Как НДС неожиданно превратился в «фильтр» для арендаторов офисов

Как НДС неожиданно превратился в «фильтр» для арендаторов офисов

Работаю над аналитикой по арендным ставкам для офиса клиента в бизнес‑квартале «Парк Легенд». Как-то не задумывалась раньше, а сейчас осознала, что при оценке ликвидности и потенциала арендных ставок кроме классических параметров (локация, качество бизнес-центра, отделки, планировка коммерческого помещения, условия аренды и договора и др.), внезапно в полный рост встала ещё одна тема: налоги…

В 2025 году изменилось налоговое законодательство: НДС подняли до 22%, а пороги по УСН и освобождению от НДС для малого бизнеса резко снизили. И то, что раньше было «где‑то там у бухгалтеров», теперь напрямую влияет на то, какого арендатора вообще имеет смысл искать под конкретный офис.

Если коротко, то у собственника коммерческого помещения появился новый квест: найти не только «идеально подходящего» по бизнес‑профилю и бюджету, но ещё и «налогово‑совместимого» арендатора, чтобы конструкция по НДС была комфортна и для арендодателя, и для арендатора.

Почему это важно?

Если арендатор платит НДС и имеет право на вычет, то НДС по аренде для него транзитный налог. Он его видит в счёте, но потом ставит к вычету, и по сути считает только «чистую» ставку без НДС.

Если арендатор без вычета НДС (на других формах, например, УСН без НДС, УСН с НДС 5–7% без права вычета, патент и т.д.), то эта сумма НДС в арендной плате превращается в реальный дополнительный расход, и чувствительность к ставке резко возрастает.

Вот как это выглядит на цифрах (условный пример, чтобы было понятно, о чём мы говорим).

Берём офис с базовой арендой за 366 000 ₽ в месяц:

Если арендатор – ООО на ОСНО / НДС 22%:

В счёте: 366 000 ₽ + НДС 22% = 446 520 ₽.

Арендатор принимает 80 520 ₽ НДС к вычету.

Экономически он воспринимает аренду как 366 000 ₽, остальное – «транзит суммы через него в бюджет».

Если арендатор – ООО на УСН + НДС 22% (с правом вычета):

Схема та же: платит 446 520 ₽, но ставит НДС к вычету.

Для него аренда тоже фактически 366 000 ₽.

Если арендатор – ООО на УСН + НДС 5% (без права вычета):

В счёте от арендодателя: 366 000 ₽ + НДС 5% = 384 300 ₽.

НДС к вычету взять нельзя.

Для такой компании аренда уже не 366, а 384,3 тыс. ₽ реальными деньгами.

Если арендатор – ИП/ООО на УСН без НДС, патент и прочее:

Если арендодатель обязан начислять НДС, итоговая сумма для арендатора та же – 384 300 ₽, но он вообще никак этот НДС не компенсирует.

Отсюда вывод: для собственника офисов в нормальном бизнес‑центре теперь задача не просто «сдать по хорошей ставке», а собрать правильную связку:

офис с понятной экономикой (ставка + эксплуатация)

арендодатель с понятным режимом (УСН/НДС) и у которого НДС не превращается в боль, а нормально «живёт» в его бухгалтерии.

Пока рынок к этому только привыкает.

Раньше про налоговый режим потенциального арендатора спрашивали «по остаточному принципу», сейчас это одна из ключевых точек в переговорах, особенно в сегменте качественных офисов.

Если вам интересно больше такого «закулисья» рынка и разборов сделок с человеческим языком – дайте обратную связь и «огонечков»!