площадь у них почти одинаковая;
- возможность управления вашей недвижимостью - сдача в аренду и обслуживание в то время, пока вы живёте и работаете, большую часть года "на материке", как здесь принято говорить;
- апартаменты часто располагаются в центральных частях городов, обеспечивая доступ к основным транспортным магистралям и культурным объектам;
- банки охотно рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям;
- доходность от сдачи в аренду апартаментов высокого класса превышает доходность жилой недвижимости одинаковой площади;
- апартаменты можно попробовать переоформить в статус квартиры (жилого помещения). Для этого собственнику нужно собрать пакет документов, описать особенности помещения и отправить заявку на перепланировку в местную администрацию. Если государственный орган даст согласие, нужно провести техническое переоснащение помещения и подготовить новый техплан на квартиру. Потом еще раз обратиться в орган местного самоуправления. Если все сделано правильно, в Росреестре изменят тип недвижимости.
Квартира, в отличие от апартаментов - это жилое помещение, предназначенное исключительно для проживания. Она находится в жилом доме и имеет статус жилого помещения согласно законодательству. Это означает, что владельцы квартир пользуются всеми правами и обязанностями, предусмотренными для жилых помещений. А значит у покупки жилой недвижимости тоже есть свои плюсы и минусы.
Жилая недвижимость - квартиры, дома, их части и комнаты, чаще всего, стоят в среднем на 15-20% дороже, чем апартаменты. В некоторых районах Севастополя и многих городах и посёлках ЮБК (Южного берега Крыма) ограничен выбор квартир из-за дефицита жилой застройки.
Для ремонта и перепланировки квартиры необходимо получать обязательные разрешения и согласования, что увеличивает временные и денежные расходы.
Владельцы жилой недвижимости тоже обязаны оплачивать общедомовые нужды, такие как содержание подъездов, придомовых территорий, лифтов и так далее, а так же обязательны ежемесячные взносы за капремонт. Все эти платежи рассчитываются обычно более централизованно и прозрачно, чем в случае с апартаментами.
Далее перечислю очевидные преимущества:
- Когда город выделяет земельные участки под строительство многоквартирного дома, социальная инфраструктура вокруг должна быть предусмотрена и запланирована заранее. Закон обязывает строителей многоквартирных жилых домов (МКД), соблюдать нормы. Жилые дома часто расположены рядом с такими объектами как школы, детские сады, поликлиники, магазины, дороги, остановки общественного транспорта.
- В квартирах обычно предусмотрены все необходимые коммуникации и удобства, включая отопление, подачу горячей воды, электричество и часто газоснабжение. При этом тарифы для жилых помещений на 15-20% ниже, чем для нежилых и коммерческих помещений и регулируются они государством. Зачастую новостройки сдаются с АГВ (аппарат газовый водонагревательный) - компактная система, которая сочетает функции котла отопления и водонагревателя. Это позволяет экономить на коммунальных платежах и регулировать отопление по своему усмотрению.
- В квартире можно оформить постоянную регистрацию ("прописку"), что позволяет пользоваться льготными региональными и федеральными программами, для которых нужна именно постоянная, а не временная регистрация. Например, получение путевки в санаторий.
- Владение жилой недвижимостью предусматривает налоговые льготы и меры господдержки. К примеру, имущественный налог на квартиру, комнату или жилой дом равен минимум 0,1% от кадастровой стоимости.
Причём налог считают не от полной стоимости жилья. Из кадастровой стоимости квартиры или части жилого дома вычитают 20 квадратных метров. А на стоимость остальных метров уже начисляют налог на имущество.
Из кадастровой стоимости комнаты или части квартиры, для расчёта налога, ФНС автоматически вычитает стоимость 10 м2, из стоимости дома - 50 м2. А для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, кадастровую стоимость уменьшают на один миллион рублей.
Если у собственников жилья есть три и более несовершеннолетних ребёнка, то для расчёта налога из кадастровой стоимости квартиры или комнаты дополнительно вычитают по 5 м² на каждого ребёнка, а из площади жилого дома - по 7 м².
- При покупке квартиры и других жилых помещений можно получить налоговый вычет до 260 000 рублей. А если квартира куплена в ипотеку, то ещё и до 390 000 рублей с уплаченных процентов по ипотеке. Эти вычеты одобрят, если собственник платит НДФЛ (налог на доход физических лиц), например, если он официально трудоустроен.
- С 31 декабря 2025 года закончился срок действия моратория на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Впервые мораторий ввели в 2020 году из-за пандемии и продлевали несколько раз. С 1 января 2026 года дольщики снова смогут взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта или неустранение замечаний. Обратиться в суд можно, даже если застройщик допустил нарушения во время действия моратория.
Спор о том, что же выгоднее, покупка апартаментов или квартиры, может быть вечным. Всё зависит от целей, вашего бюджета и грамотного анализа всех факторов. Квартира может стоить дороже апартаментов, но зато имущественный налог за неё будет ниже.
Если недвижимость приобретается для постоянного проживания семьи, лучше рассмотреть вариант квартиры. Если же цель - инвестирование или временное проживание, апартаменты могут стать более привлекательным вариантом.
Практический совет:
- При выборе квартиры или апартаментов для жилья стоит рассчитать, что будет выгоднее. Например, добавить к стоимости апартаментов примерный налог на ближайшие 40–60 лет и сравнить получившуюся цифру со стоимостью квартиры с прибавленным к ней налогом за будущие годы.
- Рассчитайте приблизительную сумму коммунальных платежей за эти годы, учитывая разницу в тарифах для жилых и коммерческих помещений.
- То же самое проделайте с расчётом потенциальной прибыли от сдачи недвижимости в аренду, если это входит в ваши планы, предварительно проанализировав рынок предложений по аренде в выбранной местности. Сделать это можно с помощью всем известных площадок, таких как Авито, Циан, Домклик и им подобных.
Изучив получившиеся цифры вы сможете наглядно увидеть что выгоднее в вашем конкретном случае - апартаменты или квартира. Консультация квалифицированного специалиста по недвижимости перед покупкой, поможет вам избежать возможных проблем и ошибок. Я всегда буду рада помочь вам в подборе недвижимости для жизни и инвестиций у Чёрного и Азовского морей.
Актуальные объявления о продаже недвижимости в Севастополе , Крыму и на "новых" территориях РФ всегда можно найти
- в моей группе во ВКонтакте
- и в Телеграм-канале