🏠 Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: почему вам нужен брокер по недвижимости.

**Самый сложный случай на рынке недвижимости — и как профессионал поможет с ним справиться**

---

## Почему это «самый плохой исход» для продавца?

Вы решили продать квартиру, но вот проблема: она куплена в ипотеку, и при покупке использовался материнский капитал. Продажа квартиры с материнским капиталом — нередкая ситуация на рынке недвижимости. Такая сделка существенно отличается от обычной: оформить её сложнее.

Давайте разберём, почему это считается одним из самых сложных случаев:

**Проблема №1: Двойное обременение**

Ипотечная квартира — собственность покупателя. Но до момента полного погашения кредита она находится в залоге у банка и является гарантией возврата денег. Поэтому при продаже ипотечной квартиры нужно получить согласие банка на сделку.

**Проблема №2: Детские доли**

Жильё, которое было куплено с участием материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Выделить детские доли необходимо в течение 6 месяцев после покупки, погашения ипотеки или завершения строительства. Продать квартиру или дом с детскими долями достаточно сложно — для этого нужно обязательное разрешение органов опеки.

**Проблема №3: Согласие органов опеки**

Необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку, если в числе долевых владельцев есть несовершеннолетние дети. Опека следит за тем, чтобы после реализации жилья дети не лишились средств, положенных им по закону. Без одобрения ООиП продажа квартиры с материнским капиталом невозможна.

---

## Почему самостоятельно это практически невозможно?

При продаже кредитной квартиры в сделке участвуют 3 стороны: продавец, покупатель и банк, который выдал кредит на жилье. А если ипотечная квартира куплена с участием материнского капитала, появляется дополнительная бюрократия: нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства и других контролирующих инстанций. И здесь не важно, как вы использовали средства маткапитала: на погашение задолженности или на первый взнос.

Сделки с недвижимостью являются одними из самых сложных. При продаже заложенного имущества эти процессы требуют определённой компетенции и знаний в сфере гражданского и семейного права, практического опыта в сфере ипотеки и финансов. Именно профессиональный брокер владеет этими навыками. Дилетанту очень сложно провести процедуру, ведь подобные вещи некоторые люди проводят раз в жизни.

---

## Кто такой брокер по недвижимости и чем он поможет?

Брокер по недвижимости — это специалист, оказывающий помощь в сделках с недвижимостью. В его обязанности входит не только подбор объектов, но и полное сопровождение сделок, будь то покупка, продажа или аренда как жилых, так и коммерческих объектов.

«Брокеры помогают клиентам с низким кредитным рейтингом, высокой кредитной нагрузкой и плохой кредитной историей. Эти специалисты посоветуют, какие документы использовать, чтобы перекрыть эти проблемы, или, наоборот, какими воспользоваться программами с минимальным пакетом документов».

Также брокеры помогают правильно оформить продажу квартир. Например, если в квартире выделены доли детей, перед продажей нужно получить разрешение опеки и доказать, что взамен ребёнку купят жильё не хуже прежнего.

### Ключевые преимущества работы с брокером:

Брокер — это помощник при получении ипотеки. Он консультирует, подбирает условия кредитования и помогает получить одобрение даже в безнадёжных на первый взгляд случаях.

В обязанности брокера входит не только помощь в поиске объектов, но и решение вопросов, связанных с оформлением документов, ипотеками, сотрудничеством с застройщиками и юридическим сопровождением сделок.

---

## Пошаговый план: как брокер продаст вашу квартиру

### Этап 1: Анализ ситуации и подготовка

Брокер оценивает:

- Остаток долга по ипотеке

- Размер детских долей

- Рыночную стоимость квартиры

- Возможные схемы сделки

### Этап 2: Работа с банком

Для продажи квартиры в ипотеке с материнским капиталом требуется обязательное согласие банка-кредитора. Обычно сначала нужно погасить остаток долга (часто за счёт средств покупателя), снять обременение, а затем проводить сделку.

Собственнику нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется ещё и разрешение застройщика.

### Этап 3: Выделение долей детям

Если квартиру покупали с материнским капиталом, но ребёнок ещё не собственник — да, продать можно, но только после того, как всем членам семьи, включая детей, будут выделены доли в этой недвижимости согласно нотариальному обязательству. После выделения долей, если ребёнок становится собственником, разрешение органов опеки на последующую продажу будет необходимо.

Например, семья из четырёх человек купила в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн рублей. Было принято решение использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, который составлял на момент покупки 466 617 рублей. Делим сумму средств господдержки на число членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654. Затем находим, какую часть составляет эта сумма в общей стоимости жилья. Итог: каждому ребёнку необходимо выделить не меньше 1/32 доли в квартире.

### Этап 4: Получение согласия органов опеки

Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений — требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребёнка улучшались или, как минимум, не ухудшались.

**Что требуют органы опеки:**

В новой квартире ребёнку должны выделить долю, которая будет не меньше по площади и стоимости, чем была у него в старой. Кроме того, оценивают удалённость от базовых объектов инфраструктуры — больницы, поликлиники, детского сада, школы.

Для получения разрешения продавцу необходимо написать заявление и представить документы, а также соблюсти основные требования: выделить долю ребёнку в новой квартире не меньше предыдущей, не допустить, чтобы финансовые интересы детей пострадали. Ведомство должно рассмотреть заявление в течение 15 дней.

**Альтернативный вариант без покупки нового жилья:**

В некоторых случаях органы опеки идут навстречу семьям и разрешают не выделять детские доли в новом жилье. Взамен они могут обязать родителей перечислить деньги от продажи части имущества несовершеннолетнего на специальный счёт.

### Этап 5: Поиск покупателя и схема сделки

Брокер подбирает оптимальную схему:

**Вариант 1: Покупатель с наличными**

Продавец берёт часть денег покупателя и погашает остаток по ипотеке, обременение снимают, квартира больше не в залоге у банка. Росреестр возобновляет работу по сделке и регистрирует право собственности на покупателя. Когда недвижимость переоформили на покупателя, продавец получает оставшуюся часть денег. Такая схема при продаже ипотечной квартиры считается наиболее безопасной для покупателя.

**Вариант 2: Покупатель с ипотекой в том же банке**

Покупателю перейдёт квартира и остаток по невыплаченной ипотеке по той же ставке, по которой её оформил продавец. А разница между ценой продажи и остатком по ипотеке станет для покупателя первоначальным взносом, который он отдаст продавцу, а не банку. Перевод долга обычно работает внутри одного банка. Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, где её оформил продавец.

### Этап 6: Завершение сделки

Срок принятия решения органами опеки — 15 дней с даты подачи заявления. После получения согласия можно подписывать договор купли-продажи. Если такой договор будет подписан раньше, а опека откажет в разрешении, документ будет аннулирован. Сделки по отчуждению жилья с участием несовершеннолетних должны быть обязательно заверены нотариусом.

---

## Почему опека может отказать — и как брокер это предотвратит?

Пока ребёнку не исполнилось 18 лет, для продажи его доли в квартире или доме требуется разрешение органов опеки. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Опеке важно, что получат дети после того, как будет продано их жильё.

**Частые причины отказа:**

Большинство банков не разрешает выделять доли детям до полного погашения ипотеки. Если семья окажется неплатёжеспособной, банк заберёт квартиру и дети останутся без жилья. Учитывая это, органы опеки отказывают в продаже детских долей и частичном погашении ипотеки на другое жильё.

Если второй родитель не умер, не лишён родительских прав или не пропал без вести, опека может потребовать его согласие на сделку с детскими долями. Решение будет зависеть от ситуации.

**Опытный брокер заранее:**

- Просчитает все возможные «подводные камни»

- Подготовит правильный пакет документов

- Найдёт вариант альтернативной недвижимости, который устроит опеку

- Согласует схему сделки со всеми участниками

---

## Какие документы понадобятся?

Основные документы для продажи ипотечной квартиры с маткапиталом: паспорта участников сделки и владельцев недвижимости; свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире; разрешение органов опеки на продажу квартиры; согласие супруга на продажу; выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире; выписка из ЕГРН; справка об отсутствии долга по коммуналке.

Для опеки также потребуются: отчёт об оценке отчуждаемого и приобретаемого имущества (должен быть составлен оценщиком не позднее 6 месяцев до дня обращения за разрешением); проекты договоров по сделкам с продаваемой и покупаемой недвижимостью. Актуальный перечень документов лучше уточнять в отделе опеки. В заявлении указываются: общая и жилая площадь покупаемой и продаваемой недвижимости — с указанием доли ребёнка; данные собственников и адреса обеих квартир.

---

## Сколько стоят услуги брокера?

Брокеры могут оказывать услуги комплексно и брать за них процент от суммы сделки. Вознаграждение брокера составляет в среднем 3— 5% от стоимости квартиры.

Оплата услуг брокера обычно делится на два этапа: 50% суммы авансом и 50% после сделки . Те, кто работает на процентной основе, чаще всего берут оплату после сделки.

---

## Важно помнить о налогах

При продаже квартиры важно учитывать срок владения. Если недвижимость была в собственности менее 5 лет, с дохода нужно платить налог при продаже ипотечной квартиры. Размер НДФЛ составляет 13%. Срок владения считается с даты регистрации права в ЕГРН.

---

## Итог: почему сотрудничество с брокером — это инвестиция, а не расход

Многие покупатели оформляют ипотеку сами, но в сложной ситуации или при нестандартной сделке помощь брокера оказывается особенно ценной.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом — это:

- Работа минимум с 4 инстанциями (банк, опека, нотариус, Росреестр)

- Сбор более 15 документов

- Координация интересов продавца, покупателя, банка и государства

- Риск срыва сделки на любом этапе

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы. Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать. Но важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры возможна и в ряде случаев является даже выгодной, причём как для покупателя, так и для продавца.

Профессиональный брокер сэкономит вам месяцы времени, убережёт от ошибок и поможет провести сделку максимально выгодно.

---

**💡 Если вы планируете продавать квартиру с ипотекой и материнским капиталом — не пытайтесь разобраться во всём самостоятельно. Обратитесь к опытному брокеру, и сложная сделка станет решаемой задачей.**

---

*Понравилась статья? Подпишитесь на канал и поставьте 👍 — это поможет другим найти полезную информацию!*