За последние несколько лет массовая скупка земли, последующая «нарезка» на мелкие участки по 6-10 соток и перепродажа по спекулятивным ценам без создания минимальной инфраструктуры — приобрела черты системного кризиса.
С одной стороны, это результат пробелов в законодательстве, которые долгое время позволяли рассматривать землю исключительно как биржевой товар, а не как ресурс для развития. С другой стороны, именно 2025 год стал переломным: государство ввело ряд жестких механизмов, направленных на борьбу с неиспользуемыми и не осваиваемыми участками.
1. Проблема спекулятивного землевладения
1.1. Инвестиционная привлекательность vs. Рациональное использование
Земельные участки около крупных городов превратились в высоколиквидный биржевой актив. Предприимчивые инвесторы, используя эффект масштаба, скупали крупные массивы сельхозземель или лесного фонда, переводили их в категории, пригодные для застройки (ИЖС, ЛПХ, СНТ), проводили кадастровые работы по размежеванию и выставляли на продажу. Сама по себе деятельность по перепродаже не является противозаконной — право частной собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению . Однако морально-экономическая сторона вопроса вызывает серьезные нарекания: цена участка вырастает в 10–15 раз исключительно за счет административных манипуляций, а не за счет вложений в улучшение земли.
1.2. Отсутствие инфраструктуры как маркер "мертвых" поселков
Главная проблема для конечного покупателя — полное отсутствие благоустройства. Спекулянты не заинтересованы в долгосрочных инвестициях. Они не проводят электричество, не прокладывают дороги, не занимаются мелиорацией заболоченных почв. В итоге на рынке появляются десятки объявлений с красивыми картинками на платформах вроде "Авито", но реальность такова, что до ближайшей остановки автобуса — 5 км, а сам участок находится в низине у ручья и каждую весну подтапливается. Люди преклонного возраста или семьи с детьми, купившие такой участок, оказываются в ловушке: жить там невозможно, а перепродать без существенного дисконта — тоже.
1.3. Дефицит предложения при формальном изобилии
Создается "мыльный пузырь" на рынке загородной недвижимости. Участки есть, они выставлены на продажу, но реальные сделки не происходят. Продавцы не готовы снижать цену до адекватного уровня, ожидая "своего" покупателя, а покупатели не готовы платить за воздух. В итоге земля простаивает годами, зарастая борщевиком и кустарником, не выполняя ни социальную функцию (обеспечение людей жильем), ни экономическую (вовлечение в оборот).
2. Правовой механизм решения проблемы: новые инструменты 2025 года
В 2025 вступили в силу изменения, которые напрямую бьют по спекулянтам, годами держащим землю "мертвым грузом". Ключевым документом стал Федеральный закон № 307-ФЗ, который ввел в Земельный кодекс РФ статью 85.1, а также Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826, устанавливающее четкие критерии неиспользования земли .
2.1. Освоение земли теперь не право, а обязанность
С 2025 года в законодательстве появилось понятие "освоение земельного участка". Теперь собственник обязан в течение трех лет с момента приобретения прав на участок привести его в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению. Это означает, что купив участок под ИЖС, новый владелец не может просто оставить его зарастать. Он должен осуществить комплекс мероприятий: осушение (если это болото), очистку от мусора, вырубку сорной растительности, выравнивание рельефа и так далее .
Для спекулянтов, накупивших участков, это означает одно: трехлетний таймер запущен. Если они не начнут реальное освоение (а не просто перепродажу), их ждут серьезные санкции.
2.2. Признаки неиспользования: от общих слов к конкретике
С 01 сентября 2025 года вступило в силу Постановление Правительства № 826, которое дает инспекторам Росреестра четкий чек-лист для выявления нарушителей . Вот что теперь считается неиспользованием:
- Захламление: Если более 50% площади участка завалено мусором, отходами, стройматериалами, не связанными с использованием.
- Зарастание: Наличие на 50% и более площади сорных растений высотой более 1 метра (для садовых и огородных участков).
- Отсутствие строительства: Если на участке, предназначенном для ИЖС, в течение 7 и более лет не появился дом, право на которое зарегистрировано в ЕГРН. Это прямой сигнал: либо стройся, либо прощайся с участком.
- Разрушенные объекты: Наличие на участке зданий с разрушенными крышами, стенами, фундаментом, если собственник в течение года не начал их восстанавливать.
2.3. Механизм изъятия: от штрафа до торгов
Если участок не используется по целевому назначению (а спекулятивная перепродажа без освоения попадает под это определение), запускается многоступенчатая процедура принуждения :
- Предостережение: Инспектор Росреестра выносит предостережение о недопустимости нарушения.
- Предписание и штраф: Если ситуация не меняется, выносится предписание с указанием срока устранения нарушений, и накладывается административный штраф по ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Для физических лиц это 0,5–1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 10 000 рублей). Кадастровая стоимость у таких "нарезанных" участков часто завышена, а значит, и штрафы будут существенными.
- Уведомление властей: Если предписание не исполнено, Росреестр уведомляет муниципалитет.
- Иск в суд: Муниципалитет обращается в суд с требованием об изъятии участка и продаже его с публичных торгов.
- Торги и компенсация: Участок продается с торгов. Бывшему собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом расходов на организацию торгов.
Таким образом, спекулянт, который не вкладывался в дороги и электричество, рискует потерять участок вовсе, получив лишь ту цену, которую дадут на торгах (скорее всего, гораздо ниже его спекулятивных ожиданий).
3. Комплексное решение: как разорвать порочный круг
Для того чтобы земля перестала быть "мертвым" активом и начала реально использоваться, необходим комплекс мер, сочетающих правовое принуждение, экономическое стимулирование и изменение практик муниципального управления.
3.1. Активное применение новых норм Росреестром и муниципалитетами
Законодательная база 2025 года создана, и теперь ключевой фактор — правоприменение. Необходимо, чтобы органы муниципального и государственного земельного надзора систематически проводили обследования таких "новонарезанных" поселков. Если участки заросли борщевиком, захламлены или на них нет признаков строительства более 3-5 лет, должны выноситься предписания. Для спекулянта, владеющего десятками участков, штрафы и перспектива изъятия сделают бизнес-модель "купил-перепродал-не вкладываясь" нерентабельной. Это прямое действие статьи 284 ГК РФ и новой статьи 85.1 ЗК РФ .
3.2. Внедрение инфраструктурных обременений
Целесообразно на законодательном уровне рассмотреть вопрос о внесении изменений в Градостроительный кодекс, касающихся комплексного развития территорий (КРТ) даже для небольших поселений. Если собственник размежевывает крупный массив (например, бывшее поле) на 50 и более участков, его следует обязать либо создать минимальную инфраструктуру (дороги, электричество), либо перечислить целевой взнос в муниципальный бюджет на эти цели. Право на застройку не должно даваться бесплатно — это аксиома современного градостроительства. В противном случае муниципалитеты получают "мертвые" поселки, обеспечивать которые обязаны за счет бюджета, хотя налоги от таких участков копеечные.
3.3. Ревизия генеральных планов и правил землепользования и застройки
Часто спекулянты скупают земли, которые вообще не предназначены для массовой жилой застройки (например, сельхозугодья или земли лесного фонда), а затем лоббируют включение их в границы населенных пунктов. Местным администрациям следует более тщательно подходить к вопросу зонирования. Нельзя допускать точечного "растаскивания" ценных сельхозземель под ИЖС без одновременного утверждения проекта планировки территории. Администрация вправе не утверждать схему расположения участка на кадастровом плане, если планируемое размещение участков приведет к невозможности прокладки дорог или инженерных сетей .
3.4. Информирование покупателей
Потенциальные покупатели должны знать о новых правилах. Покупая участок без дорог и электричества, они получают не только проблемы с проживанием, но и риск административного наказания. Если участок не осваивается более трех лет, у нового собственника (если он тоже не начнет строительство) могут возникнуть те же проблемы с законом. Росреестр уже активно разъясняет, что "брошенные" земли будут изыматься . Информационные кампании должны снизить спрос на "голые" участки, заставляя продавцов либо снижать цену, либо вкладываться в инфраструктуру.
Возможные возражения спекулянтов
Спекулянты могут заявлять, что "освоение" — дело затратное и долгое. Однако законодатель учел это, установив трехлетний срок на освоение. Этого времени достаточно, чтобы провести межевание, осушить участок, вырубить кусты и подвести столб с электричеством, если подходить к делу добросовестно. Если же собственник не сделал ничего за три года (только числится в ЕГРН и ждет роста цены), он не использует землю по назначению, и к нему должны быть применены санкции.
Также важен довод о том, что изъятие — это крайняя мера. Закон предполагает многоступенчатую процедуру с предупреждениями и штрафами. Но сам факт существования этой меры — мощный стимул для собственников либо начинать реальное освоение, либо продавать участки тем, кто будет это делать, но уже по реальной, а не спекулятивной цене.
Заключение
Сложившаяся ситуация — классический пример провала рынка, когда частные интересы перекупщиков вступают в противоречие с общественными интересами и интересами добросовестных приобретателей. Многолетнее "простаивание" земли, пригодной для жизни, — это роскошь, которую общество больше не может себе позволить.
Вступившие в силу в 2025 году поправки в Земельный кодекс и принятие Постановления Правительства № 826 ознаменовали смену парадигмы: земля — не просто товар, а национальное достояние, которое должно работать. Трехлетний срок на освоение и четкие признаки неиспользования дают государству инструмент для "расчистки" рынка от спекулятивного балласта.
Единственный способ решить проблему — последовательное применение этих норм на местах. Если каждый заброшенный и не осваиваемый участок в "поселке" без дорог станет предметом разбирательства, а его владелец — кандидатом на штраф и последующее изъятие, рынок быстро скорректируется. Цены упадут до адекватных, а земля наконец-то перейдет в руки тех, кто готов на ней жить, строить дом и растить детей, а не тех, кто просто перекладывает бумаги и ждет у моря погоды.
________________________
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезные статьи на тему загородного строительства.
Возможно, вам будет интересно:
Смотрите другие статьи на канале: