«Для продажи квартиры мне технический паспорт не нужен, он не входит в список документов, необходимых для перехода права собственности, он нужен только покупателю» - так рассуждает продавец сегодня. Но это ошибочное мнение!
Разберемся:
Дело в том, что раньше для продажи квартиры - это был обязательный документ, без него невозможно было продать недвижимость, да и переходы права собственности ранее регистрировались службам БТИ. В 2016 году был создан Росреестр, который стал осуществлять функции регистрирующего органа и по настоящее время осуществляет регистрацию договоров купли-продажи.
При передаче полномочий Россреестру службы БТИ передали технические паспорта и планы помещений, и конечно без ошибок не обошлось. Поэтому сейчас часто можно встретить ,что площадь в выписке из ЕГРН не соответствует площади квартиры, указанной в техническом паспорте. Исправить эту ошибку очень не просто и связано с финансовыми затратами на изготовление нового технического плана.
Дополнительно в квартире могла быть произведена перепланировка, которую неопытный обыватель может сразу не заметить. Часто бывает, что после ремонта люди убирают кладовки, переносят стены и т.д. из-за этого площадь помещений может измениться, таким образом планировка квартиры станет не узаконенной. И еще один вариант, когда люди сделали перепланировку, вызвали специалистов, но не зарегистрировали ее в Росреестре. Вот так и получается, что она становится незаконной.
В отношении перепланировки помещений наблюдается пристальное внимание со стороны различных органов. Государство пытается регулировать данный вопрос, чтобы покупатели могли иметь представление об имеющихся нарушениях, поэтому сейчас в выписках из ЕГРН можно увидеть план квартиры или поэтажный план, но не всегда.
Как показывает судебная практика, продав квартиру с перепланировкой продавец рискует попасть не только на штрафы, но и на компенсацию понесенного вреда покупателю на приведение в должное состояние, так и в целом вырастает риск оспаривания сделки:
«Согласно статье 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.» - выписка из Решения Верховного суда № 2-89/2020 2-89/2020~М-55/2020 М-55/2020 от 4 октября 2020 г. по делу № 2-89/2020.
Рекомендации:
Поэтому рекомендуем в случае, если имеется перепланировка – узаконить ее, либо перед продажей вернуть квартиру в исходное состояние. Сделать технический паспорт или заказать в БТИ его копию, если он был утрачен.
