Новостройки в ЮАО
Более половины сделок с новостройками в Москве заключается всего в трех столичных округах. Лидирует традиционно Новая Москва, благодаря сравнительно доступным ценам и большому выбору жилья. А вот другие участники ТОП-3 меняются. По итогам 2025 года на втором месте по популярности у покупателей оказались новостройки ЮАО, на третьем – жилые комплексы в ЗАО. Разберемся, почему первичное жилье в этих старомосковских округах так популярно, и сколько стоит купить новую квартиру в «старой» Москве?
В 2025 году в целом по Москве зарегистрировали 122 930 договоров участия в долевом строительстве жилья и нежилой недвижимости, подсчитали в Росреестре. Больше всего ДДУ в ТиНАО – свыше 32,6 тыс. договоров, то есть, более четверти всех сделок с «первичкой» в мегаполисе (26,6%). Почему новостройки Новой Москвы так востребованы у покупателей и сколько стоит жилье в ТиНАО, мы уже подробно разбирали. Теперь рассмотрим других участников первой тройки.
В каких округах «старой» Москвы продается больше всего новостроек
На втором месте по итогам минувшего года разместился Южный административный округ. В проектах, возводимых в ЮАО, за год оформлено 16 203 ДДУ. Далее с небольшим отрывом следует Западный административный округ, в границах которого зарегистрировано 16 025 ДДУ.
Кроме того, в течение минувшего года в первую тройку округов по уровню реализованного спроса на новостройки периодически входили СЗАО и САО. Однако по итогам 2025-го они расположились на 4 и 5 местах по числу ДДУ соответственно. Но тут речь не о том, что проекты в данных округах стали менее качественными, а в ценах, выборе и объеме предложения.
Каждый из перечисленных округов, расположенных в старых границах Москвы, имеет свои плюсы и минусы. Чем же они привлекают покупателей «первички»?
ЮАО – лидер спроса в «старой» Москве
Южный административный округ (ЮАО) Москвы — один из крупнейших и наиболее динамично развивающихся районов столицы. В общей структуре продаж около 13,2% сделок по итогам 2025 года пришлось именно на новостройки в ЮАО. Только в декабре прошлого года здесь оформили почти 2,4 тыс. ДДУ, а за весь год – более 16,2 тыс. сделок.
При выборе квартиры в новостройке, покупатели учитывают множество критериев: цена жилья, транспортная доступность, инфраструктура, качество строительства и другие аспекты. На юге столицы многие находят оптимальное для себя соотношение всех этих факторов.
Преимущества Южного округа
1. Развитая социальная инфраструктура
В ЮАО довольно много социальных и образовательных учреждений. Помимо десятков школ, детсадов и колледжей, здесь расположены корпуса ведущих вузов, например, Московского университета им. Витте, Международного гуманитарно-лингвистического института, Всероссийского государственного университета юстиции, Высшей школы экономики. Также в округе есть крупные медицинские центры, включая Онкологический центр им. Блохина, психиатрическую больницу им. Алексеева и НИИ медицинской экологии.
2. Высокая транспортная доступность
Через округ проходят несколько линий метро (Серпуховско‑Тимирязевская, Замоскворецкая, Люблинско‑Дмитровская, Большая кольцевая), станции которых находятся рядом с жилыми кварталами, функционируют станции МЦК. В перспективе планируется строительство Бирюлёвской линии, благодаря чему метро придет и в те районы ЮАО, где пока его нет.
Наземный транспорт представлен автобусными маршрутами, автовокзалами и автостанциями, откуда отправляются рейсы в Подмосковье и другие регионы, в том числе, на юг. Главные транспортные магистрали — Варшавское и Каширское шоссе, Липецкая улица, проспект Андропова, участок МКАД.
3. Обилие зелёных зон, парков
ЮАО славится обширными зелёными территориями, причем некоторые из парков вообще имеют всенародную любовь и всероссийскую известность. Так, именно в этом округе находятся музеи-заповедники «Коломенское» и «Царицыно», парки Борисовские пруды, Братеевский, Тюфелева роща, Аршиновский, Бирюлёвский дендропарк, часть Битцевского леса. Также на юге столице есть усадьбы, православные храмы и другие культурные объекты.
Если ранее на территории ЮАО располагались крупные промышленные предприятия, то последние десятилетия активно ведется работа по редевелопменту промзон. Наиболее яркие примеры: застройка бывшей территории звода «ЗИЛ» и промзоны в Нагатинском затоне. И тут, и в других районах округа в последние годы проведены масштабные работы по благоустройству, создаются новые зоны отдыха. Например, вдоль реки Городни обустроены четыре рекреационные зоны с экологическими тропами, площадками для воркаута, детскими игровыми комплексами и зонами для собак. В Народном парке на границе районов Чертаново Центральное и Чертаново Южное улучшены прогулочные маршруты, уложены деревянные настилы, установлены парковые качели и амфитеатр.
4. Большой выбор и разнообразие нового жилья
Жилой фонд ЮАО разнообразен: от сталинских домов в близких к центру районах до хрущёвок и панельных домов в более отдалённых. При этом в округе активно строятся новые жилые комплексы. На выбор покупателей на рынке новостроек ЮАО представлены проекты разных классов: от «комфорт» до «премиум». Большинство из них возводятся по принципу «город в городе», благодаря чему жители имеют все необходимое в пешей доступности от дома.
5. Конкурентные цены
Средневзвешенная цена предложения в новостройках ЮАО, по данным аналитической платформы bnMAP.pr, в начале февраля 2026 года составила 622,7 тыс. рублей за 1 кв. м. Для сравнения, средняя стоимость «квадрата» в целом по рынку новостроек «старой» Москвы в феврале достигла 839,7 тыс. рублей. Сравнительная доступность и большой диапазон цен привлекает многих покупателей «первички». При этом ЮАО остаётся одним из округов с наибольшим объёмом предложения на первичном рынке.
6. Перспективный район
Покупка квартиры в новостройках ЮАО для многих также является выгодной инвестицией. Округ продолжает активно развиваться. Ключевыми драйверами роста являются сразу несколько масштабных городских программ: комплексного развития территорий (КРТ), реновации жилья и реорганизации бывших промышленных зон. На территориях бывших промпредприятий, неиспользуемых землях реализуются проекты КРТ, некогда заброшенные участки трансформируются в новые современные микрорайоны с комфортными жилыми домами, собственными зелеными зонами, образовательными учреждениями, спортивными кластерами, общественными пространствами, торговыми и деловыми центрами. Планируется строительство новых транспортных объектов, таких как южная часть Большой кольцевой линии метро и Юго-Восточная хорда, что улучшит связность районов и снизит нагрузку на кольцевые магистрали.
Новостройки ЮАО: структура, география и цены
Южный округ Москвы активно застраивается новым жильем. В настоящий момент здесь реализуется более 30 жилых комплексов. Одни из них (например, в промзоне «ЗИЛ») начали возводить несколько лет назад, здесь уже есть сданные очереди, работающие школы, детсады, поликлиники и другие соцобъекты, рядом с которыми продолжают строить новые дома. Другие проекты вышли на рынок совсем недавно и первые дома, как и объекты инфраструктуры, только готовятся ко сдаче. Все эти факторы влияют как на комфорт проживания, так и на стоимость жилья.
Кроме того, на юге столицы активно возводятся новостройки по реновации. Почти 450 старых жилых домов в округе пойдут под снос по этой программе, на их месте вырастут новые комфортные кварталы. По данным столичных властей, в ЮАО уже завершено строительство 39 жилых комплексов по программе реновации. Десятки домов продолжают возводить. Это приведет к значительному обновлению и жилого фонда, и комплекса инфраструктуры, и благоустройству округа.
Что касается цен и классов жилья, то можно говорить, что они существенно зависят от локации. Усреднено распределение выглядит так: ближе к центру столицы чаще всего возводятся элитные новостройки, на набережных и рядом с ними – ЖК премиум- и бизнес-класса, в удаленных районах и на окраинах ЮАО «растут» дома комфорт-класса.
Средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в ЮАО по оценкам разных экспертных компаний варьируется от 575 тыс. до 622,7 тыс. рублей. При этом, в зависимости от класса жилья и сроков ввода дома, стоимость «квадарата» колеблется еще значительнее. Так, согласно статистике компании CORE.XP, массовое жилье и комфорт-класс в начале 2026 года продаются в среднем по 368 тыс. рублей за «квадрат» (+9% за год). Новостройки бизнес-класса в ЮАО стоят порядка 550 тыс. рублей за 1 кв. м (+18% за год). В проектах премиального сегмента жилье стоит уже в среднем 970 тыс. рублей за 1 кв.м (+10%). Цена «квадрата» в элитных ЖК перевалила за миллион.
Новостройки ЮАО с самыми низкими ценами
1. «Кавказский бульвар 51»
Жилой с авторской архитектурой, пространствами для спорта и продуманными планировками в Царицыно. Рядом: станции метро, Варшавское шоссе, МКАД, ТТК. В самом комплексе и в районе имеется несколько детских садов, школ, поликлиники, торговые центры, культурные и рекреационные объекты. В непосредственной близости – Аршиновский парк и «Сосенки». В проекте есть уже сданные и строящиеся корпуса. Жилые дома имеют высоту от 23 до 33 этажей. В них предусмотрены квартиры: от студий до просторных «трешек». Самая дешевая продается за 12,8 млн рублей, стоимость за 1 кв. м начинается от 336 тыс. рублей.
2. ЖК «РУСИЧ Кантемировский»
Жилой комплекс сегмента «бизнес-лайт» возводится в районе Царицыно, в шаговой доступности от метро. Проект включает 6 корпусов высотой от 17 до 32 этажей. В пешей доступности: 4 школы, 10 детских садов, спортивные центры, парки «Царицыно» и «Коломенское». На выбор покупателей представлены лоты разной площади и планировки, с панорамными видами и мастер-спальнями. Минимальная стоимость 1 кв. м в проекте – около 356 тыс. рублей, самая доступна квартира – студия 20,3 кв. м за 10,5 млн рублей.
3. ЖК «МФК Варшавские ворота»
Проект комфорт-класса реализуется в Южном Чертаново, рядом с Варшавским шоссе, в пешей доступности от станций метро «Аннино»и «Улица Академика Янгеля». Жителям доступна развитая инфраструктура самого комплекса и района, в том числе, детские сады, школы, несколько университетов, торговые и деловые комплексы. Все это органично сочетается с природным окружением: рядом - Битцевский лес, Аннинский лесопарк, 9 парковых зон, включая Покровский парк с велодорожками и каскад Кировоградских прудов. В проекте представлены квартиры и апартаменты площадью от 23 до 105 кв. м и высотой потолков 3 метра. На выбор доступны варианты с отделкой и без. Стоимость за «квадрат» стартует от 388 тыс. рублей, минимальная цена лота – 10,6 млн рублей за студию площадью 20,3 кв. м.
4. ЖК «Москворечье»
Масштабный проект бизнес-класса с авторской архитектурой возводится в районе Москворечье-Сабурово. Рядом несколько станций метро, парки «Долина реки Чертановка» и «Коломенское», музей Царицыно, множество социальных объектов, включая образовательные объекты, поликлиники, деловые и досуговые центры. Высота домов в проекте варьируется от 12 до 17 этажей. Покупателям доступен широкий выбор квартир площадью от 18,8 до 85,4 кв. м с умными планировками, панорамным остеклением и мастер-спальнями. Наиболее доступный лот продается за 12,6 млн рублей, цены за 1 кв. м – от 426 тыс. рублей.
5. ЖК «Level Нагатинская»
Жилой комплекс бизнес‑класса, включающий 4 корпуса, расположенных на первой береговой линии Москвы‑реки. Проект расположен в 15 минутах пешком от метро, в непосредственной близости от 5 парков. Также рядом сразу 2 причала: «Кленовый бульвар» и «Нагатинский», что дает возможность строить альтернативные маршруты на водном транспорте. Высота новостроек - 26 этажей. В домах предусмотрены квартиры площадью от 20 до 131 кв. м с высотой потолков до 4,22 м. Цена за «квадрат» начинается от 430 тыс. рублей, стоимость лота – от 12,5 млн за студию.
Топ-5 самых популярных новостроек ЮАО по итогам 2025 года
1. ЖК «Wave» (район Москворечье‑Сабурово)
- Класс: бизнес.
- Плюсы: панорамные виды на реку, фитнес-центр с бассейном, приватный парк.
2. ЖК «Зиларт» (Даниловский район)
- Класс: премиум.
- Плюсы: арт-квартал с музеями и галереями, пешеходный бульвар, школы и детсады в пешей доступности.
3. ЖК «Второй Нагатинский» (Нагатино‑Садовники)
- Класс: комфорт.
- Плюсы: доступные цены, отделка «под ключ», близость к парку «Коломенское».
4. ЖК OPUS (район Даниловский)
- Класс: элитный.
- Плюсы: авторские фасады, пентхаусы с террасами, сервис уровня отеля.
5. ЖК «Дом на набережной Insider» (Автозаводский район)
- Класс: бизнес.
- Плюсы: вид на Москву‑реку, система «умный дом», подземный паркинг.
Таким образом, покупка квартиры в одном из новых жилых комплексов ЮАО может быть выгодным приобретением благодаря развитой инфраструктуре, обилию зелёных зон, разнообразию жилья и перспективам дальнейшего развития округа. Однако стоит учитывать, что Южный административный округ – самый густонаселенный в Москве (здесь проживает более 1,7 млн человек) и весьма неоднородный. Экологическая ситуация, плотность населения, стоимость жилья и другие факторы могут отличаться, в зависимости от района и конкретного проекта. Поэтому, решив купить жилье в новостройке ЮАО, необходимо тщательно изучить характеристики конкретного ЖК.