Многие обращаются к риелторам, надеясь переложить на них все заботы и получить гарантию безопасности. Но действительно ли работа с риелтором защищает от рисков?
Почему люди рассчитывают на гарантии?
Риелторы позиционируют себя как экспертов, которые:
- знают рынок и могут правильно оценить объект;
- найдут надёжных покупателей или подходящие варианты для покупки;
- грамотно оформят документы;
- минимизируют юридические риски.
За это клиенты платят комиссию — в среднем 3–5% от стоимости сделки, а в отдельных случаях и больше.
На практике гарантии при работе с риелтором часто оказываются иллюзорными. Вот основные проблемы:
- Отсутствие лицензирования. В России нет обязательного лицензирования риелторской деятельности. Это значит, что на рынке могут работать люди без профильного образования и опыта. Клиент не может быть уверен в квалификации своего представителя.
- Конфликт интересов. Риелтор получает комиссию с суммы сделки. Его мотивация — закрыть сделку как можно быстрее, а не добиться максимальной выгоды для клиента. Например: при продаже квартиры риелтор может уговаривать снизить цену, чтобы ускорить продажу и получить свои деньги;
при покупке — не обращать внимания на скрытые недостатки объекта, чтобы не сорвать сделку.
- Неполная проверка объекта. Риелторы не всегда проводят тщательную юридическую проверку недвижимости. Они могут:
- не выявить обременения (аресты, ипотеки);
- упустить из виду проблемы с правами предыдущих владельцев;
- пропустить ошибки в документах.
- Фейковые объявления и манипуляции. Некоторые риелторы используют сомнительные методы:
× размещают объявления о несуществующих объектах, чтобы привлечь клиентов;
х создают искусственный ажиотаж («ещё три человека хотят посмотреть квартиру»);
х скрывают важные детали, чтобы подтолкнуть к быстрому решению.
- Ограниченная ответственность. Даже если риелтор допустил ошибку, добиться компенсации сложно. В договоре обычно прописаны минимальные обязательства, а ответственность риелтора ограничена. Клиент рискует потерять время, деньги и даже право на недвижимость.
- Проблемы с эксклюзивными договорами. Риелторы часто предлагают подписать эксклюзивный договор, по которому клиент не может работать с другими агентами. Если риелтор не справляется с задачей, клиент остаётся в невыгодном положении — он теряет время и возможности.
Реальные примеры рисков
Завышение или занижение цены. Риелтор может предложить завышенную цену при продаже, из‑за чего объект долго не находит покупателя. Или, наоборот, занизить цену, чтобы быстрее закрыть сделку и получить комиссию.
Скрытые обременения. Если риелтор не проверил историю квартиры, покупатель может получить объект с долгами по коммунальным платежам, арестом или правами третьих лиц.
Мошенничество. Известны случаи, когда риелторы участвовали в схемах по обману клиентов: подделывали документы, присваивали задатки или скрывали информацию о реальных владельцах.
Что можно сделать для защиты
Если вы всё же решили работать с риелтором, соблюдайте меры предосторожности:
Проверяйте репутацию. Ищите риелтора по рекомендациям, изучайте отзывы, проверяйте историю сделок.
Изучайте договор. Внимательно читайте условия: какие услуги включены, какая ответственность у риелтора, как фиксируются платежи.
Контролируйте процесс. Не передавайте все полномочия риелтору. Участвуйте в переговорах, проверяйте документы, общайтесь с другой стороной сделки.
Проводите юридическую экспертизу. Наймите независимого юриста для проверки договора и истории объекта. Это стоит дешевле, чем потом разбираться с проблемами.
Используйте безопасные расчёты. Выбирайте банковские ячейки или аккредитивы вместо передачи наличных.
Фиксируйте всё письменно. Все договорённости, включая устные обещания риелтора, должны быть отражены в документах.
Альтернативы работе с риелтором
Если риски кажутся слишком высокими, рассмотрите другие варианты:
Самостоятельная сделка. При наличии времени и знаний можно провести сделку самому. Используйте онлайн‑сервисы для размещения объявлений и проверки объектов.
Юридические компании. Наймите юриста, который специализируется на недвижимости. Он проверит документы и сопроводит сделку без конфликта интересов.
Цифровые платформы. Некоторые сервисы предлагают автоматизированную проверку объектов и помощь в оформлении документов за фиксированную плату.
Вывод
Сделки через риелторов не дают стопроцентной гарантии безопасности. Риски связаны с отсутствием регулирования профессии, конфликтом интересов и ограниченной ответственностью агентов. Чтобы защитить себя, важно тщательно выбирать риелтора, контролировать процесс и привлекать независимых экспертов. В отдельных случаях самостоятельная сделка или работа с юристом могут оказаться надёжнее и выгоднее.
Для самостоятельной проверки квартиры и продавца перед сделкой можно использовать несколько доступных ресурсов и документов.
Проверка квартиры
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Основной документ для проверки квартиры. В нём содержатся данные о собственниках, адресе, площади, назначении жилья, наличии обременений (ипотека, арест, права третьих лиц) и истории перехода прав.
Как получить: онлайн через портал Госуслуг или в МФЦ. Для заказа нужен кадастровый номер объекта или адрес квартиры.
, а в отдельных случаях и больше. Логично ожидать, что за такие деньги риелтор обеспечит полную безопасность сделки.
В чём заключаются реальные риски
На практике гарантии при работе с риелтором часто оказываются иллюзорными. Вот основные проблемы:
Отсутствие единых стандартов и лицензирования. В России нет обязательного лицензирования риелторской деятельности. Это значит, что на рынке могут работать люди без профильного образования и опыта. Клиент не может быть уверен в квалификации своего представителя.
Конфликт интересов. Риелтор получает комиссию с суммы сделки. Его мотивация — закрыть сделку как можно быстрее, а не добиться максимальной выгоды для клиента. Например:
при продаже квартиры риелтор может уговаривать снизить цену, чтобы ускорить продажу и получить свои деньги;
при покупке — не обращать внимания на скрытые недостатки объекта, чтобы не сорвать сделку.
Неполная проверка объекта. Риелторы не всегда проводят тщательную юридическую проверку недвижимости. Они могут:
не выявить обременения (аресты, ипотеки);
упустить из виду проблемы с правами предыдущих владельцев;
пропустить ошибки в документах.
Фейковые объявления и манипуляции. Некоторые риелторы используют сомнительные методы:
размещают объявления о несуществующих объектах, чтобы привлечь клиентов;
создают искусственный ажиотаж («ещё три человека хотят посмотреть квартиру»);
скрывают важные детали, чтобы подтолкнуть к быстрому решению.
Ограниченная ответственность. Даже если риелтор допустил ошибку, добиться компенсации сложно. В договоре обычно прописаны минимальные обязательства, а ответственность риелтора ограничена. Клиент рискует потерять время, деньги и даже право на недвижимость.
Проблемы с эксклюзивными договорами. Риелторы часто предлагают подписать эксклюзивный договор, по которому клиент не может работать с другими агентами. Если риелтор не справляется с задачей, клиент остаётся в невыгодном положении — он теряет время и возможности.
Реальные примеры рисков
Завышение или занижение цены. Риелтор может предложить завышенную цену при продаже, из‑за чего объект долго не находит покупателя. Или, наоборот, занизить цену, чтобы быстрее закрыть сделку и получить комиссию.
Скрытые обременения. Если риелтор не проверил историю квартиры, покупатель может получить объект с долгами по коммунальным платежам, арестом или правами третьих лиц.
Мошенничество. Известны случаи, когда риелторы участвовали в схемах по обману клиентов: подделывали документы, присваивали задатки или скрывали информацию о реальных владельцах.
Что можно сделать для защиты
Если вы всё же решили работать с риелтором, соблюдайте меры предосторожности:
Проверяйте репутацию. Ищите риелтора по рекомендациям, изучайте отзывы, проверяйте историю сделок.
Изучайте договор. Внимательно читайте условия: какие услуги включены, какая ответственность у риелтора, как фиксируются платежи.
Контролируйте процесс. Не передавайте все полномочия риелтору. Участвуйте в переговорах, проверяйте документы, общайтесь с другой стороной сделки.
Проводите юридическую экспертизу. Наймите независимого юриста для проверки договора и истории объекта. Это стоит дешевле, чем потом разбираться с проблемами.
Используйте безопасные расчёты. Выбирайте банковские ячейки или аккредитивы вместо передачи наличных.
Фиксируйте всё письменно. Все договорённости, включая устные обещания риелтора, должны быть отражены в документах.
Проверка квартиры
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Основной документ для проверки квартиры. В нём содержатся данные о собственниках, адресе, площади, назначении жилья, наличии обременений (ипотека, арест, права третьих лиц) и истории перехода прав.
Как получить: онлайн через портал Госуслуг или в МФЦ. Для заказа нужен кадастровый номер объекта или адрес квартиры.
Что проверить: совпадение адреса, площади, этажа и других параметров с фактическим состоянием квартиры и документами на сделку; отсутствие обременений; соответствие вида права собственности («собственность» или «долевая собственность»); способ получения квартиры продавцом (договор купли-продажи, наследство и т. д.).
С 2023 года персональные данные собственников в выписке по умолчанию скрыты. Чтобы их увидеть, продавец должен сам подать заявление в Росреестр на раскрытие данных либо можно обратиться к нотариусу.
2. Технический паспорт квартиры. Позволяет сравнить планировку квартиры с документами и выявить незаконные перепланировки. Если обнаружены изменения, которые могли быть сделаны с нарушением норм (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т. д.), стоит обратиться к специалисту.
3. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным
платежам. Можно запросить в МФЦ, управляющей компании или через Госуслуги. Долги за ЖКУ не переходят на нового собственника, но их наличие может осложнить сделку.