Рынок недвижимости входит в новую реальность, и она в прямом смысле слова становится теснее. Ещё недавно девелоперы наперебой предлагали просторные «евродвушки» и метровые гостиные, но сегодня тренд стремительно разворачивается в обратную сторону. В Екатеринбурге, который всегда считался показательным регионом с точки зрения строительства и платёжеспособности населения, зазвучали тревожные сигналы. Местные застройщики напрямую говорят о том, что привычный уклад меняется, и меняется кардинально.
Представьте себе ситуацию: вы приходите в отдел продаж нового жилого комплекса, присматриваете уютную «двушку», но вдруг понимаете, что её площадь заметно скромнее, чем у аналогов годичной давности. Это не оптическая иллюзия и не маркетинговый ход. Это жёсткая необходимость, продиктованная кошельком потребителя. Строительные компании больше не могут позволить себе роскошь возводить квартиры с запасом воздуха. Им приходится подстраиваться под те возможности, которые сегодня есть у людей.
На недавнем круглом столе «Девелопмент новой волны», организованном изданием «Коммерсантъ-Урал», прозвучало откровенное заявление. Глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер поделился неутешительной статистикой: покупательная способность екатеринбуржцев падает, и это напрямую влияет на то, каким будет облик новостроек уже завтра. Прошлый год оказался для застройщиков едва ли не самым сложным с точки зрения рентабельности. Деньги дорожают, себестоимость строительства растёт, а вот возможности покупателя, наоборот, тают на глазах. Именно это противоречие и заставляет девелоперов искать выход, и найденный путь — уменьшение метража.
Почему рентабельность упала, а цены не растут?
Любой бизнес строится на математике. Если издержки растут, а доходы стагнируют, бизнес начинает искать способы оптимизации. Строительная отрасль здесь не исключение. Казалось бы, самый простой способ сохранить прибыль — поднять цену за квадратный метр. Но и здесь возникает загвоздка: рынок не позволяет задирать стоимость до небес.
Почему же девелоперы не могут просто повысить цены и компенсировать свои затраты? Ответ кроется в балансе спроса и предложения, а также в структуре финансирования покупок.
Во-первых, конкуренция среди застройщиков в крупных городах, включая Екатеринбург, остаётся крайне высокой. На рынке представлено множество проектов, и покупатель, ограниченный в средствах, уйдёт туда, где предложат более выгодные условия.
Во-вторых, как справедливо отметил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, на рынке образовался серьёзный объём нераспроданного жилья. Остатки в новостройках растут, и это давит на ценовую политику. Если одна компания попытается необоснованно поднять цены, покупатели просто выберут готовые квартиры у конкурентов или даже в том же самом комплексе, но от предыдущих очередей строительства. Рост предложения при падающем спросе — классическая ситуация для сдерживания цен. Таким образом, застройщики оказались в тисках: себестоимость жмёт снизу, а потолок цен ограничен рынком. Единственный оставшийся рычаг — уменьшать сам товар, то есть площадь квартиры.
Причина первая: кризис платежеспособности
Давайте честно посмотрим на ситуацию глазами обычной семьи. Ипотека — это единственный реальный способ приобрести жильё для большинства людей. Но что мы видим сегодня? Условия по рыночным программам стали такими, что позволить их себе могут единицы. Владимир Городенкер ёмко охарактеризовал ситуацию, назвав долю рыночной ипотеки «копейками». Люди просто физически не могут платить 20 и более процентов годовых, даже если очень хотят улучшить свои жилищные условия.
Зарплаты, хоть и растут номинально, зачастую не поспевают за инфляцией и общим ростом цен на товары первой необходимости. Получается замкнутый круг: человек готов взять кредит, но банк не одобряет нужную сумму, либо ежемесячный платёж становится неподъёмным для семейного бюджета. Покупатель приходит к застройщику с жёстко ограниченной суммой, которую он может потратить. И девелопер, видя это, вынужден подстраиваться. Он больше не спрашивает: «Какую квартиру вы хотите?». Вместо этого он решает уравнение: «Какую квартиру мы можем вам продать за те деньги, что у вас есть?».
Ответ очевиден: нужно уменьшать площадь, сохраняя при этом функциональность (хотя бы её видимость). Так на свет появляются микростудии и квартиры, где каждый сантиметр просчитан и не прощает ошибок в планировке.
Лимиты по семейной ипотеке: миф о 6 миллионах
Отдельная боль для рынка — это льготные программы. Казалось бы, семейная ипотека под 6% годовых — это тот самый спасательный круг, который должен поддерживать спрос. И действительно, как подчеркнул глава «Атлас Девелопмент», она остаётся основным драйвером продаж. Без неё рынок, вероятно, просто замер бы. Но есть одно существенное «но», которое сводит на нет всю привлекательность программы для семей с детьми.
Речь идёт о лимите кредитования. На сегодняшний день он составляет 6 миллионов рублей для большинства регионов, включая Свердловскую область. Владимир Городенкер задаётся резонным вопросом: достаточно ли этой суммы для семьи, которая планирует рожать и воспитывать нескольких детей? Ответ, к сожалению, отрицательный.
Давайте посчитаем. Шести миллионов в Екатеринбурге с трудом хватит на скромную однокомнатную квартиру или совсем небольшую «двушку» где-нибудь на окраине, да и то, скорее всего, на ранней стадии строительства. А семье с двумя и более детьми нужны уже совсем другие условия. Им нужны отдельные комнаты для детей разного пола, возможно, нужен кабинет для работы или дополнительное пространство для игр. Получается парадокс: государство стимулирует рождаемость через льготную ипотеку, но установленный лимит не позволяет семье купить квартиру, комфортную именно для жизни с детьми.
Семья оказывается перед выбором:
- Влезть в кабалу, совместив семейную ипотеку с рыночным кредитом (что крайне сложно и дорого).
- Купить слишком маленькую квартиру, где будет тесно уже с одним ребёнком.
- Отказаться от покупки вовсе.
Застройщики, видя эту проблему, вынуждены проектировать квартиры так, чтобы они вписывались в этот злополучный лимит в 6 миллионов. А это значит — снова резать метраж. Семейная ипотека стимулирует спрос на небольшие и дешёвые лоты, и девелоперы вынуждены насыщать рынок именно таким предложением.
Как меняются планировки и что нас ждёт?
Что же мы увидим в новостройках ближайшего будущего? Процесс уже идёт, и тенденция будет только усиливаться, пока не изменятся макроэкономические условия. Застройщики будут оттачивать искусство создания микро-квартир. Мы уже привыкли к студиям, где кухня совмещена с комнатой, но теперь под нож пойдут и «двушки» с «трёшками».
Вот несколько трендов, которые станут нормой:
- Уменьшение метража комнат. Спальня превратится в место исключительно для сна, где едва помещается кровать и шкаф.
- Сокращение подсобных помещений. Санузлы станут меньше, коридоры — уже, кладовки исчезнут как класс.
- Совмещение функций. Гостиная, она же столовая, она же детская игровая и рабочий кабинет. Многофункциональность станет не роскошью, а необходимостью.
- Отказ от «лишних» комнат. Балконы и лоджии, если они и будут, то минимальных размеров, либо застройщики будут сразу предлагать варианты с их объединением с комнатой, чтобы хоть немного увеличить полезную площадь за счёт неотапливаемого пространства.
Интересно, что это движение навстречу друг другу: покупатель ищет самое дешёвое предложение, а застройщик даёт ему самое маленькое, но укладывающееся в бюджет жильё. Такой симбиоз выживания на рынке.
Когда ситуация развернется?
Есть ли свет в конце тоннеля? Владимир Городенкер выражает осторожный оптимизм, связывая его с двумя факторами. Первый и самый важный — это политика Центрального Банка. Если ключевая ставка начнёт уверенно снижаться, за ней последуют и ипотечные ставки. Рыночная ипотека перестанет быть «копеечной» и снова станет рабочим инструментом. Это расширит воронку покупателей и вернёт на рынок тех, кто сейчас не может подтвердить доход под 20% годовых.
Второй фактор — пересмотр условий по семейной ипотеке. Рыночное сообщество, эксперты и сами застройщики активно транслируют мысль о том, что лимит в 6 миллионов устарел. Особенно остро этот вопрос стоит для городов-миллионников и регионов с высокими ценами на недвижимость. Если государство пойдёт навстречу и увеличит сумму кредита, семьи с детьми смогут претендовать на более просторное жильё. Это автоматически даст застройщикам сигнал: семьи готовы покупать более крупные метры, можно и нужно строить трёхкомнатные квартиры нормальной площади.
Пока же этого не произошло, рынок продолжит адаптироваться к существующим реалиям. И главная адаптация — это тотальное сокращение площадей. Квадратный метр, как шагреневая кожа, будет неумолимо сжиматься, чтобы оставаться доступным для покупателя, чья платёжеспособность, к сожалению, не растёт теми же темпами, что и издержки девелоперов.
Вместо заключения: новая реальность
Мы стоим на пороге эпохи, когда понятие «просторная квартира» может навсегда уйти в категорию люксового жилья. Для масс-маркета и комфорт-класса главным критерием станет не количество квадратных метров, а их эффективность. Победит тот застройщик, который сможет на 30 квадратах разместить всё необходимое для современной семьи, не создавая при этом ощущения коммунальной тесноты.
Это вызов не только для архитекторов и проектировщиков, но и для всех нас, покупателей. Нам придётся пересмотреть свои привычки, научиться ценить каждый сантиметр и, возможно, отказаться от лишних вещей. Но пока финансовая математика диктует свои условия, рынок будет двигаться именно по этому пути — пути уменьшения, чтобы остаться на плаву. Снижение ключевой ставки или изменение лимитов по госпрограммам — вот единственные факторы, способные остановить этот процесс. Будем следить за новостями из ЦБ и Госдумы, ведь именно там сейчас решается, насколько тесно нам будет жить в собственных квартирах уже через пару лет.