Недвижимость: как не наступить на грабли при покупке жилья
Привет! Это снова я, Евгений Ляхов.
Мы уже разобрались, что показывает выписка из ЕГРН и какие сюрпризы могут скрываться в квартире (прописанные, отказники, судебные споры). Но есть ещё одна сторона медали — сам продавец.
Что, если у него долги? Что, если он банкрот? А если вместо него квартиру продаёт человек по доверенности, которую уже отозвали?
Давайте разбираться. Потому что именно здесь чаще всего теряют деньги и нервы.
---
Банкротство продавца: тихая угроза
Представьте: вы нашли квартиру, всё проверили, документы в порядке, продавец адекватный. Подписываете договор, отдаёте деньги, регистрируете право собственности. А через полгода приходит финансовый управляющий и говорит: «А ну-ка верните квартиру обратно. Продавец наш — банкрот, и сделка была незаконной».
Звучит как страшилка? К сожалению, это реальность.
Почему так происходит?
Потому что у банкротства есть так называемый «период подозрительности». Согласно пункту 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», любые сделки с имуществом, совершённые в течение трёх лет до возбуждения дела о банкротстве, могут быть оспорены арбитражным управляющим или кредиторами.
Если продавец продал вам квартиру, а через год его признали банкротом, сделку могут признать недействительной. Особенно если квартира была продана по цене ниже рыночной (чтобы скрыть имущество от кредиторов).
Что делать?
Проверять продавца до сделки. И не только по базам судебных приставов, но и по специальным реестрам банкротов.
Где проверять:
1. ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) — bankrot.fedresurs.ru. Вбиваете фамилию, имя, отчество продавца и смотрите, нет ли сообщений о банкротстве.
2. Картотека арбитражных дел — kad.arbitr.ru. Если продавец — индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса, проверяйте и здесь.
3. ФССП — сайт судебных приставов (fssp.gov.ru). Если у продавца есть долги, по которым уже идёт исполнительное производство, это тоже повод насторожиться.
---
Важный нюанс: проверять нужно не только самого продавца
Здесь кроется ловушка, о которой мало кто знает.
Проверять на банкротство нужно не только самого продавца-физлицо, но и юридические лица, с которыми он был связан. Особенно если продавец — бывший руководитель или участник компании, которую признали банкротом.
Почему? Потому что по закону (статья 61.11 Закона о банкротстве) существует субсидиарная ответственность контролирующих лиц.
Перевожу: если компания обанкротилась по вине своего директора или владельца, долги компании могут взыскать с него лично — за счёт его собственного имущества, включая ту самую квартиру, которую вы собрались купить.
Получается, что формально продавец — честный человек, у него лично всё чисто. Но если на нём висит субсидиарка по долгам обанкротившегося ООО, квартиру могут арестовать и забрать в конкурсную массу.
Как проверить?
Ищите продавца в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) не только как физическое лицо, но и как руководителя или учредителя компаний. Если компания-банкрот есть — выясняйте, не привлечён ли он к субсидиарке.
---
Доверенности: ловушка для доверчивых
«Собственник не может приехать, но есть доверенность!» — если вы услышали эту фразу, хватайтесь за голову (но не в панике, а с планом действий).
Доверенность — это удобно. Но это ещё и огромный риск. Доверенность можно подделать. А можно отозвать — и продавец об этом умолчит. А можно выписать с такими полномочиями, что представитель продаст квартиру себе любимому по цене в 10 раз ниже рыночной.
Как проверить доверенность за 5 минут:
1. Зайдите на сайт Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru. Там есть реестр удостоверенных доверенностей и реестр отменённых доверенностей.
2. Вводите реквизиты доверенности (дату, номер, ФИО нотариуса) — и сервис покажет, действует ли документ.
3. Это бесплатно и работает круглосуточно.
Ещё один признак подлинности: настоящая нотариальная доверенность всегда имеет QR-код в правом нижнем углу. Если кода нет — это подделка. Если код есть, но вы сомневаетесь, отсканируйте его — он должен вести на сайт нотариальной палаты с информацией о доверенности.
На что обратить внимание в тексте доверенности:
· Есть ли в ней прямое указание на право продажи недвижимости (не просто «управление имуществом», а именно «продажа»).
· Указана ли конкретная квартира (адрес, кадастровый номер) или доверенность «на всё имущество» (это рискованно).
· Не истёк ли срок действия (обычно доверенность действует год, если не указано иное).
---
Долги по ЖКХ: кто платит?
Частый сюрприз: въезжаете в новую квартиру, а вам приносят квитанцию на 50 тысяч рублей долга от предыдущего хозяина.
По закону долги по ЖКХ не привязаны к собственности, а привязаны к человеку. То есть формально вы не обязаны платить за предыдущего владельца. Управляющая компания должна взыскивать долг с того, кто его наделал.
Но на практике УК может отключить свет или перекрыть воду, если долг висит на квартире. И доказывать, что это не ваш долг, придётся через суд. Лучше не доводить до этого.
Что делать до сделки:
1. Запросите у продавца выписку из лицевого счёта в управляющей компании или ТСЖ.
2. Проверьте наличие долгов через сайт ФССП — если долг взыскивают через приставов, там будет видно.
3. Потребуйте включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие долгов по ЖКХ и обязуется погасить их самостоятельно.
4. Если долг есть, но продавец обещает погасить после сделки — не верьте. Либо он гасит долг до подписания договора, либо вы уменьшаете цену ровно на сумму долга и сами платите (но тогда берите расписку, что долг передан вам с согласия УК).
---
Финальный чек-лист: что проверить перед покупкой
Чтобы не писать потом слезные посты в духе «помогите, нас выселяют», пройдите по этому списку. Это займёт день, но сэкономит годы.
Документы по квартире:
1. Выписка из ЕГРН (свежая, заказанная вами, с QR-кодом).
2. Справка форма № 9 — кто прописан сейчас.
3. Справка форма № 12 — кто был прописан и мог сохранить право.
4. Копия договора приватизации (для старого жилья) — ищем отказников.
5. Выписка из лицевого счёта ЖКХ — нет ли долгов.
Проверка продавца:
1. ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) — не банкрот ли.
2. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — не было ли дел о банкротстве компаний, где продавец был руководителем.
3. ФССП (fssp.gov.ru) — нет ли долгов у продавца.
4. ГАС «Правосудие» (sudrf.ru) — не заседает ли продавец в судах как ответчик.
Если сделка по доверенности:
1. Реестр доверенностей ФНП (reestr-dover.ru) — действует ли доверенность.
2. Проверка полномочий: есть ли в доверенности право именно на продажу и именно этой квартиры.
Если продавец — супруг или есть бывшие супруги:
1. Нотариальное согласие супруга на продажу (если квартира куплена в браке).
2. Если квартира куплена до брака, но есть бывшая жена с правом проживания — проверяйте, не сохранила ли она право по суду.
---
Коротко
· Банкротство продавца — рискуете потерять квартиру, если сделка попала в трёхлетний период подозрительности.
· Субсидиарка — долги обанкротившейся компании могут повесить на продавца, а потом и на его квартиру.
· Доверенность — проверяйте в реестре ФНП и смотрите полномочия.
· Долги по ЖКХ — просите выписку из лицевого счёта и включайте гарантии в договор.
---
Важное предупреждение
Тема проверки недвижимости огромна. Одной статьёй, даже самой подробной, её не исчерпать. Мы разобрали ключевые риски и инструменты, но каждая сделка уникальна.
Поэтому помните: этот блог — не замена юристу или профильному специалисту. Здесь — инструменты, чтобы вы могли осознанно участвовать в сделке, задавать правильные вопросы и вовремя бить тревогу. Окончательные решения всегда принимайте после консультации с профессионалами, которые изучат именно вашу ситуацию.
---
Конец серии
Мы прошли весь путь: от выписки из ЕГРН до проверки продавца на банкротство. Если вы использовали все чек-листы из трёх частей, то отсеяли 90% проблемных вариантов.
А если у вас были свои «сюрпризы» при покупке жилья — пишите в комментариях, разберём анонимно. Ваш опыт может стать темой следующего разбора.
Берегите себя и свои квадратные метры.
Евгений Ляхов