Недвижимость: как не наступить на грабли при покупке жилья
Привет! Это снова я, Евгений Ляхов.
В прошлый раз мы разобрались, что выписка из ЕГРН — это важный, но не единственный документ, который нужно проверить перед покупкой квартиры. Она показывает собственника, обременения и кадастровую стоимость. Но молчит о том, кто прописан в квартире, есть ли там «вечные жильцы» и не висят ли на объекте судебные иски.
А ведь именно эти «молчаливые» риски чаще всего превращают радость от покупки в годы судебных тяжб.
Сегодня копаем глубже. Поехали.
---
Кто прописан: справка формы № 9
Самое первое, что нужно сделать после изучения выписки, — выяснить, кто зарегистрирован в квартире на данный момент.
Для этого нужна справка о зарегистрированных лицах (форма № 9). Раньше её называли «выпиской из домовой книги», но сейчас официальное название именно такое.
Где брать: в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. Обычно её заказывает собственник, но покупатель имеет право попросить показать свежую справку.
На что смотреть:
· Количество прописанных. Если их много, а квартира маленькая, это повод задуматься.
· Несовершеннолетние дети. Если в квартире прописан ребёнок, который не является собственником, но имеет право пользования жильём, — без разрешения органов опеки сделку не провести. Даже если ребёнка выписывают «в никуда», опека может наложить вето.
· Временные жильцы. Если кто-то прописан временно, убедитесь, что срок регистрации истекает до сделки или что этот человек обязуется выписаться.
---
Важное уточнение: прописка сама по себе — не право
Здесь нужно прояснить ключевой момент, в котором часто путаются даже опытные покупатели.
Сама по себе регистрация (прописка) не даёт человеку бессрочного права проживания после смены собственника. Если в квартире прописаны, например, взрослые дети собственника или дальние родственники, они не являются членами семьи нового владельца.
Что говорит закон:
Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жильём членами семьи прежнего собственника.
Перевожу на человеческий:
Если в квартире прописаны обычные родственники (не отказники, не получатели ренты, не бывшие члены семьи с сохранённым по суду правом), новый собственник может выписать их через суд. И суд, скорее всего, встанет на его сторону. Прописка сама по себе — не броня.
Но есть исключения. Есть категории граждан, которые сохраняют право проживания пожизненно, независимо от того, кто собственник. О них — дальше.
---
Форма № 12: кто был прописан раньше
Форма № 9 показывает только тех, кто прописан сейчас. А есть ещё форма № 12 — расширенная версия, где указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и снят с учёта.
Зачем это нужно?
Представьте: человек уехал в места лишения свободы, в психоневрологический интернат или в дом престарелых. Формально он снят с регистрационного учёта. Но по закону он может сохранить право пользования жильём и вернуться после освобождения или лечения. Форма № 12 покажет такие «спящие» права.
Вывод: если есть возможность, запросите обе справки — и № 9, и № 12.
---
Отказники от приватизации: вечные жильцы
Самый опасный сюрприз, который может ждать нового собственника, — это так называемые «отказники от приватизации».
История такая. В 90-е годы, когда жильё массово приватизировали, многие семьи стояли перед выбором: приватизировать квартиру на всех или на кого-то одного. Часто кто-то из членов семьи отказывался от своей доли в пользу других, полагая, что это просто формальность.
Но закон встал на сторону тех, кто отказался.
Нормативная база:
Согласно статье 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», за гражданами, отказавшимися от приватизации, но проживавшими в квартире на момент приватизации, сохраняется право бессрочного пользования этим жильём. Это право переходит к новому собственнику автоматически и не прекращается при продаже квартиры.
Перевожу с юридического на человеческий.
Если бабушка в 1995 году отказалась от приватизации в пользу внука, но продолжала жить в этой квартире, — она имеет право жить там до конца своих дней. И даже если внук продаст квартиру, новый собственник не сможет её выселить. Бабушка остаётся.
---
Важное исключение: когда право может быть утрачено
Право бессрочного пользования не абсолютно. Оно сохраняется, если человек:
1. Проживал в квартире на момент приватизации.
2. Не отказался от права пользования добровольно (например, не выписался и не уехал насовсем).
Если же отказник добровольно выехал из квартиры на другое постоянное место жительства, суд может признать его право утраченным. Но доказывать это придётся новому собственнику в суде, и гарантий победы нет.
Пример для ясности:
· Ситуация А (риск есть): Отец отказался от приватизации в пользу сына, но всю жизнь прожил в этой квартире. Сын продал квартиру. Отец остаётся — выселить нельзя.
· Ситуация Б (риск минимален): Отец отказался от приватизации, но через год ушёл из семьи, выписался и уехал в другой город. Через 10 лет квартиру продали. Вернётся ли отец? Скорее всего, суд скажет: «Ты добровольно уехал, создал новую семью, значит, утратил право».
---
Где искать отказников?
В выписке из ЕГРН их нет. В форме № 9 их может не быть, если они выписались. Единственный надёжный способ — запросить копию договора приватизации в архиве (БТИ, МФЦ или местная администрация) и посмотреть, не было ли среди участников приватизации тех, кто «отказался в пользу».
Красный флаг: если в договоре приватизации есть фраза «отказался от участия в приватизации», а этот человек до сих пор жив и не утратил связь с квартирой, — риск есть.
Если договора приватизации не было (квартира не приватизирована или построена позже) — этот риск вам не грозит. Но в старом жилье — это бомба замедленного действия.
---
История до 1998 года: пробелы в ЕГРН
Ещё одна зона, где выписка бессильна, — это история сделок до 1998 года.
До этого времени учётом недвижимости занимались местные БТИ (бюро технической инвентаризации). Данные хранились на бумаге, и в современный реестр они не попали.
Если квартира приватизирована в 1995-м, а потом продавалась, в выписке вы увидите только последнего собственника. А вдруг в 1997-м кто-то из наследников уже пытался оспорить сделку? Или квартира была подарена с нарушением?
Проверить это можно только через архив БТИ или запросив у продавца старые договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство.
Мой совет: если квартира старой постройки и меняла хозяев до 1998 года, попросите продавца показать всю цепочку документов. Если он не может или уходит от ответа — повод насторожиться.
---
Спор о праве: красная тряпка для сделки
В первой статье я упоминал про раздел «Особые отметки» в выписке. Там может появиться запись, которая должна остановить сделку мгновенно.
«Спор о праве». Что это значит?
Если кто-то подал иск на квартиру (например, родственник, считающий себя наследником, или бывший супруг, требующий раздела имущества), суд может вынести определение об обеспечении иска. Это временная мера, которая запрещает любые регистрационные действия с объектом до разрешения спора.
Как только суд вносит такое определение в Росреестр, в выписке появляется отметка «Спор о праве». И всё. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на нового покупателя, пока суд не снимет обеспечение.
Если вы увидели такую отметку — сделку нужно откладывать. Даже если продавец клянётся, что всё решено и это формальность. Пока нет официального документа о снятии обеспечительных мер, вы не станете собственником.
---
Коротко
· Форма № 9 — кто прописан сейчас.
· Форма № 12 — кто был прописан и может вернуться.
· Прописка сама по себе права не даёт — обычных родственников можно выписать через суд (ст. 292 ГК РФ).
· Отказники от приватизации — вечные жильцы, если продолжают жить в квартире (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Если добровольно уехали — право может быть утрачено.
· История до 1998 года — зона, где ЕГРН слеп.
· Спор о праве — стоп-сигнал для любой сделки.
---
Продолжение следует...
В третьей, заключительной части гайда разберём самого продавца. Как проверить, не банкрот ли он, не висят ли на нём долги, и что делать, если сделка идёт по доверенности. Самые опасные риски — впереди.
Подписывайтесь на блог, чтобы не пропустить финал. Истории из жизни и разборы реальных кейсов — тоже будут.
Евгений Ляхов