Кадастровый (технический) паспорт является важнейшим документом для квартиры или частного дома и требуется при совершении любых сделок с недвижимостью. Без него невозможно оформить продажу, дарение или получить ипотечный кредит. Начиная с 1 июля 2023 года в Казахстане документы называются кадастровыми паспортами, а не техническими, но старые паспорта всё ещё имеют силу. Замену проводить не всегда необходимо. В статье рассмотрим, какие данные включает кадастровый паспорт, на что стоит обратить внимание при покупке, когда требуется обновление, какая стоимость и порядок подачи заявления.
Содержание кадастрового паспорта
Документ включает несколько ключевых разделов.
1. Основные сведения об объекте — эти данные используются для проверки юридической чистоты недвижимости:
- тип объекта (должно быть указано «квартира» для жилого помещения);
- полный адрес;
- кадастровый код адреса, который не меняется при смене названия улицы;
- кадастровый номер — уникальный идентификатор в государственном реестре;
- номер кадастрового дела.
2. План квартиры. Это критически важный раздел. На плане показаны размеры комнат, их площадь и конструктивные элементы. Для наглядности применяется цветовая маркировка:
- красные цифры: номер квартиры и высота потолков;
- синие цифры: порядковый номер помещения и его площадь (например, 2/1548 означает комнату №2 площадью 15,4 кв. м);
- чёрные цифры: длина стен.
Толстые линии обозначают несущие стены, тонкие — внутренние перегородки. Вентиляционные шахты отмечены маленькими квадратами, и их демонтаж запрещён. На следующей странице есть таблица с перечнем помещений: кухня, спальня, санузел, балкон и т.д., а также общая, жилая и нежилая площади. Всё понятно и доступно.
3. Параметры дома — включают материал стен, год строительства, этаж квартиры и общую этажность здания. Эти характеристики существенны для банков при ипотечном кредитовании.
Проверка кадастрового паспорта при приобретении недвижимости
Перед заключением сделки специалисты рекомендуют тщательно изучить кадастровый паспорт.
1. Сравнение данных. Адрес, кадастровый номер и параметры квартиры должны абсолютно соответствовать договору купли-продажи. В случае любых несоответствий может быть отказано в регистрации сделки в ЦОН или у нотариуса.
2. Целевое использование. В паспорте должно быть указано «квартира». Если указано «нежилое помещение», это может быть цоколь, подвал или мансарда, не оформленные как жилое. Такая недвижимость не подходит для ипотеки и прописки. Особое внимание нужно уделять объектам на первом и последнем этажах, так как там такие случаи встречаются чаще.
3. Легальность перепланировки. Фактическая планировка должна совпадать с указанной в документе. Если были снесены стены, перемещены кухня или санузел, и эти изменения не отражены в паспорте, перепланировка незаконна. Последствия:
— штраф платит новый владелец;
— узаконивание выполняется за его средства;
— банки могут отказать в ипотечном кредите;
— продажа такой квартиры затруднена.
4. Балконы и лоджии. С 2007 года эти площадки включаются в общую площадь. Если в старом паспорте они не учтены, для обычной сделки это не проблема. Но для ипотеки банк может запросить обновлённый кадастровый паспорт с включёнными балконами.
Необходимость обновления кадастрового паспорта
Если документ современный и не содержит ошибок, заменять его не требуется. Обновление необходимо при проведении перепланировки, которая не отражена в паспорте, при выявлении неточностей, при объединении или разделении объектов. Кроме того, банки при ипотеке часто запрашивают действующий кадастровый паспорт.
Замена документа экономична и проста. Стоимость формируется из двух компонентов:
- Базовая услуга — 3 800 тенге. Включает прием документов, оформление и выдачу нового паспорта.
- Обмер — примерно 30 тенге за квадратный метр. Например, для квартиры 40 кв. м: 3 800 + 1 200 = около 5 000 тенге. Для более крупной квартиры сумма будет выше.
Способы подачи заявления
Способ 1: Обращение в ЦОН. Требуются следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы;
- квитанция об оплате;
- при обращении представителя — доверенность.
Способ 2: Онлайн-подача через портал eGov.kz. Необходимо:
- авторизоваться с помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП);
- в разделе «Недвижимость» выбрать услугу «Выдача кадастрового паспорта недвижимости»;
- заполнить электронную анкету;
- приложить необходимые документы;
- подписать заявление ЭЦП;
- оплатить услугу.
После технического обследования срок подготовки документа различается в зависимости от типа недвижимости. На квартиру или комнату в общежитии — 3 рабочих дня. На дом, гараж или дачу — 5 рабочих дней. Для крупных объектов — до 10 рабочих дней. О готовности приходит SMS и уведомление в личном кабинете eGov. Готовый кадастровый паспорт можно забрать в ЦОН или скачать онлайн.