Фактический ввод офисной недвижимости в 2026 году может составить около 670 тыс. м² — лишь 50–60% от заявленных объёмов.
При этом до 2032 года девелоперы планируют вывести на рынок порядка 8 млн м² новых офисов.
• Эксперты сходятся в главном — рынок адаптируется, но рекордные объёмы без последствий не пройдут.
Мария Долгих, исполняющая обязанности коммерческого директора девелоперской компании «Север»:
"Перенос сроков — достаточно распространённая практика на рынке недвижимости. По статистике, и ранее в среднем около 20–30% заявленного объёма ввода переносилось на следующий год.
Прежде всего ключевую роль играет себестоимость строительства, которая продолжает расти, а также высокая ключевая ставка Банк России, снижающаяся постепенно.
Кроме того, на отдельных этапах возможна корректировка концепций проектов, что также может влиять на сроки ввода.
В целом девелоперы стремятся минимизировать переносы, однако в текущих экономических условиях полностью исключить такие риски затруднительно.
Это во многом вопрос способности рынка адаптироваться к новым условиям.
Если обратиться к периоду с 2020 года, когда наблюдался дефицит офисной недвижимости, связанный с рядом объективных факторов, то будущие объёмы, которые планируется вывести на рынок, могут казаться значительными".
Михаил Иоаннесянц, заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club:
"Фактический ввод отставал, отстает и будет отставать от заявленного объема в силу того, что ввод в эксплуатацию планируется и заявляется на этапе получения РнС, а за 3-4 последующих года (после получения РнС) происходит очень много событий, влияющих на сроки, и всегда не в лучшую сторону.
Вопрос финансирования играет в этих процессах не последнюю роль. Могу предположить, что в ожидании снижения ключевой ставки многие девелоперы откладывают на более поздние сроки транши финансирования, чтобы получить их дешевле, и переносят сроки завершения работ.
Я не очень-то верю в планы сдать в эксплуатацию 8 млн кв. м офисной недвижимости за 6 лет. Такого не было за последние 10-15 лет и при более низкой ключевой ставке, разве что произойдет существенное улучшение финансового климата. В целом, рынку такие объемы не нужны. Чем медленнее будут вводиться новые здания, тем здоровее будет баланс спроса и предложения. А с учетом замедления экономики, я бы относился к взрывному росту предложения с большой осторожностью.
Так что я вижу перспективу поддержания устойчивого здорового рынка в спокойном развитии всех видов бизнеса, в первую очередь - среднего и крупного, и в разумной скорости ввода новых зданий. Но в целом – нужно двигаться вперед, практично и взвешенно оценивая перспективы".
Арсений Киселев, коммерческий директор ГК “Новалур”:
"Сокращение срока еще больше повышает финансовую нагрузку, делая покупку менее доступной для частных инвесторов. Как следствие, некоторые предприниматели могут отказаться от приобретения в пользу аренды, так как ежемесячные выплаты становятся менее комфортными, что способно привести к снижению числа сделок на рынке стрит-ритейла.
Роль коммерческой ипотеки будет снижаться. Ограничивающие факторы - высокая ключевая ставка ЦБ, ужесточение требований банков к заемщикам и залогам, а также сокращение сроков кредитования, которое дополнительно повышает нагрузку.
Важно понимать, что качественно благоустроенная территория вокруг ЖК и благоустроенные общественные пространства для стрит-ритейла становятся важным драйвером, они увеличивают пешеходный трафик, повышая выручку арендаторов и делая помещения более привлекательными для инвесторов".
Олег Дедков, управляющий партнер проекта «Дом Правды»:
"За последние 2-3 года главным драйвером строительства офисов является получение застройщиками жилья льгот за создание мест приложения труда (МПТ).
Для ее получения необходимо получить разрешение на строительство офисной недвижимости за пределами ТТК.
И уже на этапе строительства, его темп и статистика ввода офисов привязываются прежде всего к динамике продаж, тем более что срок завершения строительства всегда указывается в разрешениях с приличным запасом.
Как только многочисленные инвесторы офисов «в нарезку» начнут массово получать свои объекты инвестирования после ввода в эксплуатацию, они почувствуют себя в шкуре классического дольщика жилья.
Первое: въехать в офис можно через несколько лет, потому что надо делать ремонт и ремонты делают все вокруг.
Второе: БЦ нового формата могут разочаровать в части сервисной и инженерной инфраструктуры, так как главной целью их строительства было получить льготу и распродать максимальное количество метров до ввода.
Третье: есть сомнения, что размещение новых офисных зданий в «экзотических» локациях серьезно просчитывалось с точки зрения востребованности у конечных пользователей (арендаторов)".
Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT:
"Главная причина - доступность проектного финансирования.
Цикл снижения ключевой ставки замедлился, дорогие кредиты сохранятся как минимум до конца 2026 года. В таких условиях девелоперы вынуждены пересматривать графики: по итогам 2025 года в Москве введено 748 тыс. кв. м, но уже на 2026-й прогнозы разнятся - от 600 до 900 тыс. кв. м, а риски переноса сроков сохраняются.
Вторая причина - структурная. Более половины ввода в 2025 году приходится на штаб-квартиры крупных корпораций (Роскосмос, ЦБ РФ), которые не выходят на открытый рынок.
Рынок уже демонстрирует признаки насыщения.
По итогам 2025 года доля свободных площадей в Москве превысила 5%, а в 2026 году, по нашим оценкам, может вырасти до 7%. Это означает, что даже текущий объем ввода (порядка 750 тыс. кв. м в год) начинает превышать чистое поглощение.
При этом ставки аренды, по нашим прогнозам, не превысят пиковых значений 2025 года. Арендаторы в условиях замедления экономики (рост ВВП в 2026 году ожидается на уровне 1,3%) стали гораздо разборчивее, они увеличивают горизонт планирования, требуют качественной отделки и сервиса".
Андрей Кулагин, сооснователь и управляющий директор MANUFAQTURY:
"Отставание фактического ввода от заявленного - нормальная особенность офисного девелопмента.
Исторически рынок всегда корректировал планы: до 2020 года доля переносов обычно составляла около 20–30%, что считалось стандартным операционным отклонением.
После 2020 года ситуация изменилась качественно. По данным CORE.XP, в 2025 году сроки ввода были перенесены по проектам площадью 693 тыс. кв. м, что составило 49,6% всех заявленных объектов — максимальный показатель с 2015 года.
Причины - комплексные.
Во-первых, высокая стоимость капитала и рост строительных затрат делают ввод более зависимым от финансовой модели.
Во-вторых, рынок перешёл к модели строительства под конкретного пользователя или под предварительные договорённости по аренде.
Девелоперы всё чаще используют сроки ввода как инструмент управления доходностью и рисками, а не как фиксированный календарный ориентир.
В московских офисах в конце 2024 года находилась около 5,5%, что является минимальным уровнем за последние 16 лет.
Это говорит о структурном дефиците качественных площадей, особенно класса A и в сильных деловых кластерах.
При этом рост предложения скорее приведёт к перераспределению спроса: современные проекты с развитой инфраструктурой и сервисной моделью будут быстро поглощаться рынком, тогда как устаревшие объекты могут столкнуться с ростом вакансии.
По сути, речь идёт не о перегреве предложения, а о смене форматов - усилении сервисных офисов, штаб-квартир и проектов смешанного назначения".