В Госдуме прозвучало предложение, которое может изменить рынок арендного жилья в России. Первый зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев выступил с инициативой возродить систему доходных домов с государственным участием .
Речь идёт о создании специального жилищного института для многодетных семей: они смогут снимать квартиры по льготной ставке на неограниченный срок, с правом наследования аренды и с обязательной регистрацией по месту жительства .
Разбираемся, что это за конструкция, как она впишется в действующее законодательство и какие юридические тонкости нужно учесть.
О чём говорит депутат
Владимир Кошелев предлагает вернуться к дореволюционному опыту, когда доходные дома составляли до 40% жилого фонда Москвы и до 80% – Петербурга . В современном прочтении это должны быть многоквартирные дома, целиком принадлежащие одному собственнику (государству, муниципалитету или частному инвестору при господдержке), которые сдаются внаём на особых условиях для многодетных семей.
Ключевые параметры инициативы:
- Льготная ставка – ниже рыночной, разницу субсидирует государство (регион или муниципалитет).
- Бессрочный договор найма – семья может жить в квартире сколько угодно, пока соответствует критериям (многодетность).
- Наследование права аренды – дети, даже став взрослыми, могут продолжить жить в этой квартире.
- Регистрация по месту жительства – на весь срок договора, что автоматически даёт доступ к социальной инфраструктуре (поликлиники, школы, сады).
С юридической точки зрения это гибрид социального найма и коммерческой аренды с элементами наследственного права. Рассмотрим, какие нормы придётся менять.
1. Что такое доходный дом с точки зрения закона
В современном российском законодательстве понятие «доходный дом» отсутствует. Ближайший аналог – наёмный дом (ст. 91.20 Жилищного кодекса РФ). Это здание, которое предназначено для предоставления жилых помещений гражданам во владение и пользование по договорам найма. Наёмные дома могут быть социального использования (с регулируемой платой) или коммерческого.
Однако нынешняя конструкция наёмных домов не предусматривает:
- бессрочного характера договора;
- наследования права найма;
- автоматической регистрации на весь срок (она и так возможна при временной регистрации, но не на десятилетия).
Поэтому инициатива требует серьёзной доработки Жилищного кодекса и, возможно, принятия отдельного федерального закона.
2. Юридические механизмы: как это может работать
Договор найма специализированного жилого помещения
Сейчас ЖК РФ знает несколько видов найма: социальный (для малоимущих), коммерческий (по рыночным ценам) и наём жилых помещений в наёмных домах социального использования. Последний наиболее близок к задумке, но он ограничен по сроку (обычно до 5 лет) и не наследуется.
Чтобы реализовать предложение, потребуется ввести новый тип договора – договор долгосрочного льготного найма для многодетных семей. В нём нужно прописать:
- бессрочность (или возобновление на новый срок автоматически при сохранении статуса многодетной семьи);
- возможность передачи прав пользования по наследству (например, детям, которые проживали с родителями);
- право нанимателя на регистрацию по месту жительства на весь период действия договора (сейчас регистрация по договору найма возможна, но требует согласия наймодателя и ограничена сроком договора).
Наследование права аренды
Гражданский кодекс (ст. 617) допускает переход прав и обязанностей по договору аренды к наследнику, но только если иное не предусмотрено законом или договором. Для социального найма наследование не предусмотрено – после смерти нанимателя договор перезаключается с одним из членов семьи, но это не наследование в чистом виде. Чтобы право пользования квартирой переходило к детям автоматически (как предлагает депутат), нужно либо включать соответствующие условия в типовой договор, либо вносить изменения в ЖК РФ, устанавливающие особый правовой режим для таких жилых помещений.
3. Субсидирование ставки: как это оформить юридически
Ключевой элемент – льготная плата. Предполагается, что наниматель платит меньше рыночной цены, а разницу компенсирует государство. Здесь возможны два пути:
- Прямые субсидии нанимателю. Например, семья заключает договор по рыночной ставке, а потом получает компенсацию части расходов из бюджета по аналогии с субсидиями на оплату ЖКУ (ст. 159 ЖК РФ). Но тогда сложно контролировать целевое использование денег и статус дома как доходного.
- Субсидии наймодателю. Государство (регион или муниципалитет) заключает соглашение с собственником доходного дома и возмещает ему недополученную прибыль. Это более управляемый вариант, но требует бюджетных обязательств и конкурсных процедур отбора наймодателей.
В любом случае понадобятся поправки в Бюджетный кодекс и принятие региональных программ.
4. Регистрация по месту жительства: снимаем главный страх арендаторов
Одна из главных проблем съёмного жилья – невозможность оформить постоянную регистрацию (прописку). Собственники часто отказывают, опасаясь потерять право на квартиру или получить лишние налоги. В доходных домах, принадлежащих государству или муниципалитету, этой проблемы не будет. По замыслу, договор найма сразу даёт право на регистрацию по месту жительства на весь срок действия договора.
Юридически это решается просто: в Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта (утв. Постановлением Правительства № 713) достаточно указать, что основанием для регистрации является договор найма жилого помещения в доходном доме. Никакого дополнительного согласия наймодателя не требуется – оно уже выражено в самом договоре.
5. Налоговые льготы для инвесторов
Чтобы частные застройщики захотели строить доходные дома, им нужны стимулы. Инициатива предполагает государственное участие, но не исключает и частных инвестиций.
Здесь могут работать:
- Льгота по налогу на имущество организаций – освобождение от налога на несколько лет или на весь период эксплуатации дома как доходного.
- Льготы по земельному налогу или арендной плате за землю.
- Субсидирование процентной ставки по кредитам на строительство.
Такие меры должны быть закреплены в Налоговом кодексе и региональных законах.
6. Риски и подводные камни
Любая инициатива сталкивается с юридическими и практическими трудностями. Вот основные:
- Определение многодетности. Статус многодетной семьи регулируется Указом Президента № 431, но регионы вправе устанавливать свои критерии. Чтобы программа была единой, потребуется федеральный закон о статусе многодетной семьи либо жёсткие требования к региональным программам.
- Контроль за целевым использованием. Если семья перестаёт быть многодетной (дети выросли), должна ли она освобождать квартиру? Или право наследования позволяет детям остаться? Нужно чётко прописать основания для расторжения договора.
- Финансирование. Субсидирование разницы в плате ляжет на бюджеты регионов и муниципалитетов. Не все субъекты потянут дополнительные расходы. Возможно, потребуется софинансирование из федерального бюджета.
- Наследование и вещные права. Если право пользования переходит по наследству, не превратится ли оно фактически в право собственности? Как избежать злоупотреблений (например, переуступки права третьим лицам)? Нужны ограничения.
7. Сравнение с существующими программами
Сегодня уже есть:
- Социальный наём – для малоимущих, но очередь огромна, а фонд ограничен.
- Арендное жильё от застройщиков – например, программа «Доходный дом» от ДОМ.РФ, но там рыночные ставки.
- Льготная ипотека – многодетные могут взять кредит под 6%, но это всё равно долги и не всем подходит.
Новая инициатива предлагает альтернативу ипотеке – возможность жить в нормальной квартире без кредита, с гарантией на всю жизнь и с правом передачи детям. Это снимает проблему «квартирного вопроса» для многодетных семей, которые часто не могут накопить на первоначальный взнос.
8. Историческая справка: доходные дома в Российской империи
Для понимания масштаба: в конце XIX века в Москве около 40% жилого фонда составляли доходные дома, а в Петербурге – до 80%. Это были многоквартирные здания, принадлежавшие одному владельцу (частному лицу, товариществу или даже церкви), которые сдавались в аренду. Аренда была долгосрочной, часто с правом поднайма. Регистрация (прописка) осуществлялась по месту жительства, что давало доступ к городской инфраструктуре. Советская власть ликвидировала этот институт, заменив его муниципальным жильём и кооперативами.
Возврат к этой модели в современном виде мог бы решить проблему доступного жилья для социально значимых категорий граждан.
Экспертное резюме
Как юрист, специализирующийся на жилищном праве, я вижу в инициативе Владимира Кошелева рациональное зерно. Однако её реализация потребует:
- Разработки федерального закона «О доходных домах» или внесения масштабных поправок в Жилищный и Гражданский кодексы.
- Создания механизма финансирования – субсидии регионам, льготное кредитование застройщиков.
- Чёткого определения прав нанимателей – бессрочность, наследование, регистрация.
- Защиты от злоупотреблений – контроль за статусом семьи, запрет на переуступку прав.
Если законопроект появится в 2026 году, его рассмотрение может занять не один месяц. Но сам факт обсуждения показывает: государство ищет новые способы обеспечить жильём многодетные семьи, не загоняя их в ипотечную кабалу. Будем следить за развитием событий.
Данная статья носит информационный характер и отражает мнение автора на основе публичных источников и норм действующего законодательства РФ по состоянию на февраль 2026 года. При изменении законодательства или появлении официальных законопроектов информация может быть уточнена.