Автор: Георгий Кизельгур
12 февраля портал администрации г. Тольятти сообщил, что 93% граждан проголосовали против проекта изменений в генеральный план города, вынесенного на общественное обсуждение (см. фото). Процесс трансформации градостроительной документации в регионе сегодня идет под патронажем министерства градостроительной политики (минградстрой) Самарской обл., созданного в 2025 г. На этом фоне отдельные муниципальные образования уже столкнулись с ростом социальной напряженности. Тольятти же, судя по всему, может столкнуться с глубокой стагнацией в строительной отрасли и оттоком инвестиционных капиталов.
Генеральный план является ключевым документом долгосрочного территориального планирования, тем самым обеспечивает основу развития территорий, их рациональное использование и инвестиционную привлекательность.
Текущее положение строительной отрасли Тольятти само по себе говорит, что город больше всех в России нуждается в экстренных и эффективных мерах по созданию привлекательных условий для застройщиков и инвесторов. По данным Центра экономических исследований «РИА Рейтинг» медиагруппы «Россия сегодня», Тольятти занял 97-й пункт из 100 в Рейтинге городов России по объемам ввода жилья - 2025. Ниже, чем в Тольятти, темпы строительства только в Новокузнецке, Магадане и Мурманске.
На незавидном положении Тольятти сказался ряд факторов. В 2024 г. в Автограде было введено 0,118 кв. м жилья из расчета на одного жителя, кроме того, был зафиксирован обвал в 24% по объемам введенного жилья и мизерный удельный вес введенного жилья в общем объеме региона - 3,9%. В рейтинге также стоит обратить внимание и на показатель, свидетельствующий о высоком потенциале строительной отрасли, т.к. обеспеченность тольяттинцев жильем находится на уровне 25,2 кв. м на человека. Для понимания масштабов происходящего стоит отметить, что в Самаре уровень обеспеченности - 32, а в Туле - 38,6.
Обвал жилищного строительства Тольятти сам по себе должен был подвигнуть регион к масштабным реанимационным мероприятиям в этой сфере. Однако опубликованный 23 января 2026 г. проект генплана Тольятти и заочный формат процедуры общественных обсуждений способны на много лет заблокировать активные центры роста города. Как можно наблюдать, предлагаемые проектом генплана изменения во многом сформированы в отрыве от материалов градостроительного зонирования предыдущих периодов, а также игнорируют уже существующую застройку и инфраструктуру. Подобных алогизмов невозможно было наблюдать в предыдущих версиях главного градостроительного документа Тольятти, которые были ориентированы на решение лишь точечных вопросов и не предполагали кардинальной смены функционала территорий.
Наиболее ярко эффекты ингибитора может на себе почувствовать территория т. н «золотого треугольника», образуемая Южным, Обводным и Хрящевским шоссе. Действующей градостроительной документацией на земельном участке с кадастровым номером (КН) 63:09:030063:904 установлена «Жилая зона», проект же генплана включает указанную территорию в «Общественно-деловую зону». Решение объясняется планами по размещению фантомной железнодорожной инфраструктуры, которая с 2019 г. неоднократно использовалась командой бывшего губернатора Самарской обл. (2017-2024 гг.) Дмитрия Азарова как средство для пиара.
До сегодняшнего дня ничего не известно о финансировании данного объекта и даже о сроках разработки проектной документации. Параметры регионального бюджета, как и финансового плана ОАО «РЖД», также не дают оснований полагать, что кому-то сегодня есть дело до фантомной инициативы. Так, РЖД второй год сокращает свою инвестиционную программу. В 2026 г. инвестпрограмма утверждена в 713,6 млрд р., что на 20% меньше 2025 г. По данным РБК, в 2024 г. и в 2023 г. инвестиции РЖД находились на уровне 1,5 и 1,2 трлн р. соответственно. Также в открытых источниках можно найти сведения, что по итогам прошлого года долг РЖД оценивается на уровне 4 трлн р.
Еще более абсурдная ситуация наблюдается на другом перспективном направлении развития города в границах Обводного, Хрящевского, Санчелеевского шоссе и трассы «Обход Тольятти». Территорию, состоящую из участков с КН 63:09:0000000:10381, 63:09:0000000: 10382, 63:09:0000000:10378, 63:09: 0303071:1848 и 63:09:0303071:1411, планируют перевести в «Земли сельскохозяйственного использования» и «Производственную зону сельскохозяйственных предприятий». Получается, что сельскохозяйственный вектор развития г. Тольятти предлагается сформировать на месте территорий, уже занятых действующими производственными объектами и обеспеченных дорожной и инженерной инфраструктурой. Намерения идут вразрез с существующим генпланом и документами градостроительного зонирования Тольятти и закрывают возможность создания в границах г. о. Тольятти частной особой экономической зоны (ОЭЗ), формируемой АО «Нива» и ООО «Парк».
Концепция новой ОЭЗ предполагает строительство производственных площадей, размещение технологических парков, логистических и складских комплексов и строительство жилья для резидентов. Проект частной ОЭЗ открывает возможность для региона получить готовую площадку для размещения резидентов без прямых бюджетных затрат. Формирование на месте перспективной ОЭЗ сельскохозяйственных угодий способно на много лет закрыть вопрос экономического развития стратегических для Тольятти территорий.
Вопрос разработки и утверждения изменений в генеральный план г. Тольятти не определен с 2020 г., с того момента, когда в границы г. о. Тольятти была включена территория АО «ОЭЗ ППТ «Тольятти». Именно это событие и стало формальным поводом затянуть город в многолетнюю трясину неопределенности. За это время дважды - в 2021 и 2022 гг. - проводились общественные слушания по проекту изменений в генплан. Оба мероприятия запомнились живым интересом тольяттинцев к судьбе родного города. Сегодня администрация г. Тольятти решила ограничиться общественным обсуждением генплана в заочном формате, а на повестку были вынесены радикальные изменения главного градостроительного документа города, во многом противоречащие документу 2018 г. Такая трансформация способна лишить Центральный р-н города территорий для перспективной жилой застройки и обречь Тольятти на экстенсивный сценарий развития земель, полностью отрезанных от социальной инфраструктуры, дорог и инженерных сетей. К таковым можно отнести земли за Московским пр-том. Возведение там массива жилых кварталов потребует колоссальных бюджетных вложений в подвод и строительство инженерного комплекса. Целесообразность создавать мощное сетевое хозяйство в чистом поле, когда Центральный р-н Тольятти обладает резервом тепловых мощностей, вызывает большие сомнения. В подтверждение этому можно обратиться к данным схемы теплоснабжения г. о. Тольятти до 2038 г. В документе указано, что коэффициент использования установленной тепловой мощности ТоТЭЦ Центрального р-на находится на уровне 30%.
В этом году минградстрою Самарской обл. уже пришлось приостановить процедуру утверждения генплана с.п. Ягодное Ставропольского р-на для дополнительной экспертизы документа. Подобное решение может потребоваться и Тольятти, который за годы неопределенности скатился на последние позиции общероссийского рейтинга жилищного строительства. Тольяттинцы уже продемонстрировали свое несогласие с новым проектом изменений генплана: 93% проголосовавших высказали свое возражение.
