На «комиссии Минниханова» показали жилье на Гафури вместо по-своему легендарного центра развлечений
Построить жилье вместо развлекательного комплекса на Мазита Гафури будет выгоднее, чем продолжать его сдавать или продавать объект как есть. Так владельцы комментируют планы, представленные Рустаму Минниханову в ходе «исторической комиссии»: здесь задумали новый ЖК. А пока в комплексе арендуют помещения аквапарк «Аквазаврия» и развлекательный центр MazaPark. Арендаторы не в курсе планов сноса, а сами сотрудники говорят: слухи об этом ходят уже лет пять. О том, как столица РТ обзавелась крупнейшим аквапарком в России и нужна ли Казани такая точка притяжения туристов, — в материале «БИЗНЕС Online».
Казани прописывают еще один ЖК на месте аквапарка
Концепцию жилого комплекса на Мазита Гафури, 46 представили на межведомственной комиссии по застройке в исторических поселениях под председательством раиса Рустама Минниханова. Напомним, сейчас в этом здании действует аквапарк «Аквазаврия» (ранее Baryonix). Там же находится развлекательный центр MazaPark, в Казани известный также под предыдущим названием Fun24, и океанариум.
Пока сроки реализации проекта неясны, но очевидно, что в перспективе от арендного бизнеса собственник здания решил отказаться в пользу жилья. Это «БИЗНЕС Online» подтвердили в ООО «Центр технической эксплуатации» (ЦТЭ) — оно входит в группу «Скай Девелопмент», принадлежащую казанскому бизнесмену Андрею Чекашову. В 2021 году он выкупил комплекс с банкротных торгов. ЖК на улице, впритык прилегающей к границам «Новой Портовой» (проекта по редевелопменту территории у Волги), намерен строить сам ЦТЭ, без участия других застройщиков.
«ООО „ЦТЭ“ выступает как стратегический девелопер и рассматривает реализацию проекта строительства современного жилого комплекса с коммерческой составляющей на месте существующей морально устаревшей промышленной постройки», — пояснил в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» генеральный директор компании «ЦТЭ» Артур Талипов.
Снос существующих сооружений на сегодня не запланирован, но по вышеперечисленным причинам в долгосрочной перспективе неизбежен.
Артур Талипов генеральный директор ООО «ЦТЭ»
Действующий сейчас объект имеет 7 этажей площадью 35,7 тыс. кв. метров. Это, можно сказать, небольшой показатель для современной коммерческой недвижимости. Для сравнения: в KazanMall — 140 тыс. торговых «квадратов», а в ТЦ «Кольцо» — 46,8 тысячи. Сейчас, судя по картам, там находится 33 организации в основном разного развлекательного и образовательного толка. Помимо самых известных мест, уже упомянутых выше, работают студия танцев и воздушной гимнастики Black Pole, сад тропических бабочек Butterfly Garden, сразу несколько квест-студий. Большинство из них арендуют коммерческие помещения у ЦТЭ.
На вопрос о том, предупреждены ли арендаторы о планах по сносу, собеседники издания ответили довольно-таки размыто. «Процесс взаимодействия с арендаторами выстроен конструктивно и в правовом поле», — сообщили в компании. Но, к примеру, представители аквапарка «Аквазаврия» сообщили корреспонденту «БИЗНЕС Online» о том, что информацию о сносе здания от владельца не получали. «В наших планах нет закрытия! Наоборот, мы планируем провести обновления: добавить зону хаммама и уличный бассейн», — сказали в администрации аквапарка.
Впрочем, четких сроков сноса и строительства нового объекта нет, а процессы согласования могут тянуться годами. Так какой смысл беспокоить арендаторов, если они могут работать здесь еще долго? Редакция также направила запрос в MazaPark, но на момент публикации ответа получено не было.
«Они нам и скидку сделали, чтобы не слиняли»
«БИЗНЕС Online» решил побывать в торгово-развлекательном комплексе. Первым делом корреспондент отправился к аквапарку «Аквазаврия». Около 5 часов вечера здесь было малолюдно. В гардеробе аквапарка висело всего курток 30, фуд-корты пустовали. Но справедливости ради отметим, что это был вторник — к выходным гостей всяко больше. Сотрудница, которая работает в «Аквазаврии» с 2021 года, заверила нас: слухи о том, что построят ЖК, ходят уже лет пять — вероятно, с того момента, как собственником ТРК стал Чекашов. «Как видите, еще работаем», — улыбнулась она.
Но гостей и правда с годами становится меньше, отметила администратор. До СВО по выходным приходили по 2 тыс. человек в день, сейчас — раза в 2–3 меньше. «С чем это связано? Смотрите: спецоперация, беспилотники, зарплаты не поспевают за ценами. Люди дома сидят. И так не только у нас — посмотрите на торговые центры», — порассуждала она о причинах. Аквапарк, по словам девушки, «старенький», зато он первый в Казани, в нем есть 7 взрослых горок, полноценная детская зона.
По словам администрации аквапарка «Аквазаврия», в сезонные месяцы (это в основном лето и зимние каникулы, когда в Казань прибывает большое количество гостей) комплекс посещают 20 тыс. человек. В несезон количество гостей сокращается в 2 раза до 10 тысяч. В основном это семьи с детьми и люди старшего поколения, передают в аквапарке. Для сравнения: по данным городского комитета по туризму, в 2025 году по итогам первых 8 месяцев аквапарк в «Ривьере» в среднем посещали 54 тыс. человек.
Здесь же расположен MazaPark, большой игровой комплекс для подростков, который занимает три этажа здания. Вечером вторника людей здесь было также немного — около 70, судя по курткам в гардеробе. Но гардеробщица заверила: в пятницу и выходные сюда каждый день приходит минимум по 700 человек.
На одном этаже с аквапарком располагается ресторан «Чайхана на рахате». Его владелец обратил внимание на то, что сейчас в комплексе часто стали «появляться залетные на дорогих машинах». Последний раз были в начале февраля, обсуждали будущее комплекса. Но, по его словам, речь идет не о ЖК (тут вокруг их и так много, одна «Новая Портовая» чего стоит), а о новом ТРК. «А аквапарк оставят. Сделают по типу „Ривьеры“. Там же есть проходка и к отелю, и к ресторанам. Здесь просто формат шире будет», — уверен он.
Владелец местного ресторана считает, что арендаторов трогать не будут. «Они нам и скидку сделали, чтобы не слиняли», — признался он. Выручка осенью превышала полмиллиона.
К сносу подталкивает освоение «Новой Портовой» и набережной Волги
Судя по ответу руководителя ООО «ЦТЭ», одна из причин появления планов редевелопмента — ограничения по доходности от аренды. Комплекс 2003 года постройки. Ему уже больше 20 лет, а значит, поднимать арендные ставки без вложений в реновацию здания невозможно.
«Текущая арендная модель имеет естественные ограничения по доходности ввиду морального и физического устаревания фонда», — пояснил Талипов.
Сейчас на «Циане» ставки на коммерческие помещения в центре, на Мазита Гафури, варьируются от 7,2 тыс. до 12 тыс. рублей за квадратный метр в год. Т. е. по текущей минимальной ставке аренда для аквапарка в 8 тыс. «квадратов» может обходится в 57,6 млн рублей за 12 месяцев. И это немного: в ТЦ «МЕГА», который построили примерно в одно и то же время с аквапарком, арендные ставки только начинаются от 15 тыс. рублей за квадратный метр в год, в ТЦ «Олимп» — от 12 тыс., в «Корстоне» — от 19,2 тысячи.
Почему владельцы выбрали именно жилье? Ответ заключается в самом месте расположения их объекта. Еще в 2021 году, когда компания выкупала торгово-развлекательный центр, сам Чекашов рассказывал «БИЗНЕС Online», что решающим фактором в выборе стали новости о грядущей реновации в районе речпорта. А ведь тогда «территорию мечты» только задумали. Сейчас все намеченные планы города имеют реальные перспективы.
Поверили в это и девелоперы. Строятся (а местами уже достраиваются) «Яналиф», «Минтимер», «1712», «Риваят» и т. д. Эти комплексы находятся буквально через дорогу от торгово-развлекательного центра Чекашова.
«Решение продиктовано рыночным спросом и общим трендом на развитие территории как премиального района, — объясняет Талипов. — Рентабельность девелоперского проекта по созданию качественного жилья в данной локации кратно превышает потенциальный доход от текущей аренды или продажи участка „как есть“. Мы ориентируемся на тренд урбанизации и спрос на жилье в обжитых районах».
По его словам, потенциал локации для устаревшего складского и торгового назначения исчерпан, в то время как для современного комфортабельного жилья с неповторимыми рекреационными и видовыми характеристиками акватории — максимален.
Хоть небольшой участок на Гафури, возле мечети «Иске Таш» и татарской гимназии №1, формально не относится к территории «Новой Портовой», он находится в пешей доступности от всех ее будущих благ — образовательных, культурных, развлекательных центров, будущей 12-километровой набережной Волги. И собственники это прекрасно понимают. «Наш проект станет логичным продолжением и дополнением формирующегося престижного кластера, предлагая жилье в шаговой доступности от новых рабочих мест, культурных и рекреационных объектов», — говорит Талипов.
Какой жилой комплекс показали Минниханову
Проект для фирмы Чекашова подготовило бюро Concept for You под руководством Фаиля Гильманова и Артема Уламасова. Согласование жилой комплекс получил, а значит, уже можно иметь представление, что построят когда-то вместо известного аквапарка.
Концепция, по словам авторов, опирается на историю Ново-Татарской слободы — от самого расположения корпусов до их архитектуры. «Территория находится на стыке двух морфотипов: исторической малоэтажной застройки (деревянных домов, мастерских, лавок) и протяженных производственных корпусов. Это определило идею градации масштабов внутри участка», — комментирует решения Гильманов.
Как это работает? По словам архитектора, тут применяется принцип S–M–L. Под S, для понимания, имеются в виду самые маленькие строения, выходящие на Меховщиков, ближе к мечети «Иске Таш». Там будут коммерческие помещения. Дальше жилые дома под М и L идут по увеличению этажности. Максимальная высота корпусов в промышленном зеленом фасаде (см. эскиз) — 7 этажей. «Формирование объемов основано на трех масштабах — S, M, L, отражающих эволюцию территории: от малых жилых построек к крупным индустриальным объектам», — поясняет Гильманов.
«Роль мечети „Иске Таш“ усилена системой визуальных связей (прострелов) с улиц Меховщиков и Эш Урам. Также в истории данного места была найдена информация об исторической улице, которую мы формируем внутри комплекса и из которой делаем променад», — продолжает архитектор. Т. е. связи внутри комплекса построены таким образом, чтобы жилые дома не загораживали вид на 200-летнюю мечеть. Между домами «садится» променад — прямо на той же линии, где раньше проходила историческая связь. Этот прострел к тому же участвует в пешеходных маршрутах в сторону «Новой Портовой» и набережной Волги.
Развлекательных комплексов все же недостаточно: в чем изюминка на Гафури
Судя по данным с сайтов казанских аквапарков, «Аквазаврия» немногим дешевле «Ривьеры». В выходные и праздничные дни вход в аквапарк на три часа для взрослых стоит 2,1 тыс. рублей, а для детей — 1,7 тысячи. В «Ривьере» минимальное предложение следующее: посетить аквапарк на два часа 23 Февраля, в праздничный день, для взрослых обойдется в 2,4 тыс. рублей, а для детей — 2 тысячи.
Разница выглядит несущественной. Но если вы посещаете аквапарк семьей из 3–4 человек, «Аквазаврия» явно доступнее. Несмотря на это, эксперты «БИЗНЕС Online» сходятся во мнении, что наиболее известной и для гостей города, и для казанцев остается «Ривьера».
«Бо́льшая часть посещает именно „Ривьеру“, — считает, к примеру, президент ассоциации туристских агентств РТ Рамиль Мифтахов. — Особенно популярен такой отдых именно у приезжих из соседних областей и районов Татарстана, где нет своих аквазон, они приезжают на выходные ради аквапарка». По его словам, «Ривьера» достаточно большая для того, чтобы принять такой поток гостей. Поэтому «Аквазаврия» хоть и имеет значение, но не глобальное. «К тому же здание комплекса уже морально устарело. Вероятно, поэтому инвестор принял решение о сносе и строительстве жилья», — добавил Мифтахов.
Но все-таки подобных заведений в Казани недостаточно. Поэтому, по его мнению, имеет смысл не цепляться за старое, а присмотреться к возможностям развития другого объекта по другим стандартам. «Будет здорово, если найдется инвестор и сделает что-то вроде „Острова мечты“ в Москве», — считает он. В то же время изюминка комплекса — MazaPark. Этот формат в Казани пока никто не повторил. Есть разрозненные центры с похожими развлечениями, но в одном месте и по одному входному билету — таких комплексов пока не встретишь. «Но, вы знаете, свято место пусто не бывает», — заметил Мифтахов.
С ним соглашаются и другие собеседники издания в сфере туризма. Они обращают внимание на то, что аквапарк был размещен в бывшем производственном здании. «То есть объект-то непрофильный. В нулевые кое-как приспособили этот объект, воткнули туда аквапарк. Тем более ему уже больше 20 лет», — говорит эксперт, который предпочел остаться анонимным.
В госкомитете по туризму на запрос «БИЗНЕС Online» по поводу необходимости развлекательного комплекса как магнита притяжения в Казани не отреагировали. В комитете по туризму казанского исполкома лишь пояснили, что городские власти в курсе этой ситуации.
История «Калейдоскопа»: от строительства во времена Шаймиева до трагедий, судебных тяжб и банкротств владельцев
История комплекса развлечений на Гафури изобилует извилистыми поворотами. На открытие «Калейдоскопа» в 2003 году прибыли в то время президент РТ Минтимер Шаймиев, премьер-министр Рустам Минниханов, глава администрации Казани Камиль Исхаков. Аквапарк «ЛетоСтоп», работу которого запускали одновременно с развлекательным комплексом, мало того что стал первым в столице Татарстана, так еще и одним из крупнейших в России и Европе. Инвесторами и управленцами выступили ООО «ТФК» и ООО «РК „Калейдоскоп“» — структуры, близкие к группе ТФБ и ИнтехБанка. Вложили около миллиарда рублей.
«Нам было очень обидно, когда горожане уезжали на выходные и праздники в Самару, чтобы посетить аквапарк. В какой-то степени и это явление сподвигло нас построить в республике подобный спортивно-развлекательный комплекс. Мы собрались, подтянулись и построили самый лучший и большой аквапарк в России», — заявил на открытии Шаймиев.
Ажиотаж вокруг аквапарка был огромным. Уже в 2005-м его посетили 150 тыс. человек — и это притом, что туристический поток Казани того времени был далек от текущих 5 млн туристов за год. Впрочем, дальнейшее развитие проекта омрачила трагедия — в июле 2007 года в аквапарке утонул 13-летний мальчик из Кирова. Несчастный случай практически совпал по времени с открытием в столице РТ нового аквапарка «Ривьера», который превосходил конкурента по размерам. «Конечно, такой негативный шлейф оставляет свой отпечаток», — рассуждает один из собеседников «БИЗНЕС Online».
С этого момента прежний фаворит начал постепенно терять популярность, а за ней и прибыль. В 2012 году владельцы решились на ребрендинг, назвав аквапарк Baryonix. Кстати, это явно имело определенные результаты — бренд быстро прижился. Кроме того, в «Калейдоскопе» открылись парк развлечений Fun24 (сейчас — MazaPark) и первый в Казани океанариум в 2014-м. До сих пор многие казанцы называют ТРК именно так — Fun24 вместо «Калейдоскоп», хотя название парка развлечений уже давно сменилось.
Но финансовые беды все-таки накрыли владельцев. Буквально через год, в 2015-м, РК «Калейдоскоп» впервые появляется на банкротных торгах. На тот момент комплекс накопил долгов на 2,4 млрд рублей. Купило его тогда ООО «Камелия» Дмитрия Минкина, сына бывшего депутата Казгордумы Ильгиза Минкина. Как писал в то время «БИЗНЕС Online», он же фигурировал соучредителем (доля в 2%) и директором в ООО «Татстрой и К» — компании, некогда близкой к нынешнему вице-премьеру России Марату Хуснуллину.
Тогда же комплекс потребовала закрыть прокуратура за нарушения пожарной безопасности, а следственный комитет РФ по РТ возбудил уголовное дело «по факту оказания услуг, не отвечающих требованиям безопасности». Следователи пришли к выводу, что с 2003 года в аквапарке эксплуатируются обходные дорожки бассейнов, выполненные из керамических плиток со скользкой поверхностью, хотя, в соответствии с законодательством, она должна быть рельефной. И все это на фоне процедуры банкротства компании «РК „Калейдоскоп“», в собственниках которой все еще оставались следы ТФБ и ИнтехБанка.
«Камелия» вложила 100 млн рублей в устранение всех проблем в «Калейдоскопе». И ТРК не закрыли. Но в спокойном ритме он проработал недолго — уже в 2018 году компания Минкина также банкротится, а «Калейдоскоп» вновь оказывается на торгах за 1,8 млрд рублей, после чего комплекс еще не раз закрывали по причине нарушений пожарной безопасности в 2019-м — после пожара в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня» под раздачу попали многие. Тогда арендаторы были в корне не согласны с решениями суда. К примеру, администрация океанариума сообщала «БИЗНЕС Online», что «в период с 2015 по 2018 год во всем развлекательном комплексе были установлены новейшие системы пожарной безопасности, сейчас никаких угроз для посетителей нет». Так или иначе, выявленные нарушения быстро устранялись, комплекс продолжал работать.
1 марта 2021 года «Калейдоскоп» вместе с участком ушел с торгов за 135,6 млн рублей, что в 13 раз меньше стартовой стоимости центра досуга. Как рассказывал редакции Чекашов, покупка была скорее неожиданностью. «Скай Девелопмент» участвовал в аукционе по зданию «Татстроя», но потерпел неудачу, поэтому и возникла идея участвовать в торгах по другому зданию.
Спустя некоторое время снова появляется информация о закрытии Baryonix по причине того, что администрация аквапарка не смогла договориться с собственником о сумме арендной платы, но в 2022-м аквапарк все-таки открылся и продолжил принимать гостей. Тогда же ООО «ЦТЭ» анонсировало скорый капитальный ремонт здания и даже показало предварительные эскизы, но эти планы не были осуществлены. Сейчас главными магнитами для публики здесь остаются «Аквазаврия» и парк развлечений и аттракционов MazaPark.